こんにちは
前回の台風以降、
酷暑が少し和らいだか
と思いきや、
更に続々と台風が発生してます・・・
最近お客様にお聞きしたのですが、
希に、台風の中にあり、更に竜巻が
発生する事もあるそうです。
どちらかだけかと思っていましたが
台風が通過した後、台風では説明の
つかない、帯状に深刻な被害が
出ている事があったのだとか。
統計によると、台風の中で、竜巻は
平均して2.7個発生しているのだとか。
台風と竜巻同時発生だなんて、
どちらか一方でいいですよね
さて
ここからはくどい内容になります
本日は、土地の件ですが、
私事ですが、県外に住む姉が、
「土地ってどう探すの
」
と連絡をくれました。
私と比べますと、姉は、
物わかりの良さは格段に良いのです
が、自分で調べながら土地を探すの
は面倒臭かった
のだと思います。
まだまだの私ですが、質問されて
嬉しくて、姉に助言したのでした
「個人的には、普通にアットホームか、
ＳＵＵＭＯで探すよ、
”周辺環境”と言うタグがあるから、
そこから正確な位置を探し、別にウィン
ドウでグーグルマップを追加して、
更に表示形式を地形図から航空写
真へ変更し、」
※サイトによっては、航空写真へ変更可能な所もあります。
※希に、周辺環境地図の所在地は、正しくない事がありますので、取扱い店にナビ
上所在地を確認をした方が良い事もあります。
＜Google chrome(ｸﾞｰｸﾞﾙｸﾛｰﾑ）のGoogle mapより地形図＞
＜航空写真＞
＜大体の土地寸法も出せます＞
＜直線距離を出しました＞
※土地の寸法を大まかに知りたい時、縦横直線距離を出す際に使いました。
「更にストリートビューで現地状況を把握するよ、」
＜ストリートビュー＞
「実際に行って現地見てみると斜面だったり、
色々考え始める時には、現地見た方が良いよ」
と会話しました。
※こちらのサイトでは、土地面積もザックリ出せるようです。
https://japonyol.net/editor/calculate.html
他、
不動産屋さんがコピーする売り土地情報の物件
シートには、住所欄に”地番”表記での記載があ
る事も、これは登記簿謄本上の住所ですが、
※地番は所有権者等の確認の際謄本を取る時に必要です。
ゼンリン地図や、市役所へ登録してある
”住所又は住居表示”とは違う事がたまにあります。
位置は事前にしっかりと確認しましょう
市販の地図は、殆ど住所基準だと思います。
（法務局に行くと、ブルーマップと言う地図があり、住居表示に
対応した地番が分かります）
ストリートビューは、１年前の写真だったりします。
航空写真は新しいものであっても、ストリートビュー
の画像が古い場合、あれれ
以前は建物が建ってたのか
等、過去の状況の参考になる事もありますよ
※車で通れない狭い道などはストリートビューが無い事もあります。
結局数日後、姉からラインがあり、
「ＳＵＵＭＯカウンターに相談しゅる
も良かった
」
との事でした。
んん？ そんな、便利な窓口があるんですか
姉の方が詳しいですね
「家だもう、今年家を建てるんだ
」
と言う時の姉のバイタリティーには、
目が覚める思いです
私共住宅営業も、
お客様へ土地情報のご紹介をさせて
頂く事があります。
お客様に気に入って頂ける土地かどうか
と言う点も重要ですので、
最終的にはお客様のご判断になりますが、
勿論お客様ご自身も土地を探して
おられる事が多く、
その際には、良い土地かどうかは勿論ですが、
建てたい坪数と、建蔽率と容積率から、多くの
土地は除外出来そうですよ
●１００坪の土地の場合
＜建蔽率＞
建蔽率が、
５０％の場合、５０坪までの、建築面積（水平投影
面積に近い）
の家が建てられます。
※カーポートも確か建築面積に参入されたとかと・・・・
１００坪×５０％＝５０坪
●１００坪の土地の場合
＜容積率＞
容積率が、
８０％の場合、
８０坪までの、延床面積（１階＋２階＋３階＋・・・
の床の総面積が）
１００坪×８０％＝８０坪
容積率だけ考えると、
延べ床面積は、８０坪上限でも、
建築面積（水平投影面積に近い）は、
５０坪までですから、あとは上に伸びて建築
する形です。
１階を、５０坪取った場合、２階は３０坪迄の
延べ面積です、２階は、３０坪以外の２０坪
分は、バルコニーでしょうか。
容積率２００％程になると、中高層住居専用
地域等にあり、周りに３階程のアパート、
マンションが
建ってたりします。
※容積率緩和等、その他の事項は考慮しない場合になります。
こちら、建蔽率、容積率共に、
セットバックが必要な土地の場合、
セットバックした後の土地の
有効面積を基に計算される
事になります。
３０坪（４ＬＤＫ位可）の平屋を建てたい場合、
建蔽率が５０％のエリアですと、
最低でも、セットバックを考慮せずとも、
６０坪の土地が必要になりますね
