こんにちは、うさぎ不動産です！
出産してたら前回の投稿からだいぶ時間が経ってしまいました🥹笑
3月の繁忙期には退去もあり盛大に修繕費がかかりまして、そうこうしてるうちに7月にまた退去🤣
築古の修繕の話はまた今度書きます🤣
今回は私の不動産投資の優先順位と金融機関の選び方のマイルールについて！
皆さん、最初の一棟目のローンはどこで引きましたでしょうか。
勿論物件と属性、地域によるのでそれぞれだと思うのですが。
私は自分なりに本を読んで勉強した結果、絶対に守る投資スタンスを決めました。
あくまで私の属性と一都三県という地域性を考慮した上でのマイルールです。
汎用性は全くないので「へぇ、あなたはそうなのね」くらいに思ってくださいw.
⭐︎⭐︎うさぎ不動産鉄の掟⭐︎⭐︎
①金融機関は絶対に地銀信金！ノンバンク(トラスト系とか)からは借りない！
つまり、地銀信金から融資の降りない物件は買わない！
②レバレッジ重視なので、仮に融資がおりても自己資金たくさん入れないといけない物件は買わない！
③買いやすい小ぶりな物件に分散して投資するよりも一棟でできるだけ大きな利益を目指す！
①が金融機関に関するスタンス
②、③が投資の優先順位
です。
私は幸い地銀さんが融資をしても良いと思ってもらえる物件を見つけ、大家としてのスタートを切りました。
一棟目の融資を引いたあと、地銀さんに聞いたんです。
「私あといくら貸してもらえますかね
？」って。
自分の与信枠があといくら残ってるか気になりますよね！
というかそれによって物件の探し方変わってくるから知らないと探せないですよね
笑
でも、地銀さんから返ってきた答えは
「まだ貸せるけど、物件による」
でした
てっきり「年収の何倍だからいくらくらいですね！」的な答えが返ってくると思ってたのですがw
そうか〜私個人より物件かぁ〜
私のイメージですが、金融機関がお金貸せる目安って
①一棟目は物件の担保価値＋大家の預金
②二棟目からは①に加えてCFが出ているか
なのかなと思ってます。
①はBSの観点なので、大家の預金含めて債務超過(純資産がマイナス)にならなければ貸してもらえるんじゃないかなと淡い期待を抱いています
現にわたし一棟目が積算超過だった事もあり二棟目で2億の融資引けてますしw
②はPLの観点なので、当然空室だらけだったら大家としての素質を疑われるので継続して貸してくれませんよね。
築古ならまだCF出てないのに突発的な修繕費が出ます。←今の私の状況www
その場合大家自身の預金から出さなくちゃいけません。もしそうなっても長いローン期間の間耐えられるのか？ってのを見るために年収を見てるんだと勝手に思ってます
サラリーマンとしての給料も大家のCFの一部ですからね
現に一棟目の築古RCは修繕費手出ししまくっててまだ回収できてませんwww
これは多くの金融機関と話していて思った私の考えですが、地銀信金はなにも融資枠をノリで決めてるわけじゃないし、金融機関として、少なくとも経営陣は「地域の預金者の預金を運用させて頂いてる」という意識をしっかり持っているので彼らもリスクのある投資家や物件には貸せないはずなんです。
逆に言うと結構ちゃんと投資家の属性も物件についても査定してくれてるはずなんです。
よく「決算期末は支店の営業成績を締める時だから貸してくれやすくなる」とかって話も聞きますが、それはあくまで営業店の融資担当マンがいつもより多く案件の稟議を書いてくれるからスピードが早くなるというだけで、結局判断するのは本部の審査部門なので…それはどこまで本当なのかな？と私は懐疑的です。
信金だと地銀よりも地域性が高いので頑張るとかはあると思うのですが、地銀は審査が結構厳しいし、「地元の不動産投資で食っていこう！」という経営方針にはなってないと思うので(そんなんで予算消化できる規模じゃないので)そこまで本当に頑張るのだろうか？？と私は疑問に思ってます
一方で、私の勝手なイメージですが物件の質はある程度度外視で自己資金入れれば築古でも貸してあげるよ〜その代わり金利は地銀の倍くらい取るよ〜！ってのがノンバンク。(あくまで個人の見解です、違ったらすいません
)
なんちゃらトラストとか、そういうの。
