こんちは❗
さすらいは今、
シチリア旅の半ばです。🤗
道中暇なので久々に
不動産ウンチク記事を
書いてみた。🤗
本日は戸建賃貸の長期入居
についてのさすらいの見解。
大家さんにより色々な
やり方がある。
コミュニケーションを
取る取らないに始まり
生活弱者サポート型に放置型。
都会型、郊外型、田舎型
などなど。
なので他のタイプの大家さんの
長期入居手法は解らない。
その大家さんはその人なりの
独自のノウハウがある。
なのであくまでもさすらいの
見解であるので悪しからず。
さすらいの場合は
エリアは大阪限定。
中心部を除く都会から
郊外の中の都会あたりが
大半を占める。
ガチ郊外は地元に数件あるだけ。
自宅を中心にして
片道車で40分以内が基本で
逆ドミナント分散型。
あくまで物件ありきで
探したらそうなった。🤗
運営スタイルは
ノーコミュニケーション
放置型で完全自主管理。
問題があればすぐ対処するが
そうでない限りこちらから
一切何も働きかけない。
大半の店子の顔は知らない。
見回りも地震と凄い台風の
後以外は一切していない。
入居審査が大変厳しいので
賃貸屋からの評判が総して
すこぶる悪い。💦😭
どーせ次募集する時には
こいつら皆、居ないと考えて
いるから全く気にしてない。😊
客付けは極力営業力に頼らず
ポータルを見て店子が
自主的に申し込む
自主的客付
を目指している。
なので賃貸屋まわる時も
ポータルに載せてくださーい❗
としか言わない。
造作スタイルは
他力＆自力のハイブリッド型。
クラッシュ＆ビルドリフォーム
以外は基本ＤＩＹ。
大体こんな感じ。
その上でさすらいが考える
自身の長期入居の肝は3つ。
確信を持っている。
①居住面積
②立地
③自主的客付
①②は元々買う前から
その家が持ってるもの。
人力で変えれないもの。
自身のエリアにおいて
9年弱の間に退去を
繰り返すのは居住平米数
60平米未満のものばかり。
賃料の高低は関係ない。
つまり購入した時に
長期入居率の大半が
すでに決まっている事になる。
内装デザインなんかは
客付けに寄与するだけで
長期入居には基本関係ない。
家具や荷物置いたら
その意味は無くなる
香辛料のようなものだ。
③は店子主導で入居を
決める事により
店子は物件に少なからず
思い入れを持つ。
その店子が
思い入れを
持つ
ことが大変重要で
それにより家も大事に
使われるし長期入居に
繋がると考えている。
なのでそこに余計な営業力を
介入させたくないのだ。
営業力で得られた物は
短期間の洗脳であり
それに持続性はない。
そして①②は要素。③は手法。
①②があって初めて③が
成り立つ事を忘れては
ならない。
総括すると長期入居を
実現する為には
決して値段と想定利回りから
入って物件探さないこと。
広さと立地で選ぶこと。
田舎は広くて当たり前なんで該当しません。
完成予想図をイメージして
自身が住んでもいいかも❓
なんて感じるものを買う。
その視点で大家が良いという
家には必ず共鳴する
店子が居る。
一匹釣ればいっちょあがりの
賃貸業は大衆万人受けする
家を造る必要はないし
完璧な物も作る必要はない。
そんなの作れば
金がかかりすぎて廻らない。
競合物件にも完璧なものは
ないので
我慢させるとこは我慢させて
他で補って穴埋めする。
優位になればそれで良し。
一番になる必要はない。
そして面白いのは①②の
方程式や割合には大家独自の
感性により若干異なっている事。
これは
いける❗
というものが
大家により若干違う。
同じものが大半ではあるが❓
それは大家自身が育った
環境を好む傾向が
あるからだろうと
さすらいは推察している。
とにかく長期入居を
狙うのであれば
利回りは追いかけるもので
なく結果論で考える事。
大体そんな感じなんですが
参考になりましたか❓
皆さんの健闘を祈ります。
オマケ
嫁はん気が強そうだ。
「シシリー女は銃より怖い❗」
ゴッドファーザーの名セリフ。
絶対尻に轢かれるね❓😆
うちもそーやけど。
お幸せに。🤗
おわり