いきなりですが、
皆さんはご存知でしょうか
実は・・・
賃貸マンション・テナントなど
賃貸物件の家賃は変更することができます
そして・・・
いつでも値下げの交渉をすることができるんです
しかも、交渉することは当然の権利であり、
賃貸借契約の期間中であっても、原則いつでも交渉ができます
でもね、今まで自身が家賃交渉できるってことを
知らなかったのは当然かもしれません。
仕方のないことです。
さて、世界は１００年に一度といわれる未曾有の大不況、
（だいぶ緩和されたともいいますが）
日本は東日本大震災に激しい津波、
そしていまだに出口の見えない原子力発電所の事故を経験し、
日本の政治も経済も大混迷。
世の中には将来の見えない不安感が広がっています。
昔のように 収入が勝手に右肩上がりに増えた、
夢や希望に充ち溢れた時代では もはや無くなりました。
こんな時だからこそ、備えあれば憂いナシ
自分で出来る身近なところからコツコツ・ドンドンと節約・経費節減、
事業仕分けをしていきたいものです
でも、
契約とは当事者間の合意なので、お互いが合意さえすれば、
契約書に書いてある内容を変更してもいいんです
つまり、、、
賃貸人である「大家さん」と賃借人である「あなた」との間に合意さえ成立すれば、
賃料引き下げは「可能」ということになります
そして、
賃貸家賃の値下げ交渉は
自分で出来るんですよ
交渉にあたって、
賃貸・不動産や法律に関する難しい専門知識、資格、
特別な経験や交渉術は一切不要です
それに、
交渉の専門業者に報酬を支払わなくても、
自分で交渉ができれば費用は一切かからない
もちろん弊社から交渉、他社ご案内も可能です
～ 交渉の手順 ～
(Ａ)賃料削減目標金額を定める
なんとはなしに交渉すると、ロジックが崩壊します。
相手に伝わる意図を明確にして、狙った金額に導くよう交渉しましょう。
1.営業利益が捻出できる金額まで家賃を下げて欲しい。
2.資金繰りが回る金額まで家賃を下げて欲しい。
3.大家さんの固定資産税額が払えるギリギリの金額まで下げて欲しい。
等、狙いと意図を明確に伝えて、
相手がそれならば検討しなくてはいけないなという気持ちに
なってもらうことがスタート地点です。
(Ｂ)移転覚悟でするのか
最終的にはお互いの足下の見合いです。
1.移転する覚悟が無い。
2.移転費用が無いだろう
と思われれば、賃料削減に応じないという家主の覚悟も決まります。
移転候補が決まっていれば最終的に移転先の賃料を引き合いに出して
値段をこちら有利にすり合わせてもらえる可能性も高くなります。
2.交渉材料を用意する
(ア)移転先候補の物件を選定する。
家賃や条件の比較の材料。
(イ)同条件の物件との比較。
オフィスビルの場合は他フロアの情報。
(別のフロアの他の会社は安く借りてないか？)
(ウ)近隣物件の周辺相場。
不動産会社から情報の提供を受けるなどして
たくさんのネタを作りましょう。
(移転を検討していると不動産会社に申し込めば
毎日でもFAX他で情報が来ます)
(エ)過去の支払い実績
1.何年にわたりいくら支払って貢献した
2.1日も遅れたことが無い 等
(良い借り主には、長くいて欲しいと言うのが大家さんの本心です)
(オ)借りている物件の本質を見極める
1.物件の特性 鉄筋コンクリートじゃないのに高い他
2.物件の隠れた瑕疵 アスベストがあるかないか他
3.物件の欠陥 雨漏りするしない他
4.物件の不便さ 駅からの近さ他
5.物件の能力 駐車場の有無や台数の少なさなどの使いやすさ他
6.物件の附帯的な要素 トイレ等が未整備で使いにくいなど無いか他
7.物件の経年劣化 長年にわたり使用している中で
実質的な価値が下がって、
当初の設定通りでは賃料が高くなってないか。他
物件オーナーが賃料減額に納得してもらえるように、
説得材料を用意する必要があります。
月額家賃が下がればその効果は大きく、純利益が上がります。
少し交渉材料を集めるのを手間と思ってもぜひやって下さい。
やるだけの価値があります。
重きを置くべきはやはり、
人間と人間のつきあいをして、察しと思いやりで互いの立場が
スムーズに理解し合えるような雰囲気作りをしましょう。
注意すべきは、
無理な交渉は禁物
(ア)気分を害してしまうと最終的に契約満了時に出て行ってくれと
言われるリスクがあります。
相手にも貸す相手を選ぶ権利があります。
(イ)無理な交渉がたたって、与信不安となる場合もあります。
家賃が払えないほど困っていると思われる可能性があります。
"人の口に戸は立てられぬ"と言いますが、
心情がこじれれば思わぬ噂が広まるケースもあります。
「空きオフィスなんていくらでもあるんだ。いつでも出てってやる」といった
居丈高な交渉姿勢は厳禁です。
あなたも今の大家さんにお世話になっている事実があります。
信頼信用はビジネスの最重要ファクターです。大切に致しましょう。
落としどころの見極め
勿論、純粋な家賃引き下げが目標です。
しかし、上手くいかない場合は、
下記のような妥協点を模索する必要があります。
没交渉となり、以後の関係が上手くいかなくなるくらいなら
落としどころを探って下さい。
(ア)業況悪化を理由にする場合なら、1年だけ暫定的に下げて欲しい等
(イ)敷金や保証金を納めている場合なら、
家賃減額分は敷金や保証金との相殺など
(ウ)契約期間を延長する代わりに、月額を安くしてもらう。
長期間安心料との家賃の交換
(エ)家賃を引き下げない代わりに保証金の一部を返却してもらう。等
以上、全体感を持って、事前に入念に準備し交渉に当たって下さい。
物件オーナーさん自体もローンを組んでいたり、
空室率に悩んでいたりする難しい時代です。
家賃を滞納されると死活問題です。
場当たり的な交渉は厳禁です。
ぜひ互いにメリットのある合意点が、
賃料削減となるようにチャレンジしてください
次回は、いよいよ「今流行のＬＥＤでコストカット」
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