空間を有効活用するために出来ること

捨てる技術」＝「収納する技術」の基礎
断捨離、という言葉がちょっとしたブームになっている昨今ですが、住宅においては、物を持ちすぎていることが住まい本来の機能を低め、また動線や収納を生かしきれないという負のスパイラルの原因となっています。
収納アドバイザーを要請する公開講座では住まいをほぼ管理している女性のみなさんが多数受講されていますが、やはりすっきりと整頓された収納は、暮らしの中でも役立ちますしライフスタイルをより快適なものにしてくれるものですよね。
公開講座でははじめに、「いまどれくらいのものを持っているのかを知る」という作業をみなさん経験されます。
押し入れの奥や天井収納、階段下の納戸など、いまふと頭に思い浮かべてみてどんなものが収納されているのか把握できていますか？
みなさんが口々にいうのは「自分の家にはものがあり過ぎる」という現状です。
収納を正しく効率的に行うためには持ち物を把握しコントロールする事が不可欠。
そこで、溢れかえったものを整理することの手始めに「捨てる技術」を身につけるという事を提唱しています。

「捨てる技術」の基本は要るか／要らないかだけで判断すること
捨てる為には利用価値で判断するのが一般的です。
ですが、ものが捨てられない、という人は１つ１つのものに思い入れや歴史、そのほか余計な感情を持ってしまうという点に原因があると言われています。
確かに、思い出の品や昔愛用していたものなど利用価値はないけれど捨てられないものがかならずあることでしょう。
こうしたものは保管する量を決め、選別する事がおすすめです。
お子さんの小さい頃のビデオなどはダビングして記録メディアを変える、写真などもコンパクト型のフォトフォルダーで整理し直す・・・というようにきちんと収納方法を決めればスペースをとらないものもあります。

家づくり、何からはじめる？

資金の計画もばっちり、住みたい場所も土地も決まった！
さあ、これからが住宅づくりの第一歩。
でもいったいどんなことからはじめればいいのでしょうか。
展示場に足を運ぶ？
それとも住宅雑誌を片っ端から読みあさる？
もちろん、どんな住まいにしたいのか、ビジュアルも機能面も大切ですが、まず手始めにいま持っているものの整理をすることをお勧めします。

持ち物の整理なんて引越しする前にすればいいんじゃないの？という方の声が聞こえてきそうですが、実は「いまあるものを把握する事」こそ、完璧な住まいづくりの基礎になる部分だという事をご存知でしょうか。
間取りには、実際に生活する上での空間づくり（プランニング）が欠かせません・生活動線や機能面、ライフスタイルを考えながら間取りを決めて行くわけですが、重要なのはその場所で使うものの量・配置したい家具や物の量を正確に把握することにあるのです。
ですから、まず間取りを考えるのよりも前に持ち物のスリム化＝ダイエットを始めてみてはいかがでしょうか。
みなさんは住まいにどのくらいのモノがあるかを知っているでしょうか？
もちろん個人差はありますが6人家族の場合では1000個～最大6000個を超えるアイテムが眠っていると言われています。
これは驚くべき数字ですよね。
実際にその物が稼働しているかは別として、一体どんなものがどのくらいあるのかを知ることで余分な物を溜めこまない習慣が生まれ、持ち物の最適化を行うのがスリム化の目的です。

ある調査結果によると、一般家庭で日常的に使用されているものの割合は2割程度。
残りの8割はほとんど使わないものや「思い出の品」であることが多いようです。
新居に何を持っていくのか、今現在どんなものが必要なのか、実際のモノの稼働率も参考にしてみると良さそうですね。

もしも地盤調査で改良が必要になったら？？

日本は地震が多い国。
ですからいつどんな災害に見舞われるのか誰にも予期できません。
東日本大震災の折には、多く離れた千葉県内の住宅地でも液状化現象が激しく、同じ町内なのに半壊してしまった住宅や、液状化により傾いてしまった住宅などが多数見受けられました。
そこで今、新築を購入する際にほとんどの業者が行うのが地盤調査。
40,000円～300,000円まで調査費用は内容や方法によって異なりますが、「住まいの安全を買う」としては安いものなので調査を行う人がほとんどです。

