一般的に自宅を新築する人の場合、自分の家、という思いが
非常に強くなると思います。
そのため、自分だけの家、という考えがメインの場合が増えます。
そうすると、こだわりの家、となってきます。
ハウスメーカーや設計者も、自分の主張がかなり強く出ることがあります。
完成するまでは、楽しみの場合が多いはずです。
完成後、引き渡しを受けて2年程度は新築感覚が続くと思います。
ですが、３年、４年、10年を経過してくると変わる人がいます。
ただの築10年経過した中古住宅でしかないから、です。
設備品も10年前の物です。
最新ではなくなっています。
しかも不具合が出始めることがあります。
新築病のような人にとっては、つらい現象になってきます。
飽きる人も出てきます。
また新築したいと思う人がでてきます。
ですが、住宅ローンが残っている場合、簡単には進みません。
しかも新築時に40年ローンを組んでいた場合、単純に30年の残債務が
あります。その残債務の金額を見て唖然とすることもあるはずです。
ほとんど減っていないから、です。
すると売却しようと思っても、残債務と同程度では無理なケースが多くなります。
それどころか、新築時にこだわりすぎた結果、査定は大幅に下がります。
同じ感覚の人以外、価値がないからです。
費用をかけることと、価値があることは全く違います。
新築時は売却のことなど「カケラ」も考えていないことが常です。
事が起きてから、後悔が始まります。
設計者や施工会社は、建てれば終わり、が普通です。
買い取ってくれ、といっても無視されます。
関係ない、からです。
このような場面を見かけるケースがあります。
特に築浅の注文住宅に多いです。
基本的に自分たちが使う以外、手はなくなります。
共有になっている場合、持ち分が1/2がよくあります。
すると、売ることは当然として、貸すことも単独ではできません。
できるのは、維持管理だけです。
もし、新築時に「いつか貸す場合、売る場合」を考えていたとすると、どうなったかです。
最初に考えているので、売る、貸すがしやすくなります。
売りやすい家、貸しやすいの条件をしっかりと考えておくと、将来、困らなくてよいことがあります。
特に、将来の人口形態を予測し、最も需要が多い内容に合わせて新築しておくことが、対策の一つになってきます。
家しか見ない人もいます。
地方の場合、車がメインの移動手段です。
居住者+1の台数が必要になることがあります。
それも並列でラクに駐車できることが大切です。
さらに、コンパクトで少人数、居室は独立、トイレは２か所、収納は多く、
段差がないこと、などが求められてきます。
このような条件を満たしておくと、売ることがない、貸すこともない、としても全く困ることが無い家になります。
相続の場合でも、相続人が喜ぶことになります。
売ってもよし、貸しても良し、だからです。
富動産になるからです。
先日、土地の購入検討者に現地で説明をしました。
この土地は、売り貸しがしやすい家に適していると思いました。
ハウスメーカーでこだわりの家を検討しているようです。
土地が約500万円です。
土地+建物+諸費用で、約4,000万円で検討中のようでした。
私には正気の沙汰とは思えません。
都心部ではありません。
地方です。
その地方の中でも田舎です。
40年の変動金利、考えたくもありません。
仮に新築後に不要になったとしても、どう考えても残債務以上での売却は
無理です。賃貸でも、明らかにマイナスです。固定資産税、火災保険料、修繕費用を考えると大赤字です。
破産、競売コースになってきます。
これは、負動産です。
ですが、本人たちは聞く耳を持っていません。
伝える必要もありません。
運命だからです。
しかし、同じ土地ですが、ここに先ほどの富動産になるプランを考えた場合、かなり変わってきます。
土地+建物+諸費用の合計は、約2,250万円です。
私が住宅ローンを考える場合、目先の金利では考えません。
支払金額を確定させます。
35年間、完全固定型を使います。
フラットではありません。
民間金融機関がフラットを超える内容を実現しています。
すると、全額融資としても、月額約7万円、ボーナス払い「無し」と
なります。
家の構造をしっかりと検討し、維持管理がしやすいようにしています。
コンパクトなので、固定資産税が低くなります。
新築のおかげで、しかもコンパクトなので火災保険料も驚くほど低くなります。支出が抑えられます。
この条件であれば、賃貸にしようと考えても安心して貸すことができます。
売るときもラクです。
需要から逆算しているからです。
ただし、この需要は持ち家、建売用の需要ではありません。
賃貸の場合、貸家の場合の需要です。
これは不動産の現場で実務を相当にこなさないと無理です。
言い切れる理由があるからです。
テレビ等では、かっこつけてか「エビデンス」と言う人が目につきます。
本人は良いかもしれませんが、意味が曖昧になりやすいので、正しく日本語で言うべきと思います。
根拠、論拠、証拠のように日本語であれば的確に使い分けができます。
新築するときに、将来、売るかもしれない、貸すかもしれない、又は払えなくなったときに適正に残債務が処理できるかどうか、も検討したほうが良いと思います。
特に地方の場合、値上がりする要素がまずありません。
都心の一部であれば、値上がりすることを考えて買うことも可能です。
ただし、色々な条件が付きます。
一切、何も災害が起こらず、景気が回復し需要が強いまま、のような条件が必要になります。
トンガのように噴火による災害があった場合、都心はゴミになります。
特にタワーマンションは最悪になります。
水、電気が無い、食料もない、階段しか使えない、地上に出るまでに苦労する
巨大な産廃となるからです。
需要が一気に消失します。
しかし、債務は残ります。
消えません。
簡単に住み替え、ができません。
このリスクを承知の上で進む必要があると思います。
つぶしがきく物件を新築する、これが運命の分岐点になると思います。