不動産を売却した場合において、譲渡所得の金額の計算は、次のように行います。
収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額＝譲渡所得金額
また、税率は、売却対象の不動産の所有期間に応じて異なります。
長期の場合・・・課税長期譲渡所得金額×税率(所得税15％、住民税5％)
短期の場合・・・課税短期譲渡所得金額×税率(所得税30％、住民税9％)
土地・建物・株式・ゴルフ会員権等の資産を譲渡することで発生する所得を、譲渡所得といいます。土地・建物といった不動産の売却時の譲渡所得に対する税金は、事業所得・不動産所得・給与所得といった他の所得と分離して(分離課税といいます)計算することとされています。
1.収入金額
譲渡所得の収入金額については、土地・建物等を売却したことで買主から受け取る金銭の額であるのが一般的です。ちなみに、金銭以外の物や権利で受け取ったときには、収入金額はその物や権利の時価です。
2.取得費
不動産の購入代金や購入手数料等の資産の取得のために費やした金額に、その後に支出した改良費・設備費を加えた合計額を、取得費といいます。不動産の取得費が明らかでなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％より少なかったりするときには、収入金額の5％を取得費(概算取得費といいます)とすることができます。
3.譲渡費用
不動産の売却のために支出した費用を、譲渡費用といいます。例えば、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代等が、これに当たります。
4.特別控除額
一定の要件を満たすときには、次のような額の特別控除が適用されます。
収用等によって土地や建物を譲渡したとき・・・5,000万円
居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡したとき・・・3,000万円
平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地(所有期間5年超のもの)を譲渡したとき・・・1,000万円
5.税率
不動産を売却した際の譲渡所得は、所得期間(不動産を取得した日から引き続き所有していた期間)により、次の通り分類され、税金についても別々に計算します。
(1)長期譲渡所得の場合
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超のものは、長期譲渡所得とされます。税金については、所得税15％、住民税5％となります。
(2)短期譲渡所得の場合
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものは、短期譲渡所得とされます。税金については、所得税30％、住民税9％となります。
なお、平成25年1月1日～平成49年12月31日については、復興財源確保法により、所得税のほか、復興特別所得税がかかります。本問については以下のようになります。
長期の場合・・・所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％
短期の場合・・・所得税30％、復興特別所得税0.630％、住民税9％