でももし地盤調査で改良工事が必要と言われた場合一体どのくらいお金がかかるのでしょうか？
改良工事は、建物の形状や土地の状態（その土地がどんなバックボーンを持った土地なのか）、施工内容にによっても、費用が大きく異なります。
　
例えば地下４，５ｍ付近に若干の軟弱層が見つかったというAさんのケースでは、柱上地盤改良（※３ｍの鋼管杭を使用）を行い、地面におよそ50本の杭を打ったそうです。
費用はこの地盤改良だけで100万円程度。
このほかにも直径１ｍほどの大きな穴をあけてコンクリートを流し込む柱状改良だけで90万円、二つ合わせて200万円近い想定外のコストがかかったと言います。

敷地内の6か所を調査したうちの4か所に軟弱地盤が見つかったというBさんの場合は電柱のような大型の杭（10m×33本）を使用し、地盤に打ち込む工事を行い+100万の費用がかかったそうです。
こうした費用は施工時期の鉄鋼の価格などでも大きく差がでるものの、最低でも+100万くらいは必要になるようです。
中には地盤改良工事だけで400万円以上の費用がかかったという人もいるようです。
土地選びの際にある程度周辺の土地の地盤情報などを入手して改良工事の必要性の有無をあらかじめ検討しておきましょう。

知っておきたい相続税の知識

新築を建てる際に両親から資金を援助してもらう、あるいは援助してもらった事があるという人は全体の半数程度に上ります。
どの程度の金額を援助でまかなうかは、もちろん人それぞれですが、両親が子供に財産をわける、というのは例外なく「贈与」にあたるので、もちろん贈与税の対象となります。

贈与税は、相続税法の改正などがあればもちろん変わってくるものなので、贈与を受けようと思ったらまずはどんな控除や特例（※例えば震災後に設けられた「重篤取得資金の為の贈与特例」では平成２６年度までは被災者ならば１０００万円、一般では５００万円まで控除が認められます。）があるのかを把握する必要があります。

相続時精算課税制度をを利用しようと思っている方は、「相続税の心配はいらないわ」と思わずに、今後の法改正などの際に、相続時精算課税制度にどんな改正点があったのか常に気を配っておかないと「ある日突然課税対象者になっていた」なんてことも起こりかねません。
たとえば平成２５年度税制改正案の場合を見てみると、今現在の基礎控除対象となる『5000万円に1000万円×法定相続人（法律上相続を受ける権利がある人）』まで相続税がかからないものの、配偶者と子供が一人という場合には7000万円まで非課税の所が、改正後は同じ条件でも4200万円までは非課税、というように大幅に修正されています。
このことを考えると今は相続税がかからないけれどもし法改正したら課税対象になる、というのは現実的にありえなくもない話なのです。

住宅資金を考える際に避けては通れない「お金」の話ですが、基礎的な知識を持つことでどんな選択が自分たちのライフスタイルに適しているのかが分かってくるかもしれませんね。

まだまだある？相続税の豆知識

建て替えをきっかけに初めて相続税について詳しく調べるようになり分かったことがありますが、資金計画を考える時に一番大切なものは予備知識だという事。
ちょっと調べるだけでもいいので、税金や助成金、そのほか申請関係、手数料、法律・・・・こうしたことをかじっておく事の重要さが身にしみて分かりました。

両親からの資金援助をどのように扱うか１つでも、贈与として受け取るのか、それとも「借入」とするのかで費用に大きな差がでる訳ですから、いろいろな事に興味をもって調べていくことが本当に重要だと思います。
相続税にはこのほかに「相続時精算課税制度」という制度があります。
これは存命中に親が子に贈与した財産のうち、累計で２５００万円になる分には贈与税がかからないというものです。（※ただし条件がいくつかあるので注意。）

贈与税は、１０００万円の場合では２３１万円にもなるほど高額なものですが、この相続時精算課税制度を適用すれば、相続する時に贈与税を適用して受け取った時よりも割安な相続税の支払いだけで済むというのが魅力です。
万が一ご兄弟などがいない場合で、両親の財産の総額が基礎控除ない程度であれば是非この制度を適用するのをお勧めします。
ただしこの相続時精算課税制度は、一度選択したら取り消すことが出来ないので注意した方がいいようです。
また、年間１１０万円までの暦年贈与の基礎控除も受けることができなくなります。
相続する際には贈与された時の時価をもとに相続財産を合算するので贈与を受けた財産の時価が下がっている場合も考えられるのでよく仕組みを理解してから採用した方がいいようです。

