こんばんは。収益物件専門家でみんなの応援団、小野里塾 代表おのさんです。
先日コメント頂きました件をご紹介したいと思います。
Q.不動産を売却するとした場合、どのようなタイミングが良いのでしょうか。
そろそろ売却を視野に入れて考えたほうが良いと思っております。
そろそろ売却を視野に入れて考えたほうが良いと思っております。
コメントありがとうございました！
できれば1円でも高く売りたいと考えますよね。
不動産を売却するタイミングにお答えします。
不動産的に言うと、自分が「まだ勿体ない」と思えるタイミングが売り時です。
自分がまだ勿体ないと思えるタイミングは他人も良い(魅力的)と思って貰える物件の状態です。
これを過ぎた場合、営繕など問題を解決してから売らないと、指値の原因になったり、売却が長引く可能性があります。
会計の点から考えると、
譲渡税を支払った後の税引き後キャッシュフローで残債が払えるか。
物件価格>(残債＋譲渡税＋売却経費)
譲渡税＝物件価格－(簿価＋売却経費)×譲渡税率
※所有期間が5年超で長期讓渡20%
※所有期間が5年以内で短期譲渡39%
また売却した際の課税売上(建物価格等)が1000万円を超える場合、2年後は課税事業者になるので消費税の支払いが生じます。
5年が経過し長期譲渡になったタイミングで売却しようと考えている物件が2年後にぶつからないか。
仮に
物件価格2000万円
うち建物1500万円(課税売上)←
うち土地500万円(非課税売上)
※契約書に按分が記載ない場合、固定資産税評価額や鑑定評価等合理的根拠での按分となります。
2021年に課税売上が1000万円を超える場合
2023年に課税事業者になるのでこの年は物件を売らない
売るなら2022年か2024年以降にする
このような目線で、ご検討頂くと良いかもしれません。
この度はご質問ありがとうございます！
上手に伝えられたか心配ですが、
ご不明な点はまたいつでもご相談ください。
コメントもLINEでのご質問も大歓迎です。
宜しくお願いします。
こんばんは。収益物件専門家でみんなの応援団、小野里塾代表おのさんです。
今日は賃貸物件の入居率UPにも使えるテクニックです！
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草津温泉で福利厚生施設として取得した物件があり、これをDIYしてみよう！というのが今回の企画
素人でも意外にそれっぽく出来ちゃいました(笑)
最後にプレゼント企画もあります。最後まで宜しくお願いします(●︎´▽︎`●︎)
前回のブログではカインズホーム(ホームセンター)で木材を物色してきました。
こちらが購入時のマンションの様子です。
普段から頑張ってくれている社員が家族やトモダチとリフレッシュして貰えたら嬉しいなとの思いがあります。
定員は4名位ですかね？
あーやって、こーやって、お布団はここに敷いて。
想像を膨らまします。
それでは、DIY(セルフリフォーム)の開始です＼(^o^)／
カインズホーム(ホームセンター)で買った材料積んで草津に向かいます。
この日はあいにくの雨
ツーバイフォー木材に塗ったヴィンテージワックスが乾かず何度も吹き上げ
玄関先にはリメイクシートを貼りました。
プロに頼んだ仕事はクロスとじゅうたんの貼り替え、畳の表替え、樹脂サッシを追加、タンス戸をクローゼット戸に変更、エアコン新設、壁掛けテレビの設置
ん？ 殆どやんけ(笑)
他、ワインボトル並べたりデザイン部分を一応ね、自分でやってみたんですぅ〜(￣▽￣;)
そして、完成しました！
じゃん(笑)
隣が和室なので、布団を敷いて定員4名
で考えるとリビングをイメチェン
カウンターバーをイメージした雰囲気にしてみました
和室から見たらこんな雰囲気
和洋折衷？
カウンターで4名座れますが、利用者が高齢者の場合、カウンターでは大変だろうと思い、ちゃぶ台も用意してあります。
リビングでソファー前に置けばテーブルにもなるし、和室に持ってくれば、ちゃぶ台にもなります。
社員が家族やトモダチとリフレッシュできるのはどんな環境かな？と全てはここから始まっています。
こんな風にも考えてみました。
賃貸でも売買でも不動産は平方メートルで表記されます。
そこに高さを追加して立方メートルで 利用できれば、狭い部屋も広く使い勝手が増えるのではないでしょうか？
「平米から立米へ！」
利用したのはカインズホーム(ホームセンター)で買ってきたツーバイフォー木材です。
木材の材料代で言えば1本数百円でした。
カットは1本50円でやってくれます。
<ポイント>
柱はジャッキで止まっていて壁をいじめないので賃貸物件でも使えるテクニックなのです。また原価が安いのとツーバイフォーに釘やビスを打とうと原状回復に影響ありません。入居者様が自由にビスを打てる空間が作れます。
これが次世代賃貸とワタクシは勝手に思っています。壁に釘を刺したりビスを打ったり、ダメだダメだと言う前に「生活の場なんだから自由にさせてよ！カレンダーも貼れないの？」っていう入居者様の声が聴こえて来ます。もっと許容範囲を広げて上げては如何だろうか？
そこで思いついたのがこちらです。
ツーバイフォー木材には自由に何をしても良いルール作れば、大抵のストレスは解消されるはず。
どう思いますか？
玄関脇には立方メートルで使えるように、有孔ボードを設置してみました。
これらもカインズホーム(ホームセンター)で売ってました。
写真立ては草津温泉や伊香保温泉ではよく取り上げられてる竹久夢二の絵(笑)
この絵を見ると温泉街のイメージがする群馬県民です(笑)
アクセントラインはSeria(100円ショップ)で買ったヤツ。意外にいいかも。
トイレは新築時の設備なので、ペーパーホルダーとアクセントライン入れてプチリフォーム感だしました(笑)
こちらも賃貸物件で応用できるテクニックです。
元のペーパーホルダーの穴を利用すれば簡単にプチリフォーム꙳★*ﾟ退去時は元のペーパーホルダーに戻せば完璧です。
流行りのウォール・ステッカーも付け
こんな感じで生まれ変わりました！
ワインボトルとフェイクグリーンの効果絶大です(笑)
右下の貧祖な木は流木です(笑)
因みにここでワタクシがDIYした家具家電で単品3万円以上はありません。
一番高いのが40inch4Kテレビ29,800円(税込)
今回のDIY物件は草津温泉だったので、次回は見学会が出来るように伊勢崎市か熊谷市の物件でやって見ようと思います。
もし良かったら参考に見に来て下さいね。
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また法人でリゾマン買う際、社員や皆に喜んでもらいたいですよね？その為にはレギュレーションを整える必要があります。中小企業のオーナー社長向けではありますが、当社で利用している利用規約などありますので、編集可能なファイル形式でプレゼントしますので、LINEで「0422プレゼント希望」とコメント下さいね。
それでは〜