新型コロナウイルスの感染拡大によって不動産の世界は激変している。景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産激変 コロナが変えた日本社会』（祥伝社新書）より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。
「通勤」がなくなる会社が続出する？
緊急事態宣言終了後もテレワークを継続する会社が後を絶ちません。
日立製作所は社員の7割に対して週2日から3日、在宅勤務にすることを発表しました。NTTでは社員の5割を在宅勤務に、日清食品では出勤する社員数は上限を25％とすることを決定しました。こうした措置はテレワークによる業務に支障がないことを認識し、テレワークによる働き方をむしろポジティブにとらえて、これを経営に取り入れていこう、という動きです。
大企業を中心に「通勤」がなくなっていくのか。（※写真はイメージです／PIXTA）
こうした動きは、大企業を中心に広がりを見せています。多くのサラリーマンがあたりまえに思い、毎朝毎夕行なってきた「通勤」というライフスタイルが変わるのです。通勤のウエイトが下がれば、家の選び方が変わります。90年代半ば以降、夫婦共働きがあたりまえになり、子供を保育所に預けて夫婦で都心に通勤するというスタイルが家選びの基準を作ってきました。
会社がある大手町まで直通40分、最寄りの駅までは徒歩5分以内のマンションが家選びの基準と言われました。都心部のマンションは価格も高く、夫婦と子供が住むファミリータイプのものでは、新築で7000万円から1億円を超える水準になりました。
以前と異なるのは夫婦共働きであるがゆえに、ローンの調達力が格段に向上したことです。おまけに低金利政策が長く続き、税制面でも満艦飾の補助が加えられてきた結果、30年から35年もの長期ローンを夫婦揃って組んで都心部のマンションを買うというのが、あたりまえのライフスタイルになったのです。
ところが大手町の会社まで出かけるのは週1回、あるいは月に2、3回などということになると、これまでの家選びの基準は一変します。
大手町に近くても、旧工場地帯にあって、周囲に利便施設が乏しい、環境がある程度整っているのはマンションの敷地内だけであって一歩外に出ると、倉庫やコンテナばかりというところもあります。こうした立地の物件を多額のローンを組んで買うという選択肢は、なくなってきます。一日を過ごすには生活環境として疑問符が付くからです。
駅まで5分以内という基準も、さして重要な選択基準とはならなくなります。駅はたまに行く場所ですから、ひじょうに遠いのは困りますが、徒歩で行ける範囲、あるいはバスや自家用車でのアクセスさえ確保できていれば、それで十分ということになります。
会社ファーストから生活ファーストの家選び
以前は、都心まで1時間から1時間半でも通勤圏と言われました。郊外になれば自然環境も良く、子育てにも好都合と言われました。そんな生活が成り立ったのは、旦那一人が働き、奥様は専業主婦であったからです。旦那が毎朝毎夕の通勤地獄に耐え、奥様は子供を塾に通わせ、送り迎えをするというライフスタイルでした。
牧野知弘著『不動産激変 コロナが変えた日本社会』（祥伝社新書）
現代では夫婦共働きが家族の基本形となりました。夫婦の通勤や子供の保育を前提として都心居住が進み、都市部の人口は急増しました。しかし通勤がなくなるポスト・コロナの社会では、家選びはどう変わるのでしょうか。
海が好きな夫婦は、今までは通勤するには対象となりにくかったエリアを積極的に選ぶようになるでしょう。首都圏で言えば、神奈川県の横須賀や三浦、千葉県の大網や茂原あるいは館山といったところにも足を延ばし始めるかもしれません。
山好きな夫婦は、埼玉県の所沢から先の飯能や秩父、山梨県の大月、神奈川県の相模湖方面を選ぶようになるかもしれません。千葉県にいすみ市という場所があります。この地はすでに都会を離れて移住してくる人が多いのですが、多くの人が都心でも仕事を持ちながら、家では畑を耕す生活を送っています。
会社ファーストの家選びから生活ファーストの家選びになれば、家選びの選択肢は多様になり、「住みたい」場所は、人々の生活への拘りを前面に押し出したものとなるでしょう。「みんなが買うから」といった一辺倒の購入スタイルは影を潜め、デベロッパーが繰り出すポエムに惑わされる人も少なくなるはずです。
週刊誌などでは、毎年「値上がりするマンション、値下がりするマンション」といった特集が組まれます。私もよくコメントを求められるのですが、コメントをしながらいつも疑問に思うのが、はたして人は自分が住む家を「値上がりするから」買っているのかという根源的な疑問です。私自身は不動産投資のアドバイザーもやっていますので、多くの取引先に「値上がりしそう」な不動産についてコメントをしています。
しかし、不動産投資は現代においては金融マーケットとも密接につながり、国内外の投資マネーがマーケットを席巻する時代になっています。昭和後半から平成初期は都市部で勝手に成長する住宅やオフィスに対する需要で不動産は値上がりしていきましたが、今の時代ではそう簡単に儲けられるものでもありません。
価値観の多様化で値上がりマンションがなくなる？
都心居住が急速に進んだことで一部のマンションではたしかに購入時よりも値上がりしたマンションが多く出現しましたが、さて、ポスト・コロナ時代は選択肢が多様化することで、値上がりするマンションといった価値観は薄れていくものと思われます。
郊外部がふたたび家選びの対象となってくる、また密を避ける生活を志向する人たちが増えてくると、マンションよりも戸建て住宅を選択する動きが出てきそうです。
戸建て住宅の良さはなんと言っても、家の外装、内装、設備、住み方のルールまですべて自分流にアレンジできる点です。また、自身の懐事情に応じて修繕や改装のやり方や予算を決められる自由度があることです。郊外であれば、都心では考えられないほど広い敷地を手に入れられます。家だけが建つのではなく、ガーデニングや家庭菜園なども楽しめるようになります。
中古マンションならば、戸建て住宅よりもさらに安く手に入ります。自身が住む専有部なら手を加えることができるので、少しお金をかけて自分流にデザイン、リフォームをする余裕が生まれます。
都心部の新築マンションをギリギリのローンを組んで購入し、会社の下僕として働きながらひたすらローン返済に励むようなライフスタイルは、これからの時代にはそぐわないものとなります。
住宅にかけるお金が少なくてすむのならば、生活のゆとりが得られます。
年収の10倍、11倍もの価格の都心マンションを買っても生活の潤いは得られません。マンションというハコを手に入れたにすぎないからです。ところが都心マンションに費やすはずだった多額のお金が手元に残れば、もっと他の分野に使うことができます。
生活に彩を持たせるために趣味に使う、文化や芸術に触れる機会を増やす、学ぶ。自分に対する投資にお金を回すなど、豊かな日常を築くことができるようになるのです。
サラリーマンの方々と会っていて気になるのは、多くの方が会社のことや業界のことについては雄弁でも、日本の歴史や文化といった教養面になると驚くほど知見がない、趣味もせいぜいゴルフやランニング程度だという事実です。致し方がないのです。人生で得るお金の多くが住宅に注ぎ込まれていて、他の分野を勉強するお金も時間もないというのが、サラリーマンの典型的なライフスタイルであるからです。
住宅に多額のお金を投じなくてもよくなるポスト・コロナの時代は、ライフスタイルが大きく変わるチャンスです。ライフスタイルの変化は、着実に日本人のこれまでのステレオタイプな家選びにも大きな変化を与えていくことでしょう。