今日は午前中に、銀行内で住宅ローンを実行し、売り家の決済を
しました。売主は不在です。不在でも決済できるように、事前に
準備を完了していました。
買主は、住宅ローンの実行→送金、一部現金で出金です。
その手間もできる限り少なくしました。
各項目ごとに出金する方法もありますが、伝票の数を考えると
良い方法とは言えません。
最小の手間になるように調整すべきと思います。
特に、買主は初めてのことが普通です。
業者や銀行員であれば、日常の風景かもしれません。
しかし、買主や売主は多くが最初で最後の内容になってきます。
そこで困らないように調整することが、業者の仕事と思います。
今回も、これ以上減らせないレベルまで事務作業を削減しました。
おかげで相当に短時間で決済できました。
今回の売り家は、業者として相当に良い物件と思います。
単に土地の広さ、建物の経過年数「しか」考えない人や業者の場合、
非常に低い価格になると思います。
ですが、本質を正しく見抜くことを日常の業務としている場合、そのような
愚かな査定はしません。
現在価値を正しく知ることで、実際の価格を出すことができます。
価格には理由があります。
物の価値を把握できるかどうか、目利きの力です。
いくら高い価格をつけても、買主にその価値を伝えることができない場合、
無意味です。買主に正しく価値を把握することができるようにする仕事、
これが仲介業と思います。
宅建業者は非常に多く存在します。
宅建士も多いです。
毎年、約3万人増えます。
年齢等で減る場合もありますが、減る数よりも増える数のほうが多いです。
しかし、資格があること、免許があること、これで正しい査定ができる
わけではありません。
ここからが個人技、個人の力量の差が激しく出てきます。
これが実務です。
地域ごとの差もあります。
目利きができるかどうか、です。
なぜ、その価格になるのか。
その理由を相手に正しく伝えられるかどうか、の差です。
マンションのように大型の箱物の場合は、差がほとんど出ません。
そのため、取引事例等で「ラクに」価格が出されます。
しかし、完全な注文住宅の売買の場合は、簡単には出ません。
同じ家がない、からです。
個別性が非常に強いです。
万人に良い、このような物件は少ないです。
良さそうに見えても、実際の需要とのズレがあります。
また、最も重要な点もあります。
「大量販売ではない」、ことです。
購入できるのは、一人だけです。
そのため、何人も申し込みを受けることはしません。
真剣に検討した購入可能な人で、最初に申し込んだ一人だけ、です。
現金かどうか、ではありません。
むしろ現金は危険な場合があります。
これは当ブログで以前に記載した通りです。
住宅ローンの実行のほうが、安心できます。
決済の時は、手間が必要なので面倒ですが、取引の安全性を
考えると、融資が良いです。
今回は、引渡しが１か月ほど遅くなりました。
理由は、直前に金融機関を変更したためです。
変更した理由は、金利です。
今回の金融機関のほうが、実行金利を低くできました。
借入年数が長期のため、総利息を考えると、時間は必要になりましたが、
良い判断だったと思います。
買主は自営業者です。
会社員と色々と異なります。
提出書類も増えます。
経営者なので、支出には厳しくなります。
その姿勢を見たことで、安心しました。
住宅ローンでの破綻とは無縁だと感じました。
元々、中古住宅で支出を抑えている時点で心配がありません。
さらに、自営業者と会社員には決定的な差が一つあります。
「定年がない」ことです。
自営業者は、自分の意思で働く時期を決めることができます。
会社員は、定年があります。
定年後の再雇用については、なったときに考える人が常です。
定年後も支払いが残るケースが増えています。
その場合、最後の１０年間くらいが問題になると思います。
返済計画が大きく変わる可能性を考えるべきです。
特に最近では、借入年数が４０年という内容もあります。
しかも変動金利です。
非常に危険と思います。
反対に、完全固定型で、支出を確定させている人の場合、かなり
安心できます。
今までは会社員のほうが安心と思っていた人も多いはずです。
しかし、仕事の内容が大きく変わってきました。
突然、クビと言われる時代かもしれません。
早期退職と言う名の首切りがあちこちで発生しています。
収入源が変わっても対処できるように、無理な資金計画は避ける
べきと思います。
これから不動産を購入しようと考えている人は、何とかなるではなく、
何が起きても対応できる策を用意してから、進むほうが良いと思います。