★９月１４日（土）「じ・ぶ・ん・年金」セミナーを開催いたします。

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　　９月１４日（土）、徳島市のふれあい健康館にて、

　　「じ・ぶ・ん・年金」セミナーを開催いたします。

　　　　↓　↓　詳しくはコチラ　↓　↓

　　　http://welllifeconsulting.jp/?p=1

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６５歳の高齢者が後何年生きるかを示す平均余命は、男性１９年、女性２４年　です。 

とある研究所の調査によると、"６０歳から６５歳の不安"のトップは、 「長生きで生活資金がなくなること！」　です。

"老後はゴルフの楽しめる所でのんびり暮らしたい"

ある会員さんが私につぶやいた言葉です。

しかし、その一方で、"戻る所がないのも不安！"との声も・・・。

その方にアドバイスしたのは、「空き家にはせず、人に貸して賃料収入を得る方法」でした。

そう、それは「移住・住み替え支援機構」の「マイホーム借り上げ制度」です。

５０歳以上の人を対象に、終身まで自宅を借り上げ、子育て世代に相場家賃の８割程度で貸し出し、"入居者がいなくても家賃を保証してくれる制度"です。

月７万円として１５年で１２６０万円。

都会では、万引きでつかまった人の半数は高齢者・・・。

国の債務残高１０００兆円突破の報道で、公的年金の先細りは確実。

長生きするリスクを冷静に見つめ、まとまったお金を稼ぐか、不動産を貸して収入を継続的に得るか、計画的な人生が大切です。

切実なお悩みをお持ちのあなたに、「じぶん年金づくり」のセミナーを開催します。

第一部では、「じぶん年金」を、リスクなく構築するためのありとあらゆる方法を、さまざまな角度から徹底解説。

さらに第二部は、今回、飛び入り参加の日本エコシステムさんが、「太陽光発電による土地活用」ノウハウを解説します。

「情報社会」とは「知識が価値を持つ時代」です。

「知っている人」はドンドン得をし、「知らない人」はドンドン毟られ続け堕ちていくしかない過酷な時代です。

今回は、私自身の実践事例も交えて、「じ・ぶ・ん・年金」のさまざまな方法を徹底的に、出し惜しみすることなくお届けする予定です。

万障、お誘い合わせの上、ご参加下さい。

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６５歳の高齢者が後何年生きるかを示す平均余命は、男性１９年、女性２４年　です。 

とある研究所の調査によると、"６０歳から６５歳の不安"のトップは、 「長生きで生活資金がなくなること！」　です。

"老後はゴルフの楽しめる所でのんびり暮らしたい"