預金受け入れ金融機関ではなく、大手銀行の関連会社として専門にやってるようなとこね。
勝手なイメージなんで乱暴な事を言いますが、ノンバンクとかはバックにメガバンクついてるし、ある程度自己資金入れてもらって高金利払って貰えたら多少上手くいかない投資家がいて貸し倒れてもしゃーなし⭐︎って感じなんじゃないかなぁ…と思って
だから、個々の物件の安全性とか投資家の属性ってより、もっとマスなポートフォリオとして「投資家群」くらいの感じで見てそうですよねw
いや、現場の担当者さんはそうではないと思うのですが業態としてね
でも、だからこそ「ノンバンクから融資引けるからこの物件買っていい！」って事にはならないんだと思うんですよね。
個々の物件を評価してもらって融資おりてるんじゃなくて、サラリーマンとしての年収と自己資金を重視して貸してくれてるだけなんで、ノンバンクで融資引きまくったら地銀信金から融資おりにくくなるってのは間違ってないと思う。
ノンバンクから融資引いて大幅に利回りアップさせたりとか、大家として目覚ましい成果を得られるなら話は別ですが、予定通りの利回りで満室経営できてるだけじゃ
それしか投資の選択肢がなかったの？
本当にあなたの属性でそれが最善の選択だったの？
とりあえず生き急いで買っちゃったんじゃないの？
って心の中で地銀信金は思いそう
表立って「ノンバンクから借りるなんて〜」とかは絶対言ってこないと思いますが…
正直ノンバンクだったら築古アパートでも融資つきやすいし、とりあえず「不動産を買える」し「家賃収入◯◯万円達成」とかは早く訪れると思うんですが
でも、それはわたしにとって本当に正しい投資スタンスなのかなぁ…？と思って。
せっかくミドルリスクミドルリターンの不動産投資なのに、いつの間にかハイリスクハイリターンになってない？ってのはいつも意識しておくべき事だと思ってます
ただこれはあくまでわたしの場合であって、属性や物件(築古アパートとか)によっては最初の一棟目、地銀信金からは融資が受けられずノンバンクを使わざるを得ないこともあると思うのです。
それは仕方ないと思います🥹
だって大家になるためのその時の最善の一手がそれしかなかったらそうするしかないもん！
でも、地銀信金から相手にしてもらえる属性まで上がったら、そこからノンバンクを使い続けて規模拡大していくのってちょっとハイリスクなのかなって。
「買いたい病にかかってない？」って。
あと、仮に地銀信金から融資が降りても自己資金2〜3割とかって言われたらそれは地銀信金が物件をその程度しか評価してないからですよって事なんですよね。
サラリーマンとしての属性が良いから貸せなくはないんだけど…って感じ？
投資家から先に自己資金3割とか貰っておけば、万が一全空とかなっても土地値では売れる(また乱暴な事を言いました)ので、金融機関は痛くも痒くもないので。
ちょっと語弊ある表現ですがw
それもまたハイリスクハイリターン寄りな物件だなぁと…
※因みに私は一棟目RCはオーバーローンで引いてて二棟目RCは自己資金1割入れてます。
自己資金は1割ならありかな…！という気持ち
DIYとか手間かけて利回り10%オーバーを狙えるような半分大工さんみたいな投資は私には向いてないし
一応こんなんでも二児のママなのでw
とはいえまだ2年目のひよっこ大家。
残念ながら物件を見る目が養われているわけではなく…
やはり金融機関のプロのお眼鏡にもかなう物件じゃないと、築古再生が選択肢にない自分には厳しいのかな…と思っております
そういう物件は利回り低い分規模拡大に時間はかかっちゃうんだけど、何より私はまだアラサーだもの！
時間を味方につけて購入ペースに関してはゆっくりやってくつもりです
こんな投資スタンスの私なので、一棟目ドンピシャな物件見つけられたのは本当に運が良かったなと思っていて…
ただ今後も良い物件が簡単に見つかるとは私も思っていません🤣
なので、色々調べた結果新築投資に行こう！と思い二棟目は土地から新築に行くことにしました！
これは冒頭「うさぎ不動産鉄の掟」③の分散よりも一撃がでかい規模の物件で行こうという部分ですね。
新築最大のリスクは工務店の倒産だと言われますが、なぜ私が二棟目で新築RCに行こうと思ったのかはまた次回書きます〜！！