なんとなくは分かっても、どういう性格のものか分からない、
更新料 について書きますね。
お部屋を借りたことのある方は、経験したことがあると思いますが、
今の賃貸借契約期間が終了後も継続してお部屋を借りるときに
更新料 って払いますね。
これは、全国的なものではなくて、地域的特色があるもので、
地方に行くと更新料がないところもありますね。
更新料がない分、敷金が３～６か月とかいうところもあります。
更新料は、首都圏と京都その他関西圏の１部で使われているようです。
その、更新料とはいったい何のために払うの
払わないとだめなの
って思う人もいますよね。更新料は、支払いを約束する上での特約になります。
従って、この特約条件が、いやで更新料を払いたくなければ
契約しなければいいだけです。当然お部屋も借りられません。
でも、この支払条件で契約をしたならば払わなけれなりません。
ところで、平成１３年４月１日に消費者契約法が施行されて、
第１０条に 消費者の利益を一方的に害する条項の無効 と言うのがあって
これとの関係で、訴訟に至り、高等裁判所では、ケースバイケースで
有効と無効の判決が出ています。
この有効か無効かの判断は、契約期間と更新料の額との関係で、
契約期間が短いのに更新料の額が大きい場合には無効のようです。
具体的には、高等裁判所の判決では
契約期間が２年で更新料が賃料の２か月は、有効
契約期間が１年で更新料が賃料の２か月分は、無効
東京では、通常、契約期間は、２年 更新料は、賃料の１か月分
としているところが多いのではないでしょうか。
高裁判決でも有効の範囲内ですね。
最高裁判決では、諸事情に照らし、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り
消費者契約法第１０条に当たらず、有効としています。
高等裁判所で無効となった契約期間が１年で更新料が賃料の２か月分も
有効の判決なのです。（注意：諸事情により異なります）
また、更新料の法的性質についても
「更新料は、賃料とともに賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが
通常であり、その支払いにより賃借人は円満に物件の使用を継続する
ことができることからすると、更新料は、一般に賃料の補充ないし前払、
賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を
有するものと解するのが相当である。」
としています。
（参照 公益財団法人 不動産流通近代化センター
不動産関連 法令改正のポイント ）
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