こんにちは、うさぎ不動産です٩( 'ω' )و
前回に続き、私が出逢った一棟目のお話を書こうと思います
⭐︎購入条件⭐︎
①利回り8%以上
②家から1時間以内
③積算100%以上
で探していた私。
あれはちょうど不動産の勉強を始めて1ヶ月くらい経った時でした。
色々本を読んだのですが、私は自分の属性と照らし合わせて、「最初に買うのは新耐震基準でエレベーターのない築古RC！」と決めました。
理由は…
①RCなので価格が基本1億以上のため、融資を引ける投資家の母数が少ない(競争が少ない)
②木造と比べて融資年数が伸びやすく、自己資金少なくて済む(とにかく手金使いたくない)
③RCは修繕すれば100年もつから、ローン完済の後も持ち続けられるかも！新耐震基準なら取り壊せって言われないかも
④RCの維持費用で1番重たいのはエレベーターなので、なければ突発的なでかい出費のリスクが減らせそう
という感じでした！
実際私も学生の頃から一人暮らしをしていましたが、基本RCで探してたんですよね…
エレベーターのない4階建て、駅徒歩15分だったけど東京23区だからか満室でした。
キッチンもコンロが電熱器だったけど、今そんなキッチンあるのかな🤔笑
でもやっぱり決め手は家賃！
75,000円だったけど、他の地域に比べたら安くて。笑
なのでエレベーターのない低層RCなら私みたいな地震怖いみたいな人が住むでしょ〜！と思って探すことにしました
そんな事を思いながら休日に楽待を見ていたら、怪しい物件を見つけました。
①利回りはちょうど8%
②自宅からは電車と徒歩でちょうど1時間
③土地が1000m2あり、積算116%
④築32年RC 3DK満室
⑤駅徒歩13分
これだ😳これすぎる🤣
まず写真がないのですんごいボロ屋かもしれない。
マンションの面積に比して土地が広すぎるので、何か問題があるのかもしれない。
しかし、積算が116%
まだ1ヶ月しか見てないけどこんなの初めて見た
これならフルローンも難しいと言われてるこの時代に地銀からオーバーローン引けるんじゃないのか！？
掲載は3日前だったのでもう売れてるかも…😭
まだ勉強初めて1ヶ月だけどこんなにサクッと買付して良いのかな…🥺
そして、1Kで探してたので3DKって全く考えてなかったけどどうなんだろ…😵💫
とか色んな事を考えましたが、とりあえず問い合わせ！！
そしたら…
まだ買い付け入ってなかった〜🥹✨
でも問い合わせてる人が他にもいるみたい。
その対抗馬の方は一棟既に持っているから既存の金融機関にお伺いを立てるため、月曜にまた連絡しますと言ってまだ買い付けを入れてなかったらしい。
買い付けが入ってないのならば！！
と登記簿とレントロールを貰いました。
そして、仲介さんから最初のメールで以下の情報を教えてもらいました。
①売主さんは年内に絶対売りたい
②半年前に1,500万かけて外装の大規模修繕はフルコンプリート
③土地が広いのは駐車場が居住戸数の倍以上あるから
④現況有姿、瑕疵担保免責
⑤某大手地銀で1.3億まで融資が引ける、売主はそれなら1.3億で良いと言っているが諸費用分で2,000万くらい要りそう
という情報を頂きました。
自己資金要るのか〜🤢
どうして年内に売りたいんだろう…？
初心者すぎて意思決定するために何が必要なのか解ってなかったのですが、登記簿を見て私は閃いた。
これは相続物件だ！
何故なら、登記簿上で所有者が一度も変わっていなかったのです。
32年前に土地を相続されて、そこでRCを建設。
融資はとっくの昔に完済して、その方は80を超えている男性。
これは絶対資産整理だ😳
何かネットの記事で「相続物件狙え」って書いてあったぞ！←安易🤪
この物件欲しい
！！
びびりながらも心が決まった私はこの1ヶ月で勉強した本についてたCF分析のエクセルシートを使って、ちゃんと収支が回るのか急いでチェック。
土地が広いって事は固定資産税が高いからね🥹？
その結果…
よし！なんとか200万くらい残りそう！！
誰かのブログに一億の投資で手残り100万あれば上出来って書いてあったよ！？←ただの受け売り🤪
慌てて私は仲介さんに電話！
メールじゃ遅い！
とりあえず一棟目だけどとにかく買いたい事を伝え、自分の確定申告書とかを送り、きっと融資が引ける(この時点で金融機関に打診した事はなかったですw)事をアピール！
そうしたら、仲介さん
「うさぎ不動産の熱意はビシビシ感じました。問い合わせは2番手でしたが幸い買付は入ってませんので、熱意にお応えしましょう」
と言って買付書類のテンプレートをくれました🥺
しかし物件の写真がないのでw
とりあえずGoogleマップで見ました😂笑
現物見てないけどもう買付入れちゃおう！
大規模修繕終わってるなら大丈夫！
どうせ満室なら中見れないし！？
と謎の勢いでその日のうちに買付を入れました🤣www
そして次の日(月曜)仕事が終わってから現地を見に行きました。
修繕終わってるだけあって外観は綺麗！
しかし、広い土地は駐車場だけじゃなく…
竹藪と丘？がオマケでついてきた／(^o^)＼www
えー…これ買った後管理大変なやつ🥹？
と不安に思いながら、でもまぁ動き始めないことには分かんないでしょ、と変な楽観を持ちそのまま木曜の銀行との面談に臨むことにしました。
地銀さんとの初対面、私の融資先の考え方についてはまた次回🥳