気になる贈与税の内訳は・・・？

現在両親が住んでいる土地に２世帯住宅を建てる為、資金について話し合った結果、父親からの贈与（８００万円）を受けて住宅の建て替えを行う事になりました。
そこで気になるのが贈与税。
恥ずかしながら相続税よりは高い？というのはなんとなくは知っていたものの、実際にどんなシステムなのかは全く知りませんでした。
そこで、住宅取得の為の贈与税がどのくらいかかるのかを調べてみました。

そもそも贈与税には年間１１０万円までならば申告する必要が無いというルールがあります。（※これが暦年贈与。）
贈与税は累進課税法をとっているので、この１１０万円を超えた部分から税率をかけて計算していきます。
贈与税が実際にどのくらいの金額になるのか分かりやすいように例をあげてみます。
もし、１０００万円の贈与を受けるのなら６００万円以上、１０００万円未満の税率は４０％、控除は１２５万円になるので・・・
（１０００万円―※暦年贈与１１０万円）×税率４０％－控除分１２５万円＝２３１万円

なんと１０００万円の贈与を受ける場合には実に２３１万円も税金がかかるのです！！
でもちょっと待ってください。
実は今現在、住宅取得の為の贈与税は非課税枠が設けられているといて、非課税枠内で収まれば贈与税がかかりません。
省エネや地震に強い住宅以外で、震災の被災者では無い一般住宅の場合は平成２５年度であれば７００万円まで、平成２６年度からは５００万円までが控除対象になるとのこと。
我が家のケースでは８００万円の贈与を受け取るつもりだったので、暦年贈与分の１１万円と、住宅取得の為の７００万円を合わせた８１０万円以内に収まる！
これならうまく贈与を受け取ることが出来そうです。

親から資金援助を受ける時に気をつけたいことは？

父の名義の土地に２世帯住宅を建てたい！
そんなことから始まった家づくりですがなんとか資金計画が見えてきた風ではあります。

父は住宅を建て替えするにあたり、自分自身で８００万円程度のお金を出したいと申し出てくれています。
わたし達としては自分たちの自己資金だけではもちろん全額賄えませんし、残りをローンで組むつもりだったので非常にありがたいのですが、このようなケースの場合は実際どのように資金援助を受けるべきなのかを考えてみました。

まず、親から援助を受けるというパターンは２つ。
１つ目は親にお金を借りる、というもの。
もともと自己資金４００万円+ローンで住宅取得を考えていたので、このローンの部分を親からの「借入」で補うというのがこのパターン。
２つめは親から「贈与」を受けるというもの。
父は２世帯住宅という特性上、自己負担である程度お金を出したいと考えている節があるので、資金援助を「贈与」で受け、残りをわたしたち夫婦が負担するのがこのパターン。
全く異なる性質をもつ資金援助なので、どちらの方が良いのか、熟考する必要がありそうです。

パターン１の借り入れの場合は、通常ローンを組んで住宅を取得するのと同じように、主人が「借入」をしているので建物の名義は主人に、土地の名義は父になります。
一方の「贈与」の場合も名義は主人に、しかし金額によっては贈与税が発生するのでどの程度の税率なのかを把握しておくことが重要です。
いろいろと考えた結果、我が家のケースでは、２世帯住宅であるということ、父自身の希望であり住宅資金を負担したいとのことだったので、「贈与」の方法で資金を受け取るという事で落ち着きました。

賢いお金の使い方を考えてみる

両親の土地に2世帯住宅を建てるまではスムーズに決まったものの、資金計画を考えるうちに何が一番得な方法なのかを考えるようになりました。
ゆくゆくの相続のことを考えると、安易に決めることが出来ません。
これから相続税の税率が引き上げになる、なんて噂されていることもありますし、せっかくなら負担の少ない形で家づくりがしたいというのが本音です。
そこで、家族会議をした結果資金についてこんなことが確定しました。

≪我が家の資金プランMEMO≫
・土地の名義はゆくゆく生前相続で贈与するつもり（仮）
・家の建築費用は父親が８００万円ほど出したいとのこと
・わたし達夫婦で手出し４００万円、のこりはローンを組む？