※建蔽率以外の特段の事項は考慮しない場合になります。
そうなりますと、建蔽率５０％の時、
５９坪の土地は、感じが良くても基本
除外ですね。
または、プランを少し小さく変更すると
良さそうです。
建蔽率が６０％以上の時は、いけますね
５９坪×６０％＝３５．４坪
他にも、
居住誘導地区では、住居建築には積極的
でも、店舗は別で、建築が制限される事
もあり、店舗兼住居の建築を意図した
購入の際は、居住用住宅は建ちますが、
店舗用途を出来ない事も考えらる等、
細かい規定がありますので、
本当に注意が必要だと思います。
※その辺りの情報は、例えば、鹿児島なら、
鹿児島市 都市計画マップ等で検索すると出ますが、
https://www2.wagamachi-guide.com/kagoshima/
こんなサイトで、ある程度建築制限が分かります
不動産会社さんから土地を購入する際、
不動産会社さんとしては、
建築基準法、宅建業法上の説明を行う
事はすると思いますが、
お客様の思い描く家が建つかどうか迄は、
恐らく知り得ないと思うのです
「家は建つけど、思ってた家が建つのかな
」
という事は、
早目に確認した方が良さそうですね
建築基準法は共通の基準ですが、
各ハウスメーカーさんによって、
同じ２階建てでも高さが違いますし、
軒高も違いますし、
第一種・二種低層住居専用地域では絶対高さ
制限の高さ１０ｍ、又は１２ｍ以下と言う建築
制限や、軒高による景観法の制限等もあり、
市の条例で生垣を必ず設ける事が必要な
団地など、用途地域マップだけでは分から
ない事もあります。
市の管轄部署も、規定によって異なります
ので、不動産屋さんも調査が大変そうですね
隣地境界線から、ギリギリに建築しようと
考えても、第一種・第二種低層住居専用
地域では、外壁後退（１ｍ又は１．５ｍ）が
定められた地域もあります。
北側斜線と言う、北方向からの建築制限も
良くあります、
こちらのプラン結構境
界ギリギリですね、北側に寄せています、
オレンジラインが土地の輪郭で、
上が北です
サコンジュウさん、これ、北側斜線大丈夫ですか
ええっ
なんですか
敷地に対し、北寄せで建築したい場合でも、
北側斜線で、下記のように、北側空中に
建築出来ない部分が出てきたり、
居室として有効な採光も関係してきます。
＜北側斜線制限のイメージ図＞
北側
※青い線が北側斜線の線です
ああ、北側斜線にかかってますね
ああ
ああっ本当ですね
建築って、
目に見えない制限も色々
ありますからね
うっ、危なかったっす・・・・・・・
また、前面の道路からの道路斜線制限もあり、
道路を隔てて向こう側の境界から、
上の北側斜線のように５ｍ上がった地点から
では無く、地面から１ｍ進んで１．２５ｍ上がる
勾配で建築不可部分が発生します。
前面道路が細いと、厳しくなりそうですねぇ。
見た目は道路なのに、私有地扱いの道路
もあります、道路斜線制限が無かったりします。
また、用途地域のあるなし、用途地域により
道路斜線勾配が違ったりする点も注意です。
※制限を緩和する法規はここでは考えません
他、建築基準法では、
家を建てる土地は、２ｍ以上道路に接道
していないといけません。
消防車が、入れるようにしないといけません。
希に、旗竿地で、その２ｍの道路の両端に
ブロックが積んであり、そのブロックまで含め
ると２ｍなのですが、そのブロック（１２㎝厚程）
が隣の人のブロックなのか分からず、境界に
迷う事もありますよ
有効な２ｍの接道になるのでしょうか
また、前面の道路は、４ｍ以上あった方が
良さそうですよ。
４ｍ道路への接道基準があります。
例えば前面道路幅が３ｍしか無い時は、
１ｍ足りません、その１ｍを道路向かいと半分
こして、自分側の敷地は、５０㎝道路境界から
バックした所から建築出来ます。
これは、土地資料に大体”セットバックあり”等、
記載があります。
相手側の境界が川や崖で後退出来ない場合、
こちら側に全てしわ寄せが来ることもあるようです。
土地が狭い場合は、ちょっと気になりますね
また、住宅を建てるには色々な
申請が必要な事もあります。
＜農地法 ５条申請：農地転用＞（所有者が変わり、使途も変わる）
「地目が、田・畑の土地は農地です、
国の農産物自給率、緑化等の管理の為にも
農地を宅地として使用する為の手続き、
農地法５条申請を必要とし、大体1ヵ月半から
2ヵ月程農地転用手続きに時間がかかり、
まずは土地買付、土地契約をして、
その際に手付金を土地価格の
1割程払い、農地転用手続きに入ります。
農地転用手続きの間に、金融機関の事前審査を
、必要かつ可能なら農地転用受理証明写し等を
銀行へ提出し、本審査も通します。
残りの土地代金の９割程（仲介手数料も）
を払う残金決済と所有権移転手続きは、大抵農
地転用が無事完了した後になりますから、
