２０２０年に上物３０００万で６２坪の二世帯住宅を建てたました
注文住宅をお願いする時自分のこだわりポイントは一つだけコストパフォーマンスです。
ただパフォーマンスをどこに置くかが自分の価値観との折り合いになりました
今回は固定資産税を考えた注文住宅を書きたいと思います
我が家の優先順位は１位家の機能２位空間３位デザイン４位税金と大まかにこんな優先順位で設備を選択していきました
３位と４位は入れ替わることは多いいです
固定資産税回避のためだけに完成後にオプション工事を付けるやり方は我が家とお願いしたハウスメーカーは行っていません。
今も有効かわかりませんがカーテンレールや畳などは調査後にした方がいい。
というのはよく聞きました
節税テクニックとしてありますが私は固定資産調査時にに完成した方を見てもらった方が気持ちがいいからです
まず自分の捉えた固定資産税とは
①固定資産税は毎年一生払い続ける
３０歳で建てたら無くなるまでずーーっと再建築評価額は減ることは無い
②自己満足は一時、税金は一生
③贅沢品に税金をたくさんかけよう
（ちょっと意地悪な解釈です）
です
税金を考慮した場所
- 屋根
- 太陽光
- 床材
- 階段
- キッチン
- 洗面器
- 建具
- 和室
- 給湯設備
の９点です
固定資産税は評価点をつけて地域によって１点単価を付けていきます群馬県１００点９９円です
今回は分かり易く点ではなく円で書かせていただきます
1・屋根
瓦屋根は高い
瓦屋根は１7090円／ｍ2 建材型ソーラーパネル２３９３０円／ｍ2
一番安いのは合成樹脂波板 ６９００円／ｍ2です。←物置でよく使われてます
アスファルトシングル９１７０円／ｍ2←洋風建築でよく見ます
我が家は太陽光を載せるので金属板鋼板１２２５０円です。神社で使われる銅板は ２９４５０円
我が家の一寸屋根で作ったとすると家の屋根へーべーは144／ｍ2
屋根瓦なら約２５０万 建材型ソーラー約345万 銅板 約４３０万 金属鋼板 約１８０万 シングル 約１３０万
一見アスファルトシングルは安いですがシングル屋根は確か４寸屋根以上が必要だったため施工面積は１寸屋根より広くなります
ｅｘ）銅板４３０万×経年年数（新築時0.8）×１．４％が税金額になります 銅板だと新築時48000円の税金です
25年経年数たつと0.2になりますので１２０００円にこれが生涯続きます
金属鋼板は１８０×0.8×1.4%で約２００００円 ２５年後は５０００円
これらの計算は家のほとんどのところでかかってきます
2・太陽光
これは1と重複します
建材型ソーラーパネルは約３５０万 税金は初年度は約４００００円の税金がかかります
屋根としての断熱性能を考えた場合は金属鋼板に太陽光を把持させた作り方の方が性能は上がると思います
3・床材
タイル約１１０００円 合成樹脂床３５８０円 モルタル１６００円 無垢床８３４０円 石材仕上げ４８０００円
合板フローリング５６００円
以前投稿した新築の時にやってよかったこだわり抜いた妥協しないコスト削減その1にある写真２枚の床材は合計35ｍ2あります
これを石材仕上げの場合評価額１７０万になります
ただ我が家は合成樹脂床なので１２万５０００円
初年度税金は石材仕上げ１９０００円で樹脂床は１４００円です
新築時の施工費は石材仕上げ概算１００万円位でした。樹脂床は＋５万くらいでした
樹脂床は溶接棒を使わないつなぎ合わせが質感が上がりおすすめです
4・階段
階段は税制上、質素にしても豪華にしても個数で計算するので贅沢するなここだ
鉄骨階段にしてもＣＬＴ階段にしても手すりをウッドワンにしても税金は変わりません個数です
我が家はスキップフロアがあるので１．５個の計算です
5・キッチン
システムキッチンは幅によって２９８０００円に対して係数が変わります255ｃｍを基準として300ｃｍは1.15を掛けます180ｃｍは0.8を掛けます。施工の程度も1.5～0.5の範囲で掛けます
施工の程度に関しては想像ですが上級グレードなものや１．５倍で公営住宅規格のものが０．５倍なのだと思います
ウォール収納を込みで考えていると思います。
我が家はペニンシュラ型キッチンで背面は収納なのですが規格品が８０万だったので諦めました
その代わり長さ280ｃｍ奥行45ｃｍのテーブルの様なものを2万で作っていただき後からその幅に遭う収納家具を買ったりＤＩＹして作りました
