こんちは❗
本日は古家🏚の物件集めについて書いてみます。
これは地域性によって不動産事情が
かなり異なりますので、
こと大阪におけるお話でございます。
一棟モノも全然判りませんので悪しからず。
さすらいは、古家を購入する際、
1人の特定の営業マンから
立て続けに購入することはありません。
何故なら物件集めの本質は
え〜とこどりの寄せ集め😋
だからです。
集めるとき一番大事なことは
義理で
納得しない
物件を妥協して
絶対買わない事
例えばお肉に例えると
「アバラ周りの美味しい
トコだけチョーダイ🍖😍
他は一切何んも買わんけどネ」
という関係なんですね。
所詮コチラにとって都合の良い関係なんです。
相手(仲介)にとって大家の方が都合の良い
関係にある人はひとりの特定の人からばかり
から買っているような気がします。
あくまでも大阪の話ですが。
なので仲介さんと
コチラにとって都合の良い関係を
長く持続させるには、
維持するに見合う何かと何かと何かで❓
バランスを保つしかないと考えています。
なのでさすらいは、特定の仲介さんとは
付かず離れずのお付き合いが賢明だと
思っています。
コチラにとっても仲介さんは
複数いる中のワンオブゼム。
仲介さんにとってもさすらいは
何人かいる中のワンオブゼム。
波長が合ったときにたまたま買える。
たまに電話で話して
「何かまわしてよ〜」
なんて話した後に
たまに良いお話がやってきます。
ひつこすぎてもダメだし離れすぎてもいけません。
営業の顧客管理みないなイメージです。
そういう付かず離れずという関係性にある
仲介営業マンが7〜8人くらい居て
大体年間2件位納得する物件を
買える様なイメージでございます。
いくら敏腕営業マンでも物上げは
限界がありまので
そう度々、コチラにとっての良い物件を
預かれるものではありませんし
預かったとしてもさすらいに
必ず回るわけでもありません。
ワンオブゼムなんでね〜
なのでお付き合いする人の数は
距離を保てる限りは多いに越したことは
ないとも考えています。
さすらいは、大体毎年4〜5件位古家を
コンスタントに購入してますが、
大体特定の仲介さんから買うのは精々半分で
残り半分は自力で見つけてきたり
ポータルで見つけたりしているかんじです。
馴染みの仲介さんと仲良くなっても所詮
そんな数字なんですよ❗
そしてそういうブレーンを構築しても
さすらいは、基本買う気のない物件の
「お付き合い内覧」には一切行きません。🙅
なぜから賃貸業は、
基本長期保有なので
義理買いや妥協買いしてたら
いずれその物件が
足枷になるからです。
内覧に行かなければ
そんなの買うことないしね。😁👌
断る為の指値が通って
買いたくないのに
買う羽目になる。
いらんのに❗😮💨
今更断れないし❗😓
なんて事になるだけ〜
そこが転売業者とは一番違う点なんです。🙅
転売業者は、関係構築のため義理買いもしますが
大家は買った物件を直ぐに消化できないからね。
それが肉食と草食の違い。
🐎🐏🐃🦘🐘
大家は納得しないものを義理買いしてると
造って貸すための大事な時間とコストを
無駄にすることになるんです。
それが長期保有の泣き所なんです。
そしてそんな物件に限って造ったはいいが、
そのうちすぐに賞味期限が切れて
思ったよりうまく貸せなくなり
2、３年で売る羽目になる。😫
コレ、
下手打ち大家の典型でございます。😵💫
毒⬆☢ 毒⬆☢ 毒⬆☢
「資産の入れ替え」と
涼しい顔しながら言ってる
無駄に無意味な儲からない
売却が多い大家さん。
あなたの周りにも居ませんか❓
(短期で売りぬく目的で初めから買ってる
大家さんや業者さんはその限りでは
ありませんので悪しからず。m(_ _)m)
「私にとって貴方は特別です😍
だから川上は、まずあなたに
お声かけまーす。
なんて大家に思わせといて
クサレ物件安いからと
押し付けて来るのは
敏腕営業マンの
常套手段でございます。」
これにまんまと術中に嵌って買うんです。
1本１００円の大根や人参なら義理買いして
要らなければゴミ箱に捨てるか
人にあげればれすむ話ですが
物件はそうはいきませんのでね。🚮
なのでさすらいは、そういう関係にある
仲介さんから川上物件の内覧の話が来ても
その都度ノコノコ内覧には行かないのです。
いちいち行ってたらフォームも進まないしネ。
コレは❗
というものしか行きません。
そもそも川上なんて値打ちある様に感じるだけで
実態はレインズに載せる前の
タダの預かりたての物件であって
９割以上が自身にとっての
クソ物件でございます。
その代わりさすらいは
仲介さんには
買う物件を明確に伝えてます。
「レア立地かグッド立地で
延床５５平米以上しか
絶対買わないし
内覧にも行きません。❗」
とハッキリといいます。
「貴方の時間を無駄に
させたくない❗」と。
その代わりに無駄な内覧行かない代わりに
内覧行くときは95％買値を打診するか
買い付け入れます。
買うつもりの物だけ内覧に行くんです。
かなりの確率で購入します。
動くときは買うときなんです。
残り5％は隣住民パッパラパーと
地盤沈下のケースですね。🤑
(これたけは内覧行かないと分からない。)
他の情報は大体事前調べで把握できますからね。😁
良い物件集めるコツは
無駄な物件を買わない事。
その為には買う気の無い
内覧にはいかないこと。
そうやって忍耐強く探せば
自分の納得できる物件が
買えるとさすらいは信じてます。
但しひよこ🐤さんは
場数踏む為ドンドン内覧行って
痛い目を合わないと
いけませんけどね〜😵🤕😫
初めは何でもカモられてナンボ。
虎穴に入らずんば虎子を得ず。
損する痛みに耐えながら学習して
上達するしかありませんので。
みんなその道を歩いて来て
ますのでね。😁
損する痛みが嫌な人はそもそも
初めからやるべきでは
ないのです。
今書いたことは、あくまでさすらいの持論
ですので悪しからず。
皆様の健闘を祈ります。
おわり❗