その後の着工までに少し時間を頂きます」
※農地転用が難しい農用地あり、管轄の農業委員会へ照会可
※管轄地により農地転用許可に要する時間に差があります
※仲介手数料、農地転用費用、所有権移転費用等、支払い時期は取
引毎に異なりますので、いつ発生するか確認しつつ取引に入りましょう。
※参考までに、仲介手数料 速算式
売買価格200万円以下のケース
（売買価格×5％）×消費税率
売買価格200万円超で400万円以下のケース
（売買価格×4％＋2万円）×消費税率
売買価格400万超のケース
（売買価格×3％＋6万円）×消費税率
＜都市計画法第４３条１号許可申請＞
「本来”市街化調整区域”は、市街化区域と違って
建物を建てる事は出来ず、しかし、不動産屋さんの
物件資料上の最適用途は、資材置場や駐車場
で無く、住宅用地となっているのは、市の条例で、
市街化調整区域だけど、200㎡以上かつ
４ｍ以上の道路に接道、既存指定集落に該当す
る等、諸条件をクリアすると、
都市計画法第４３条許可申請（４週間程）や
３４条許可申請を経て、家を建てられる土地が
あるのですが、少々お時間を頂きそうです
大体、銀行も、「４３条申請が通り、許可証を頂け
てから、その写しを添付して本部へ事前審査を掛
けないと、残金決済の時の９割の残りの土地資金、
これを精算する為のつなぎ融資はまだ貸し出
せないです」 との事が多いです、
担保価値の関係ですね
」
※市街化調整区域に関する内容、土地利用調整課等
＜埋蔵文化財包蔵地＞
「不動産屋さんの資料に、埋蔵文化財保護法に
基づく埋蔵文化財包蔵地に該当と表記あり」
という事があります。
※自治体によっては埋蔵文化財包蔵地マップをＷＥＢ掲載しています。
昔、その辺りにお城があったので、何か歴史的遺物
が埋まっている可能性があるので、そこの土地を購
入し、住宅を建築する事を考える方は、別に構わない
のだけど、着工する６０日前には市の教育委員会へ
文化財保護法第93条等の規定に基づき届出をしなけ
ればならないんです、等もあります。
ここは、自治体によって微妙に対応が異なるようです
ので、事前に市の教育委員会へ確認しておくのが良
いです。
不動産屋さんへも、もし歴史的遺物が出た時
のリスクも考えて、契約前に交渉しておくと良さ
そうです。
＜崖＞
土地を見た際、隣の土地と比べて地盤面、
（グランドレベル）に２ｍ以上の
段差があったりすると、それも「崖」と判断される事
があり、この崖からもセットバックが必要になる事が
あります。
大体、崖の始まりの下端から、その崖の高さの２倍、
２ｍなら４ｍのセットバックだったりします。
基本セットバックしたその部分は建築出来ません。
ただ、擁壁を設ける等、他にも方法はあるようです。
＜前面道路が公道ではない＞
他、住宅ローンを借りて家を建てる場合、
例えば、土地に接道した道路が２ｍ以上で、
４ｍ以上の幅があった場合でも、
登記簿謄本上の道路所有者が、
市や県（建設省所有で道路認定済み等）
等でなければ、「公道」でなければ、
銀行さんは有効な接道だと見なさない
事もあります。
担保価値上の事でしょうか。
住宅ローンでは殆どが、土地と建物に抵当権を
設定し、銀行さんが貸出金分の担保を確保す
るようです。
銀行さんが待ったをおっしゃる場合は、
建築確認が下りるかどうかも気になり
ます。
銀行さんとしては、
住宅の前の道路が個人所有（私道、民地、
）の場合、他人の権利により、
その使用に制限が掛かる事があり、それに
より、市場での流通価値が減り、貸した分だ
けの債権の保全が出来ない可能性があるか
ら困るのだと思います
接道する道路が他人名義であれば、共有持分
はあるのか、その道路持分まで売ってもらえるの
かが気になります。
道路持分があれば、基本使う権利を主張できる
からです。
私道しか接道が無い場合、上水道引込や、
浄化槽・下水引込工事等が気になります。
＜用途地域＞
他、土地を探される際は、工業地域や、
商業地域等は、建蔽率、容積率が大きい
事が多く多用途になりますが、
割と周りに色々な種類の
建物が建ちますから、
現地を確認する際は周辺も確認した方が
良さそうです
他にも
土地境界は明確か、
上空架線通過、
浄化槽地域の場合側溝はあるか、
敷地内の電柱、
近隣ブロックの傾きはあるか、
近隣アスファルト舗装のヒビはあるか、
と言った事にも、注意されると
良さそうです
売土地は、土地情報を見ると沢山ありますが、
お客様に合う土地は、意外に少ない気が
します。
大抵の場合、需要は特定の土地に集中
します。
土地は結構速く無くなる事があ
ります、あまり時間は掛けない方が良さそう
ですよ
土地を購入する買付前には、
最低でも、
どんな建物が出来るか、
ハウスメーカーに相談するのも
良さそうに思いますね
パワースポット