これはコスト削減内装編で改めて写真付きで書きます
二世帯住宅なので父の部屋に三和カンパニーさんのミニモラスを置きましたが
ミニシステムキッチンなので約１０万です。商品価格が１０万程度なのに税金が１０万かかるのは少し不満です
6・洗面器
我が家の洗面所は脱衣室・洗濯機と分けて幅150ｃｍの独立洗面台です
洗面化粧台の基本金額は６２７３０円です。そして幅に対して120ｃｍ以上は１．２倍 60ｃｍ以下は０．９倍です。それに施工の程度良い物は２．０倍 悪い物０．７倍です。
規格品の洗面化粧台をまねた機能で造作となると恐らく１５万程度になると思います
一枚のメルクシパイン板で台を使っただけでベッセル式にした我が家は調査カテゴリーが洗面化粧台から洗面器程度というカテゴリーに代わり４４６００円に下がりました
初年度では造作洗面化粧台は１６８０円 ２５年後は４２０円です
我が家は５００円 ２５年後は１２５円
です
当然板を一枚作りつけただけなので将来の取り換え費用も床上給排水の一体型なので最小限で済むと思います
追加費用３万円で出来ました。規格品だと追加費用３０～４０万といったところです
７・建具
小さい家という事もあり緩やかにつながる空間を目指していたので建具は出来るだけ減らし大きな窓で数を減らしました
建具は上中下とわかれ上２５３００円 中１８５６０円 並１５１９０円 これに施工量の多少と程度をそれぞれかけていきます
我が家はパナソニックのベリティスシリーズ高さ240ｃｍで中のランクでした
結果９５００００円 これは店舗部分の窓が一般的な家より３倍くらい多いため割高になってしまった感じがします
二階住居だけであれば１５万程度だったのかと思います。全体量で計算されるため店舗と住居別々の数字はありませんでした
8・和室
和室は形によってびっくりするくらい高くなります
和室は畳が床材として７１５０円 これは無垢床よりは少し安い
本題はここからです
本床（畳を少し持ち上げた場所）３７万から３万５千 床脇３０万～３万 付け書院２０万～4万
これは品質が特・上・中・並 と別れサイズと仕上げによって係数が違います
あえて品質が中の和室を作ったと仮定すると評価額１５万位だと思います（一般的には床板で畳を使った本床はしないと思うので固定資産評価からは抜きました）
和室建築の教養が私にないので数字としては評価額は少なく見積もっています
和室の最大評価額は８８万円です（畳抜き）
我が家は小上がり和室を作りいわゆる付け書院や床板などをつけない只の畳部屋としたので７１５０円×の１０ｍ2（約5.5畳）の７１５００円です
和室最大値で計算すると初年度約１万６００円です ２５年後は約２７００円です
我が家は初年度８００円で２５年後は２００円です
これは導入時のコスト削減内装編で詳しく書く予定ですが
部屋に畳を合わせるとｍｍ単位の調整が必要なオーダーメイドになりますので我が家は楽天で買った置き畳のサイズに合わせて和室を作っていただきました。それをするためにあえて小上がりにしました。空間にメリハリを入れる狙いもありましたが
9・給湯設備
エコキュートは約３０万 エコジョーズは２２万 です。
給湯設備は生活に直結するのでどちらがいいとは難しいです。税金だけで選ばない方がいいと思います
解体前の家で使っていた給湯器が買い替えてまだ３年だったためそれを付けなおして使いました
そのおかげでエコキュートは標準設備だったので建築費から２５万引いてもらえました
あと土地が狭かったのでエコキュートの土地を削って壁付け給湯器を選択したのもあります
まとめ
素材で迷ったら税金が安い方。迷うくらいならそんなに興味はないんだろうと考えました
メルクシパインかウォールナットかオークかメープルかサクラかナラか樹種の特性までわからないならそれは色合わせの範囲で
悩んでるだけと自分に言い聞かせました。
固定資産税がどのくらい安くなったかおおよそ計算したら凡そ４００万前後安くなりました
税金に当てはめると新築時で４万５千位で２５年後は１．１万位年間の維持コストを下げることが出来ました
詳しく調べたい方は
総務省が固定資産評価ｐｄｆがネットで閲覧できるので是非調べてみてください
リンクを貼っときました
https://www.soumu.go.jp/main_content/000755427.pdf