購入するか、賃貸のままにするか、で考えている人にも必要な
考えになってきます。
いつ売るか、です。今でしょ、ではありません。短絡思考は危険です。
家族構成、年齢、健康状態、仕事内容、会社員か自営業か、年金生活か、
定年なしか、などで考え方が大きく変わってきます。
多くは会社員で、定年後は年金がメインの収入源、というケースと思います。
最も考えやすいケースになります。
いつ住宅を取得するか、またはすでに取得している場合、現金で購入ではなく、
住宅ローン利用の場合で検討します。
完済年齢が大切になります。
定年時と同じ場合、定年とほぼ同時に債務が完済になります。
抵当権抹消手続きを忘れずに行えば、純粋な自己所有物件です。
債務がないので、基本的に住居の費用は最安になります。
戸建てであれば、固定資産税と火災保険料程度です。
マンションであれば、追加で管理費と修繕積立金です。
注意すべきでは、マンションです。
一般的に住宅ローンは長期で組みます。
現在では35年よりも長い40年で組む人も増えました。
すると、完済時は単純に35年、40年経過しています。
共同住宅なので、色々と修繕が強制的に発生してきます。
これが厄介です。
自分の専有部分だけなら、自分さえ良ければ特に修繕する必要はない、と
割り切ることができます。しかし、共同住宅であれば、できません。
さらに、区分所有者全員が修繕積立金等を全額、納めているとは限りません。
ほぼ間違いなく、滞納者がいます。
そのため、全体の修繕をするのに、余計に支出させられることがあります。
「一時金」等の名目です。
今までの積立金では全く足りず、いきなりまとまった金額を要求されることがあります。
これを忘れてはいけません。
病気と似ています。
突然、重病化します。
治すのに（直すのに）、高い治療費（修繕費）が発生します。
人体であれば、各種の保険で対応できる場合がありますが、共同住宅には
基本的にありません。あっても加入者が少ないと、保険料が高額になります。
先ほどの40年で住宅ローンを組む人の場合、ほぼ間違いなく、維持費を無視しています。
しかも変動で組むことが常なので、支払いに困窮することが増えます。
滞納確定組とも言えます。共同住宅であれば、危険因子と考える方が
良いかと思います。
マンションを否定はしません。
地域によっては戸建てがなく、マンションにせざるを得ない場合があります。
その場合、大規模ではなく、できる限り小規模なマンションを勧めます。
また、平均的な価格が比較的、低額な物件を勧めます。
理由は、区分所有者が少ないと、話し合いがまとまりやすいこと、物件価格が
低額だと、滞納のリスクが減ること、そして大規模修繕費用が大幅に圧縮できること、です。
小規模のマンションであれば、工事ができない、ということはまずありません。
とてもスムーズに工事ができます。おかげで、工事費用が低く＝安くなります。
最近の大型物件、特にタワー型の場合、非常に高額になります。
また、そもそも工事ができない可能性もあります。
さらに、解体費用も忘れないこと、です。
上物の解体も困難ですが、地中の杭撤去もかなり厄介です。
見た目だけで判断すると、巨大な負債を抱える可能性があります。
できれば住宅は戸建てを勧めます。
どうとでもできる、選択肢が多いのが戸建てです。
しかも、コンパクトが望ましいです。
つぶしが効くから、です。
戸建ての場合、債務を完済してからは、そのまま居住で構いません。
構いませんが、相続人がいない、または誰も必要としていない場合、売却
できるかどうか、、いつ処分するかを考えておくべきです。
意思表示ができるときに、真剣に考えることです。
年齢が高齢になる程、売れるときに売る、ことも大切になります。
特に夫婦だけ、または単身の場合です。
あらかじめ売却しておくと、残った不動産の処分を考えなくて良くなります。
当然ですが、売却後の転居先は、賃貸です。
そのため、賃貸物件と貸主と管理会社が重要です。
終身賃貸借契約を理解している貸主と業者が必要になります。
単身になった単身になった時、最後の処分を依頼、委託できるかどうか、です。
賃貸を専業としている業者の中には、全く理解していな場合があります。
目先の収益しか考えないので、相手にすらしない、ことがあります。
業者の対応には、十分に注意することです。
賃貸の借りることができる条件があるから、です。
先程のように。定年で年金のみ、物件を売却した残金が唯一の所得の場合です。
安定した収入は年金のみです。企業年金であれば、まだマシですが、近年は
減額傾向になっています。
必然的に預貯金を取り崩すことになります。
想定より「長生き」の場合、足りないかも、という不安が生じます。
そのため、賃貸の保証会社の審査時に、連帯保証人を別に求められる場合も
考えられます。
仮に65歳の男性とします。
多くは、65歳、男性、職業：「無職」となります。
会社員時代は、会社の「看板」がありました。その時の役職がありました。
会社の信用を受けていました。
しかし、退職後は、ただの無職男性でしかありません。
ひどい人は、退職者証などを掲示する人もいます。
無意味です。
これが理解できるまでに、相当な時間が必要な人が出てきます。
無職、これが注意点です。
預貯金がある、これは無いよりはあったほうが良い、レベルです。
すぐに費消してしまうかもしれないので、期待しません。
最も良いのは、安定した収入があること、です。
安定した収入がある、健康な高齢者、が望ましい姿になります。
賃貸でも、よほど高額な物件でなければ、何の問題もなく入居できます。
この良い条件を構築しておくと、先に物件を処分すると、少なくとも自分の
死後の問題はほとんどありません。
これが本当の、立つ鳥跡を濁さず、と思います。
所有権だけ移転し、居住したまま、というケースも特定の地域では可能になってきましたが、
大多数の地域では無理です。
特に地方ほど、この手法は使えません。
自分の居住地域と、今後の住宅事情を考えることで、売却する時期を
決めておくことも大切になると思います。
戸建ては比較的、考えやすいです。
マンションの場合は、いつ売るか、がかなり重要になると思います。