ある会員さんが私につぶやいた言葉です。

しかし、その一方で、"戻る所がないのも不安！"との声も・・・。

その方にアドバイスしたのは、「空き家にはせず、人に貸して賃料収入を得る方法」でした。

そう、それは「移住・住み替え支援機構」の「マイホーム借り上げ制度」です。

５０歳以上の人を対象に、終身まで自宅を借り上げ、子育て世代に相場家賃の８割程度で貸し出し、"入居者がいなくても家賃を保証してくれる制度"です。

月７万円として１５年で１２６０万円。

都会では、万引きでつかまった人の半数は高齢者・・・。

国の債務残高１０００兆円突破の報道で、公的年金の先細りは確実。

長生きするリスクを冷静に見つめ、まとまったお金を稼ぐか、不動産を貸して収入を継続的に得るか、計画的な人生が大切です。

切実なお悩みをお持ちのあなたに、「じぶん年金づくり」のセミナーを開催します。

第一部では、「じぶん年金」を、リスクなく構築するためのありとあらゆる方法を、さまざまな角度から徹底解説。

さらに第二部は、今回、飛び入り参加の日本エコシステムさんが、「太陽光発電による土地活用」ノウハウを解説します。

「情報社会」とは「知識が価値を持つ時代」です。

「知っている人」はドンドン得をし、「知らない人」はドンドン毟られ続け堕ちていくしかない過酷な時代です。

今回は、私自身の実践事例も交えて、「じ・ぶ・ん・年金」のさまざまな方法を徹底的に、出し惜しみすることなくお届けする予定です。

万障、お誘い合わせの上、ご参加下さい。

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「利己主義」と「自利利他」

「ドリーミング」という言葉があります。

（知っていますか・・？）

地球から見ることが出来る月面はいつも同じです。

～見えない裏側に思いをはせる～

人間とはすばらしい生き物です。

（これがロマンです）

ないもの強請りと言えばそれまでですが、

ロマンやストーリーに感じいる年になりました（笑）。

単純ですが、

私はいつもないもの強請りと自己反省の繰り返しです。

また、私が好きな言葉に、

～野にあって自由に生きる～　という言葉があります。

アルプスの少女に出てくるおじいさんのように

生きることができれば幸せかも・・・？

この年齢になって、

どうも欧米から伝わった「マズローの要求五段階」は

正味でないような気がしています。

なぜか「利己主義」が見え隠れします。

「拡大」と「成長」は違います。

拡大は誰にでも出来ますが、

倒産する可能性は大きくなりますし、

若気の至りで地球征服を目論めば必ず恨みをかうのが経済社会。

ではどうすればよいのか・・・？

それは「自然体」と「無心」なのかもしれません。

「行雲流水」。

～行く雲のごとく、流れる水のこどく、

　自らのよくとは関係なしに信念をつらぬきつつ生きる～

もう、私は死んでしまうのではないかと思うほど、毎日、そんなことを考えています。

先日、ガソリンスタンドで自動給油ストップの数量を見たら「55.55㍑」。

なにのこだわりもなくコンビにで買い物したたら「555円」。

確かに、５月生まれの私にすればゴロが良いのでしょうが、この所、５のぞろ目が偶然過ぎる毎日・・・。

道元和尚が唱える「こだわらず、とらわれず、空の心を持って・・・？」を地でいっているように感じる毎日。

「利己主義」と「自利利他」。

そんなことを考えながら、「阿波踊り」の夏に突入です。

「青色事業者」について

「青色事業専従者給与」とは、"生計を一にする配偶者やその他親族に青色事業専従者給与を支払うことができる制度"です。

利用できるできないのボーダーラインは、"５棟１０室以上の事業的規模"です。

"５棟１０室未満の事業的規模に満たない場合"は、「青色事業専従者給与」を支払っても経費として認められません。

しかし、事業規模が「青色事業専従者給与」で決められた"５棟１０室未満"の「白色申告の場合」でも、一定の要件と上限の範囲で白色申告者の事業専従者控除を申告することができます。

それが「白色申告者事業専従者控除」です。

なんか税務署の見解は、言葉遊びを繰り返しているようですが、「青色事業専従者給与」と「白色申告者事業専従者控除」の違いは・・・？

金額の上限が一律に定められておらず、実際に支払った額が、必要経費として認められることです。

ただし、「労働の対価として相当であると認められる金額」でなければならず、また、届出書の事前提出など一定の要件を満たす必要があります。

すなわち、あまりにも過大な金額は認められません。

この点が有利なところです。

では、"事業的規模の不動産貸付業を行い青色申告している法人"の場合はどうなるのでしょう。

実は、「青色事業専従者給与」は、"事業的規模で行う個人の青色事業者"のみ利用することができる制度です。

法人の場合は認められません。

また、"事業的規模で行う個人の青色事業者"が「青色申告専従者給与」を支払うと、青色申告者本人の配偶者控除および配偶者特別控除の適用は受けられません。

やはり、不動産管理会社を別に作った方が有利です。

●不動産投資はババヌキゲーム？

個人のサラリーマンの方から、不動産投資に関しての相談が急増しています。
「ボロ物件を買ったけどぜんぜんうまくいかない（泣）・・・ 」
「RCを一棟買いして”資産○億円”と思っていたけど、空室と賃料下落でジリ貧（泣）・・・」
「リニューアルにかけるお金がない（泣）・・・ 」
「無理のない範囲で買ったけど、ほとんど手取りがなく当初の目論見が外れた（泣）・・・ 」
「高い入居率だと思って買ったのに仮想入居者だった（泣）・・・」
「高額な費用がかかる欠陥住宅だった（泣）・・・ 」
などなど、誠に悲痛な叫びです。
 
『不動産投資本』。
 
もはや個人の不動産投資の世界は情報の質もリテラシーも飽和状態だと言えるでしょう。
もはや不動産投資ブームは過ぎ去り、私たちはその残像の上で踊っているだけです。
 
つい先日は、「十数年前に行った新築ワンルームマンション投資」で、毎月入れたしを余儀なくされている人がいました。
「なぜ、この投資を決断したのですか？」と尋ねると、
その理由は、
「まわりのみんなが始めたから・・・？」
「営業マンから勧誘の電話がかかってきたから・・・？」など。
私がアパート・マンション経営で儲かる仕組みを説明して差し上げると、目先の利益につられてしまった・・・と反省していました。
 
世の中、「情報精度」と「隠れた意図」が大切です。
「個別の物件の見極め方法」については、書籍やセミナーに参加する、その他情報に触れ勉強することである程度解消できます。
しかし、その情報は、どのような意図から出ているのかという「隠れた意図」については少ないと言えます。
「儲かって仕方のない物件」であれば、よほどの事情がない限り売りに出されることはないでしょう。
“相続の遺産分割協議の期間”か”借金返済に困った債務整理”か・・・？
そのような意図でないと、なかなか安く買うことは出来ません。
 
