税制改正で4/1からの不動産関連の税金が相当に変わります。
今年度末＝3/31までは、令和3年度の税制です。
不動産には、必要な税金があります。
登録免許税、不動産取得税、ローンであれば住宅ローン減税です。
3/31までは、築年数が登記年月日から20年以内でないと登録免許税、不動産取得税の減税はありません。
別に耐震診断の適合証明書を取得しないと受けられません。
これが変わります。
昭和57年1月1日以降であれば、すべて新耐震基準適合と「みなされる」ことになりました。
「推定する」ではなく、「みなす」です。
良い事です。
おかげで築40年が経過していても、自動的に新耐震基準クリアとなります。
今までは外部の機関等に検査を依頼し、費用も低くて5万円+税、多くが15万円+税が必要でした。
この「余計な費用」が浮きます。
やっと「マトモ」な税制改正がされたと感じます。
住宅ローン控除の場合、段階的に上限が下がります。
都心の物件の場合、メリットが減ります。
地方の場合、ほとんど影響はありません。
むしろ築年数が40年くらい経過していても、流通しやすくなると思います。
登記年月日で証明できるので、かなり簡単です。
検査を業としていた会社にとっては、利益が減ります。
代わりに、旧耐震基準物件について「特化」できるはずです。
中古でリフォーム済の場合、地方であれば1,500万円以下が多くなります。
築年数も30年程度が多いです。
新耐震基準と登記年月日で分かる場合、さらに流通が促進されると感じます。
築年数が経過することで、必然的に固定資産税評価額が下がります。
土地の価格が上昇している場合は変わりますが、下がっている地域の場合は
固定資産税が低下します。
それも木造の場合、28年くらい経過すると評価額が最低額になります。
すると、固定資産税も最低額になります。
維持費が減ります。
これも魅力です。
残念ながら火災保険だけは、新築優遇です。
古いほど、保険料は上がります。
上がりますが、総合的に考えると、中古は賢い選択になることが
あると言えます。
今も引渡前の物件が数件あります。
賢い選択をされた買主達と思います。
土地購入+建物新築の人たちもいます。
多くの場合、地方なのに総額で4,000万円くらいになっています。
新築、という言葉に囚われているように見えます。
築0年の中古住宅、とも言えます。
このような考えは、新築信仰者には無理です。
引き渡された時点で中古、これが分かるかどうか、です。
いくら支払ったか、ではありません。
支払うことと、実際の価値は全く違います。
こだわりが強いほど、価値は一気に下がります。
住宅ローン減税が終わる頃、メンテナンスが必要になってきます。
これも無視しているケースが多く見受けられます。
また、5年以上経過したときに、固定資産税が「高くなった」という
ケースも多発します。
単に固定資産税の減税が終わっただけ、です。
しかし、減税された額を当たり前、と思っている人たちがいます。
すると、高くなった、という言い方をします。
初めに考えていなかった証です。
維持費、修繕費で悩み始めます。
減税は無い、元の評価額が高いので税額も高いまま。
おまけに家族に余計な費用が多く必要になってくる時期。
このような家庭は、家計が赤字コースになりやすいです。
始まりが中古の場合、支出は低いままです。
必要な修繕や補強、設備品の更新はされています。
再販物件の場合、一般的な備品が多いです。
すると、故障しても部分的な取り換えで良い場合が多くなります。
トイレが例です。
一体型の場合、修理不能であれば一式取替、しかありません。
修理できても、機能は設置時より向上しません。
しかし、セパレート型であれば、上だけ変えることができます。
それで最新にすることもできます。
費用も低額です。
維持管理しやすくしているかどうか、これで運命が変わります。
運命は文字通り変わります。
変わるなら、良い方向に変えることが望ましいと思います。
同じ4千万円を使うにしても、もし2千万円以内で持ち家、残りの2千万円を
「運用」しようと考えた場合、どう変わるのかです。
無理に4千万円使う必要はありません。
2千万円で住居費用を抑えること、それだけで大きな「精神的な差」がでます。
仮に追加で500万円使用できる場合、太陽光発電と蓄電池の設置が現実的と
私は思います。
今のように関東以北は、電気が危険になることがあります。
感電ではなく、停電です。
太陽光発電で「自家消費」できるようにし、発電できない夜間等は「蓄電池」から電力を得るようにすることが賢明と思います。
オール電化は停電すると悲惨です。
武蔵小杉の有名になったマンションのようになります。
普通はタワーマンションは高層階が人気です。
ですが、よく理解しているのは日本よりも北朝鮮の国民です。
80階建てのマンションと聞くと、今の都心部の人であれば、80階から
最高値を付けます。10階程度など蔑むでしょう。
これが北朝鮮の場合、富裕層ほど低層階を「買うことができます」。
低所得者ほど、上層階に「追いやられます」。
タワーマンションの信仰者には、理解不能な内容と思います。
北朝鮮はエネルギー不足が常です。
停電など日常茶飯事です。
エレベーター、水の停止、当たり前です。
そうすると、80階の場合、考えたくもない地獄になります。
これを知っているからこそ、北朝鮮では低層階が高額になります。
北朝鮮と日本は違う、と言う人、思う人は多数います。
しかし、私はそう遠くない時期に逆転現象が起きると考えています。
高層階ほど嫌悪され、価値が下がっていくように思います。
現在の発電状況で停電の危機があります。
もし、人為的に発電所が破壊された場合、どうなるのかです。
ウクライナは他人事ではない、と思います。
計画停電を超えた、「いきなり停電」が多発すると思います。
電力格差が生じるはずです。
電力差別、とも言えます。
前回の計画停電が例です。
あれは電力差別と言えます。
同じこと、もっと酷いことが国内で頻発するように思います。
マンションでは自力での対応は難しいです。
しかし、戸建てであれば対処可能な場合が多くなります。
今さえ良ければいいという視点ではなく、20年後の状態から逆算した考え方をしたほうが良い、と私は思います。