予算が決まった所で、住宅ローンについて
まずは基本的な内容をおさえておきましょう。
ローンとは、お金を貸し付けることです。
ローンでお金を借りたら、借りたお金(元金)に利息を付けて返済しなくてはいけません。
利息とは、元金の借り賃です。
元金に対する利息の割合のことを金利といいます。
そして住宅ローンとは、土地や建物を購入する人に金融機関がお金を貸し出す「金融商品」です。
住宅ローンには、変動金利と固定金利という２つのタイプの金利があります。
変動金利は、その名の通り金利が変わる金融商品です。
金利は年２回、定期的に見直されます。返済額は５年ごとに定期的に見直されます。
メリットとしては、金利が下がった場合は、自動的に下がった金利が適用される為
金利がどんどん下がる、または変わらないようであれば変動金利の方が金利が安いのでお得です。
デメリットとしては、将来の金利がどうなるかわからないので、借入の時に総返済額が確定せず、
完済した時点で初めて結局いくら返済したのかが分かります。
また、返済中に金利が上昇すると返済額が増えます。
固定金利は、借りた時から金利がずっと変わらない金融商品です。
代表的な商品は、３５年間金利が変わらないフラット３５です。
返済時に金利が確定するので、総返済額も確定します。
メリットとしては、金利が低い時に借りれば、その後金利が上昇した場合でも影響を受けません。
金利の上下に左右されないので、計画的に返済することができます。
将来金利が上がったら…というリスクを負わなくてよいので、安心感があります。
デメリットとしては、金利が高い時に借りると、その後金利が下がっても影響を受けない為
ずっと高い金利を払い続ける必要があります。
一般的に変動金利よりも金利が高いので、変動金利よりも借入可能な上限額が低くなります。
その他に、３年間、５年間、１０年間など一定期間金利を固定する固定期間選択型という商品もあります。
こちらは、例えば１０年後に固定期間が終わった後は、１０年後の時点の金利で変動金利にするか、固定金利にするか
選択します。
さらに、auじぶん銀行など、金融機関によっては変動金利と固定金利を組み合わせた
ミックスと呼ばれる商品もあります。
住宅ローンの月々の返済額は、元金の返済分と利息を合わせた金額です。
返済の仕方には、元利金等返済と元金均等返済という２つの方式があります。
元利金等返済とは、毎月の返済額が返済期間中ずっと同じ金額を返す方法です。
メリットは返済額が一定なので、返済計画が立てやすいという点です。
デメリットは返済当初は利息の支払いに充てられる割合が高い為、元本の減りが遅くなり、
総返済額は元金均等返済よりも多くなります。
一般的には元利金等返済を選ぶ方が多いです。元金均等返済は扱っていない金融機関もあるようです。
元金均等返済とは、元金のみ毎月一定の額を返済し、利息は上乗せして支払う方法です。
返済初期の段階は毎月の返済額が多く、徐々に返済額が下がっていく仕組みです。
メリットは元金がローン返済初期の段階から確実に減っていくため、負担は徐々に楽になります。
総返済額が元利金等返済よりも少なくすみます。
デメリットは返済当初は払う利息も多い為、毎月の返済額が高くなります。
また、ボーナス時に月々の返済にプラスして返済する、ボーナス返済という返済の仕方もあります。
ただし、ボーナスは業績によって変動するので、個人的にはあまりお勧めはしませんが、
確実に返せる無理のない額で設定するという方法もあります。
ローンの返済期間は、最短１年から、一般的な金融機関では３５年、固定金利のフラット５０という商品では
最長50年というものもあります。
完済時の年齢は、多くの金融機関が80歳未満に設定している為
35年ローンを組むことができるのは、44歳が上限です。
住宅金融支援機構のフラット35では完済時年齢が80歳ですので、45歳が上限となります。
返済期間が長いほど、月々の返済額は安くなります。
ただ、定年を過ぎても住宅ローンの支払いが残っていると老後の生活が大変です。
逆に短期の返済にして月々の返済額を高くすると、不測の事態で収入が減ったり支出が増えた場合に、
家計が苦しくなる心配があります。
短い返済期間を長い返済期間に契約変更する事は難しいので、
まずは長めの返済期間で契約して、途中で繰上返済をしていく方法がおすすめです。
繰上返済とは、月々の返済とは別に元金の一部を返済する事です。
繰上返済で元金が減れば、その後の利息が安くなり、総返済額を抑えられます。
特に完済予定時の年齢が会社の定年を上回ってしまうようなケースでは、高齢になってからの収入が不安なので
なるべく繰上返済した方が良いと思います。
金融機関の窓口で繰上返済の手続きを行うと手数料がかかりますが、ほとんどの金融機関はネットで手続きを行えば
手数料はかかりませんので、ネットでの手続きがおすすめです。
ただし全額繰上返済(完済)の場合は、手続きは窓口のみというケースがあるようなので確認が必要です。