個人の不動産投資の世界には、決定的に欠けている視点があります。
それは、不動産業界でいくら情報を取りにいったところで、良い情報はどこにも出てきませんし、あったとしても荒っぽさや間違いが多いことです。
 
「経済や政治とか、そんなこと知らなくても不動産投資では成功できる 」という暴論までまかり通り、それは確かに事実であることが話をよけいにややこしくしています。
知名度のある経済評論家が「これからインフレが来るかもしれないから、借金して不動産を買っておくのがいいのではないか？」などと発言する状況・・・。
 
先にあげたような個人の不動産投資の失敗が繰り返される構図は、もうそろそろ終わりにしたいものです。
「不動産投資が、相変わらず有用なもの、すばらしいものであること」に変わりはありません。
しかし、もう少し落ち着いて、ちゃんとやらないといけません。
 
不動産は安く購入（調達）できればかなりの確率で儲かりますが、高く買ってしまえばかなりの確率でお荷物になります。
その姿は、まるで「ババヌキゲームの敗者」です。
 
そんなことを思って、毎月、多くの会員さんの相談にのっています。
 
▼     ウェルライフ・コンサルティング
http://welllifeconsulting.jp/

不動産投資と借金

不動産投資と借金

世の中には「借金をしたほうが、お金が増えやすい」というカラクリがあります。

細かい話は難しいので、簡単に説明すると、

（例①）

自分のお金「1億円」を使って1億円の物件を購入し、年間1千万円の家賃が入ってきたらどうなるか？

10年間は出したお金を回収するだけで、全く儲からないことになります。儲かるのはその後です（元本確定後）。

（例②）

銀行から「1億円」を借りてきて1億円の物件を購入し、年間の家賃収入が1千万円、借金返済やら何やかんやで800万円が出ていったら、いったいどうなるのか？

これは、１年目から、差し引き200万円が儲かる事になります！

その理由は、もともと自分は１円も出していないのに、手元に200万円が残ることになるからです。

これを小難しい用語で「自己資本収益率（ROI）」と言います。

※（ROI：Return On Investment）

このROIは、"最初に出した自己資金を、1年あたりいくら回収できたか"を表します。

「資産家が、なぜ銀行からお金を借りるのか？」

これがそのカラクリです。

とはいえ、まだまだ「借金はこわいよなぁ～」と思う人も多いでしょう。

では、次の話を聞いて同思われますか？

先の１億円の借金で買った物件ですが、もし「土地の価値」が1億円あったら、どうなるでしょう？

建物の解体費用も必要でしょうが、理屈上、物件を売却すれば、借金はなくなります。

つまり、実際の借金リスクは１億円ではないのです。

不動産は「価格」と「価値」が一致しないので、このようなことが起こります。

今まで、私はこのような事例を、机上の空論ではなく、実際のコンサルティング現場で組立ててきました。

２億円で購入した物件を、毎月３００万円の家賃収入を得ながら３年間（３６００万円）転がし、そして３億８千万円で売却。

「本当に、こんなことがあるんだ・・」

「資産家って、こんなスゴイことやっているんだ・・」

これは真実です。

不動産投資というものは、間違わずに活用すれば、人生を支えてくれる様になるものなんです。

公的な年金が先細りするのは現実的な今、このような選択肢も十分ありだと思います。

しかし、それには自らも学ばなくてはいけません。

流行や投資本でその気になっただけでは不十分です。

世の中は、「知らない人」が一番損をする様になっていると思います。

いろんな事を学び、未来を切り開いて行く人がいる一方で、何もしない人は、知らないまま、流されるがままです。

では、どうすればいいのか？

まずは、いろいろなことを「知る」という自己投資はできるだけしたほうが良いように思います。

「これって、どうなんだろう？」

「本当に、良いものなの？マユツバなの？」

と思うことがあれば、まずはしっかりと「知る」ことが重要だと思います。

それから、自分が取り組むべきかどうかを考える。

決して「知ったかぶり」するのではなく、あるいは、そのまま放置するのではなく、「知る」ことにまずは「小さくチャレンジ」する。

そういう風に取り組んでいくと、将来の可能性が、どんどん開けてくるのではないかな、と思います。

●チャレンジすると、可能性は開ける

●チャレンジしないと、可能性は無い

これは、紛れもない事実です。

その「チャレンジ」を止めているのは、「他人」ではなくて、だいたい「本人」だったりします。

是非、ご一緒に学びましょう。

▼ウェルライフ・コンサルティング・オフィス

  http://welllifeconsulting.jp/


 

