新築、中古が普通の表現です。
新築は、完成するまでは新築です。
引き渡しが行われ、使用開始された時点で中古です。
築年数、使用期間が短い中古住宅です。
最近は昭和50年代の中古住宅が多くなってきました。
建築時、所有者の年齢が40代が多かったころの住宅です。
40年が経過し、所有者も80代になってきました。
死亡、ケアハウス等への入居、介護施設への移転などで
物件を処分することが多くなってきます。
ここで物件の診断が必要になります。
人と同じです。
検査をするべきです。
人であれば健康診断です。
ｲﾝｽﾍﾟｸｼｮﾝというとかっこいいのですが、分かりづらいです。
住宅の「表面的な」検査です。
現時点の既存住宅状況調査の内容が、表面的な検査です。
依頼者は、「精密検査」と思っている場合があります。
違います。今の調査は、軽い健康診断です。
しかも特別な依頼が無ければ、細かな検査は実施しません。
目視がメインだからです。
引渡時には配管の劣化や電波状況、壁の内側の問題等が
実務では関係しますが、この調査では行われません。
この点は注意が必要です。
引き渡す前に、売却する前に調査することが大切です。
ここで、解体すべき住宅と、そうではない住宅に分かれます。
50年以上経過した住宅は、従来の洗脳されたような知識の持ち主なら
「無価値、産廃」扱いがほとんどです。評価はゼロ、むしろ解体費用分が
マイナスと言われます。
物件を正しく分析しないで行う人には、査定をすべきではないと思います。
価値が分からない人に査定ができるわけがないから、です。
実際、人に例えた場合、回復不能な重度の症状、深刻な末期ガンのような
住宅も存在します。表面的には良く見えても、内部が劣悪な場合もあります。
この場合は、解体すべきです。
しかし、60年程度経過していても、外科手術、ヒドイ骨折くらいの住宅の場合は
変わります。現在は感心するほど新建材が開発されています。
それらを用いることで、ヘタな新築よりも優れた性能を付与することが可能に
なってきました。築年数が経過していることで、固定資産税は低いままです。
準新築レベルになったのに、維持費は低いという恩恵があります。
耐震補強等も正しく行うと、耐用年数は大幅に向上します。
新築か中古か、という表現ではなく、全ての物件が「再生可能住宅」かどうか、
という視点で私は調査、査定しています。
再生可能であっても実需と合わない場合、解体することを勧める場合もあります。
増改築という言葉は良く耳にしますが、正しい「減築」についてはほとんど聞きません。
構造が理解できていないと、危険な減築になることもあります。
平屋で余計な部分だけ切り取るような場合、やりやすいです。
外壁材も従来の外壁を残したまま、上張り可能な建材もでてきました。
内部の耐力壁も調湿効果のある建材もでてきました。
窓は色々と考え方がありますので、地域と状況で変更できます。
立地と基本的な躯体が合格点にある場合、再生することが経済的な場合が
増えてきています。
今後は通常の再生住宅、高度再生住宅のような内容になってくるように
思います。費用対効果を勘案し、個別に必要かどうかを考えて進めていきたいと
思います。