『買い替え』新しい住まいを買うため、今の住まいを売るとこです。マンションを買い替えようと思うのは様々ながあります。「目の前の空き地にビルが建つので日影になる」「子供ができたので、広さが必要になった」「設備が古くなった」「管理費や修繕費が見直しされて上がる」そうして買い替えをするかどうか、本格的に考え始めるようになります。ただ、買ったマンションを売るというのは、簡単には決断できないかもしれません。買ったマンションには思いがある・・今のマンション買ったとき、「何件も見て悩んだこと」「本当に買っていいのか悩んだこと」「モデルルームを見て盛り上がったこと」「引っ越ししてきたとき、感動したこと」「自分たちのマイホームを持ったと大人になった気がしたこと」「これからずっとここに住むんだと決意したこと」などなど、こういう思いをして、苦労して買ったマンションです。「売る」ということは、思い入れのある自分のマンションを手放すことになります。「せっかく買ったマンションを手放すくらいなら、新しい住まいを買わなくてもいいかな～」と、ふりだしに戻る人もいるでしょう（笑）そこで、まずは気持ちの整理が必要です。『買い替え』の始まりは、家族内でじっくり話し合うことからです。家を売ることは、買うときと同様に、様々な思いをしますし、苦労もあります。それでも前向きに買い替えをしようと取り組めれば、その苦労は楽しい思い出になります！では買い替えの手順はどのようになるの？買い替えの順番は、通常以下のようになります。１）新しい住まいを見つける２）今のマンションを先に売り始める３）新しい住まいに移るまで、仮住まいをする「今のマンションを売るのが先なの？仮住まいするの？」「新しい住まいに先に引越ししてから、今のマンションを売る順番はできないの？」はい。これが通常の『買い替え』の手順になります。この買い替えの流れを【先行売却】もしくは【売り先行】と言います。『買い替え』を考える方の最初の壁がこの手順です。マンションを買った方の多くは住宅ローンを組んでます。それで、新しい住まいを買うときも、住宅ローンを組むことになるでしょう。そして、住宅ローンは原則1本しか組めないのです。なので、今持っているマンションを先に売って、住宅ローンを返済する。そうすることで、新しく住宅ローンを組むことができます。この住宅ローンの流れがあるので、先に今のマンションを売る手順になるのです。先にマンションが売れてしまうと、新しい住まいに引っ越すまでの間は、『仮住まい』を探す必要があります。『仮住まい』は、賃貸で、一時的に住む場所になります。「家賃がもったいないなあ～」そうなんです『仮住まい』は、家賃をもったいなく感じます。こればっかりは、必要経費として割り切って行くしかないです。この『仮住まい』の余計な出費がありますので、今のマンションの売却の際にできるだけ高く売れるようにしておきたいところです。仮住まいをしないケースはあるか？つまりマンションを売るのを後にする、『後売り』です。【買い先行】とも言います。手順としては１）新しい住まいを見つける２）新しい住まいに引っ越す３）その後で所有しているマンションを売るという流れです。これができるならいいですよね。ただ、『後売り』の流れができるには条件があります。（その１）ダブルローン今のマンションの住宅ローンを抱えながら、新しい住宅ローンが発生しても大丈夫なくらい年収が高い方は、「ダブルローン」という方法があります。後売りの場合は、先に新しいマンションの住宅ローンの支払いが始まり、それまで住んでいたマンションが売れるまで、住宅ローンを2本同時に払っている状況になります。年収が高い方は、返済比率が収まるので、融資してくれる銀行もあります。ただ、同じ銀行でダブルローンは、原則できませんので、今住宅ローンを組んでいる銀行とは別の銀行で新規の住宅ローンを組むことになると思います。ちなみに、ダブルローンを組むだけの年収は、さすがにないぞって方は、次の方法もあります。（その２）「後売り」ローン自宅を売ることを前提にしているならば、今の住宅ローンは売却が成立したら完済されます。そこで銀行によっては、新しいマンションを買うにあたり組む住宅ローンは、今のマンションの住宅ローンの残債はないものとしてくれる場合もあります。新しいマンションの住宅ローンが実行された「後」に、自宅を売るという流れになる、これが「後売り」ローンです。この方法であれば、ダブルローンを組む年収がなくても、新規の住宅ローンを組めるだけの年収があれば大丈夫です。フラット３５はこの「後売り」ローンが使えます。銀行ローンでもこの方法が使える銀行もありますが、借り入れする人の条件や、自宅の担保評価によっても、使えるかどうか変わるようです。（その３）引渡し猶予新しい住まいが既に完成していて、引渡しを受ける日を自由に設定できる場合、この「引渡し猶予」という方法がいいかもしれません。この方法は、今のマンションを売ったとき、買い手の方が、引渡しを受けるのを少し待っもらうことです。具体的に設定を作って説明しますね。Aさんは今のマンションから、不動産会社Bのマンションを買って住み替えます。そしてAさんのマンションはCさんが買い手となる予定です。１）Aさんが不動産会社Bのマンションを5月に買います２）Bのマンションの引渡しは10月10日３）６月から自宅を売り始める４）８月に買い手Cさんが買ってくれることになる５）AさんはCさんに10月10日に新しい住まいの引渡しを受けて、10月15日に引越しをするという事情を説明しておき、Cさんは10月9日にAさんに入金するが、鍵を受け取るのは１週間後の10月16日まで待ってもらう約束にしておく。これが『引渡し猶予』。６）なぜこういう手順になるかというと、住宅ローンは原則1本しか組めません。今の住宅ローンがなくなれば、新しい住宅ローンが組めるという手順です。CさんがAさんに入金して、Aさんが住宅ローンを完済すれば、新しい住宅ローンが実行され、新しい家の引渡しが受けられます。７）10月9日CさんはAさんに入金。Aさんは住宅ローンを完済。銀行は住宅ローンが完済されたことを確認し、次の日、Aさんが買った新しいマンションのために、Bへ住宅ローンを実行。８）10月10日Bは住宅ローンが実行されたことを確認して、Aさんに鍵を渡す。９）10月15日Aさんは新しいマンションへ引越し。（引渡し日にすぐに引越しできない場合があります。引越し会社の都合等で。そこで10月15日になった場合を想定してます。）１０）10月16日AさんはCさんへ今まで住んでいたマンションの鍵を渡す。この場合、Cさんは、お金を払ったのに、１週間鍵をもらうのを待つことになります。買い手のCさんが、理解のある方であれば、可能な方法です。Cさんがいい人でしたら、「1週間くらいなら待ちますよ」と言ってくれますし、ちゃっかりものでしたら、「じゃあ1週間分の家賃分を、今回のこのマンションを買うにあたって値引きしてくれるかな」と言われるかもしれません。これが『引渡し猶予』です。☆ ☆ ☆まとめますと『買い替え』には「仮住まいがある場合」と、「仮住まいがない場合」の2種類があります。状況に応じて、どちらかの方法になります。『買い替えの仕方』を予習しておいた上で、自宅の売却について、仲介会社とどういう流れが良いか相談するとスムーズに進められると思います。次回「売却相談で動く前に知っておきたい知識」へ続く・・
マンション買って住んでから出てくる不安や疑問を解決しよう！
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