白け鳥飛んでゆけ～、南の空へ～、ミジメ、ミジメ？

仕事をしていていつも思うことだが、仕事は決して一人でできるものでない。常に仲間やパートナーがいないとままならない。

"仕事"と"趣味"の違いは、「仕事は人のためにするものであり、趣味は自分のためにするもの」である。

私は人のために仕事をしているが、今のご時世、自分のためにしている人が多すぎる。

確かに、労働の糧が収入であるからある意味仕方ないが、人を救済して喜んでいただいたり、感謝してもらえばもらうほど人生は充実しているから不思議だ。

そんなことから、仕事は、協力し合うメンバーと気持ちよくすすけ事で成果が上がる。

互いに尊重しあって、感謝の気持ちを持ち続けることが大切。

尊重しないでひとりよがりで進める者は、誰からも感謝されないばかりか、周囲の人は「白け鳥飛んでゆけ～、南の空へ～、ミジメ、ミジメ？」と思うことだろう。

感謝は、言葉に表して初めて相手に伝わる魔法。

「ありがとう」はいい言葉だし、始業のあいさつから就業のあいさつまで、基本は相手の尊重である。

そして、それを言われたらそれを返す謙虚な言葉。

コノ繰り返しこそが明るい素敵な環境を作る。

この際、「白け鳥よサラバ・・！」。

感謝が行き交う社会には不要な長物である。

不動産投資には向く人とそうでない人がいる

一昔前までの高度成長時代は、建設する土地と借金する勇気さえあれば、アパマン経営は建てるだけで上手くいく時代でした。しかし、完全な需給ギャップになってしまった現在、建ててからが勝負であり、さまざまな経営ノウハウやスキルが必要な時代になりました。

ここでは、これから厳しい時代を迎えるアパマン経営に向いている大家像について考えてみたいと思います。いわゆる新時代の大家さん像とも呼べるものです。

大家さんと言う職業は孤独な職業だという人がいます。一見、管理会社の人たちと仲が良いのでそんなことはないという人もいますが、相手もビジネスであることを忘れてはいけません。

最近、躍進著しい新興大家さんは、大家さん同士のコミュニティーを大切にしています。一見、大家さん同士はライバル同士で情報交換などしたら損のような気がしますが、あなたの物件の同地域や隣接地にある大家さん以外は、大切な情報源であり学ぶべきところが多いですし、情報交換しているとさまざまな新しいアパマン経営の気づきを与えてくれます。

また、そのような大家さんは勉強熱心なのも特長です。さまざまなジャンルの不動産投資本などで学ぶ事にも熱心ですし、時間を見つけてはさまざまな勉強会に参加して知識を収集しています。

さらに、建物の構造見学会や完成見学会にいくのも大好きで、テレビのビフォーアフターなどを見るとワクワクする人達です。

これらの大家さんは、生活コストは控えめなのか、ブランド物を身につけるよりブームなどには目もくれない人が多いような気がします。

しかし、その一方で自分の物件の入居者対応には非常にマメで、先の勉強会で学んで良いと思うことはすぐに実践する行動力が高い人たちです。

さらに性格的には意志が強く、お金も大切ですがお金よりも大切なものがあると思っており、時間のゆとりに幸せを感じる人達だと言えるでしょう。

そのように考えると、旧態以前の地主系大家さんとは大きく性格が異なり、厳しさを深めるこれからの賃貸住宅経営で一人勝ちできる（成功できる）秘訣が隠されているような気がします。

成功に奇策はない！

「成功」にはなんのトリックもしかけもない。

どんなときでも、与えられた仕事にただ全力を尽くすだけ。

迷った時、苦しい時、なにか奇策があるのではと考えることがある。

しかし、今、現在、目の前にある仕事を確実に仕上げていくことこそ成功への近道。

与えられた仕事とは、

"理想とは必ずとも一致しない仕事"や

"お客さんから依頼されたサービス的な仕事"なとなど・・・。

確かに、目の前の仕事だけをこなしているようでは

戦略的な仕事は出来ないので

しないほうが良いという指南書もあります。

しかし、「儲けの真髄」が"深謀遠慮"であるとすれば

与えられた仕事を淡々とこなすことも大切。

お客さんの創造を超えたビジネスを生み出す！

■お客さんの創造を超えたビジネスを生み出す！

「今ある商品」を「必要とする人」に売るのはビジネスではない。

「新しいもの」を作り、「必要に感じていなかった人」に売るのがビジネス。

「今ある商品」とは、既に市場に認知された商品やサービスのこと。

だから、価格やサービスの体力勝負に持ち込まれて儲けは薄い。

いくら差別化するための工夫や経営テクニックで売上げを上げられたとしても、だんだんと疲弊していくのは明らか・・・！

あなたが作り出さなくてはならないビジネスとは、既存のマーケットにはないお客さんですら知らない新しいビジネス。

それはまったく新しいビジネスモデルの発掘のように感じるかもしれない。

しかし、歴史的に見ると、すべては既存ビジネスの隙間狙い的なものがほとんど。

すなわち、ニッチの商品化。

コンビニエンスストア、宅配便、介護業界、環境ビジネスなど、すべてが当てはまる。