さて、おおよそのお金の出所、ローンの負担額などが見えてきたので、今度は何が一番良いお金の使い方であるかを模索するだけです。

高校時代の友人で、ファイナンシャルプランナーをしている友達にも相談し、どんな風に資金を使っていくかを検討しました。
住宅ローンは借りる為にもちろん、審査が必要になります。
土地の現在の所有者は父なので、金融機関によっては父が連帯保証人にならないとローンが組めないというところもあるそうです。（※少なくとも５つの銀行のローンを調べてみました。）

住宅ローンは保証料のほか、契約の為の事務手数料などもそれなりにかかるのが難点です。
友人にいろいろと相談しているうちに、「両親から借り入れをする」という新しい選択肢を知りました。
これは金融機関に借り入れをするのと同様に、両親に借用書を立てて資金を借りるというもの。
我が家の場合では８００万円ほど両親が出したい、と言っていますが、この部分を「借入」にし、残りをわたし達が自己資金でまかなうという考えてもみなかったプランでした。

両親の土地に家を建てるとどうなるのか？

「どんな家にするか、を考えるより前にお金の心配をしろ」と言われ、ふと考えてみるとお金についてはおろか名義やらローンやら、とにかく何にも知識が無かったのでさすがにこれはまずいと思い、専門書を初めて手に取りました。

そもそも、家の名義はどうやって決まるのかですが、これは建て替えにかかる資金を誰が出すのかで名義が決まるという事を初めて知りました。
土地は父親の名義なので、建て替えにかかる費用を全て主人がローンを組んで負担した場合、建物の名義人は主人になるとのこと。
でも、もしも両親がいくらか負担するという事になると名義も異なってくるのだそうです。

主人の名義で2/3、父が1/3資金を負担するという場合ならば登記簿上も同じように主人が2/3、父が1/3というようになるのだそうです。
将来、父に万が一のことがあって相続などを行う場合には父名義の土地と、1/3の住宅が相続税の対象になるということ。
実質負担する金額で名義の割合も変わるなんて知りませんでした。

でも、相続税って、うっかりしていると大変なことになるんじゃなかったっけ、と思い今度は相続税についていろいろ調べることに。
相続税は土地や住宅の評価額がベースとなりますが、1000万円を超えると結構な負担額になってくるとのこと。
うーん、そうなるとローンを組んで主人の名義で購入した方がのちのちはお得なのかも？
資金について考えろとはこのことだったか！と建て替えは最初のステップで暗礁に乗り上げた格好になりました。

一人では考えられないので、まずは両親とわたしたち夫婦、それぞれでお金の話からはじめることになりました。
どうすればいちばん賢く住み替えが出来るの？
実はこれを追求するのが家づくりの第一歩となったわけです。

間取りよりも前に考えるべきことは「お金」

先祖代々同じ町に住んできたので（と書くと少々大げさではありますが・・・。）結婚後、最初に住んだのも同じ町内の賃貸物件でした。
実家は持ち家ですが、さすがに同居は、と躊躇する部分があったのと、やはり築40年は経っているので老朽化が進んでいること、もろもろ考えて「味噌汁の冷めない距離」に住むことにしました。

ほどなくして実家近くの道路が拡張工事の対象エリアになったことで、セットバックして立て替えるなどの場合、土地の一部を市役所が買い上げてくれるとのことだったのでこれをきっかけに建て替えをすることを決めたのが我が家の建て替えの始まり。
両親と、わたし達夫婦（いずれは子どもも）の2世帯で住むためにどんな家が良いのかを考えることになりました。

さて、すっかり新築を建てる！と決め浮足立っていたわたしたち夫婦は、どんな家にしようかとあれこれ住宅雑誌やカタログを引っぱり出してきて青写真を描いていました。
2世帯住宅といってもタイプはいろいろ。
上下でセパレートしている方がいいかな？
やっぱり２軒長屋のようなタイプの方が使いやすい？
悩みは尽きません。
両親は「あんたたちに任せる」とのこと。同じ町に住み続けられて、安全な家ならこだわらないというのです。

そんな折、お盆に遊びに来ていた親戚に「まずは資金を考えた方がいいんじゃない？」と一蹴されてしまい我に帰りました。
わたし達夫婦は現在共働き。住宅を取得するならば、主人が代表となってローンを組むのが一般的ですが、そもそも建てようと思っている土地は父親の名義だし、２世帯住宅となると建物は誰のものに・・・？
そもそも初歩的な事から全く知識がありませんでした。