2年半ほど前に、6000万円の新築マンションを買いました。
事情があって、会社から出ていた住宅手当10万円が出なくなることになり、
自腹で毎月10万円負担はイヤだなー、
だったら買おうかなー、と思って、探してみたら、
ちょうど良いのがあったので、ローンを組みやすいサラリーマンのうちに買うことにしました。
ということで、
上手に借りて上手に返す方法について。
まず、ローンの話ですが、
今回は、5000万円を借入しました。
詳細は、
・10年固定、35年ローン
・固定部分の金利は、0.535%
・元金均等型
です。
即金で買えるお金があるのに、ローンを組んだ理由。
・ローン金利よりも、運用金利の方が数%上回るため
・10年間は、住宅ローン控除を受けられるため
まず、金利の話ですが、
今回は、年利0.535%(始めの10年)のローンを組みました。
それに対して、私の今までの投資運用実績は、年利10%以上です。
運の部分もあるので、低く見積もっても、
今後も年2〜5%では運用できると思います。
ということで、当然ですが、
即金で5000万円払ってしまうより、
その5000万円は手元に残して運用しながら、ちょっとずつ金利含めて返済した方が、最終的にかなりプラスになります。
もう一つの住宅ローン控除ですが、
確定申告で、ローン残高の1%(限度額40万円)が、10年間所得税から控除される制度です。
つまり、10年間は、毎年40万円戻ってきます。
(ちなみに、今年中に購入すると、消費税増税対策で、13年になるそうです)
5000万円の年利0.535%は、金額にすると30万円弱なので、始めの10年に関しては、この控除だけでも、金利分を超えて、プラスになります。
運用して増やしながら返済し、さらに40万円戻ってくるのです。
大きなプラスです。
ちなみに、今はほぼ無職ですが、
当然、所得税を払わないと、所得税控除を受けられませんので、
支払う所得税が、ちょうど40万円以上くらいになるように、調整して、株の売却をしています。
で、問題は10年後です。
ローン控除がなくなるので、残りの25年間は、お得感が減ります。
まず、借り続けるかどうかですが、
その時の金利で判断する予定です。
今より大幅に金利が上がって、運用利率とトントンか、大差がないようであれば、
全て繰り上げ返済する予定です。
引き続き低金利であれば、
計画は2つあります。
一つは、今まで通り、手元資金は運用にまわしつつ、増やしながら、引き続きローン返済を続ける。
もう一つは、繰り上げ返済をして、
別でもう1軒家を買う。
で、今の家は賃貸に出して、不動産収入を得る。
もう1軒買って引っ越しすれば、また住宅ローン控除が受けれます。
残り8年、運用がうまくいってだいぶ増やせているようなら、この「もう1軒計画」にしたいなあと思っています。
ということで、
資金があると、増やしながらマンションを買えてしまいます。
ローンで目が回る生活をするより、
資金を貯めれるだけ貯めてから購入する方が、
あとあとだいぶ楽になると思います。