こんにちは、うさぎ不動産です٩( 'ω' )و
今回は築古RCに狙いを定めた私が融資を引くまでのお話
⭐︎前回までのあらすじ⭐︎
不動産の勉強を始めて1ヶ月で楽待で怪しい物件を見つけた私。
金融機関のアテはないけど勢いだけで買付を入れ、仲介さんに金融機関を紹介してもらうことに！
買付を入れたのと同じ週に金融機関との面談を仲介さんにセッティングしてもらいました。
不動産投資界隈では積極的に融資をしていると有名な地銀さん。
仲介さんには1,000万くらいは最低でも自己資金必要と言われて臨んだのですが、なんといっても今回の物件は
積算が116%
どうやら、銀行サイドの鑑定ではもう少し高い評価が出ているみたい！
なので、買うときは当然物件価格に加えて仲介手数料やら融資実行手数料やらがかかるのですが、少しはオーバーローンでも出せそうと言ってもらえました🥹✨
実際のところ鑑定評価はその費用全部飲み込めるくらい出ていたのですが(相続だから物件が相場より安いためそうなるらしい)、流石に手出しゼロはちょっと…みたいな投資家にもちょっとはリスクを感じてほしい的な謎の説明をされ、200万くらい自己資金を入れる事に🙄
ただ、融資を引くに当たって法人しか対象にしていないとの事で、当然法人なんて持ってない私は慌てて仕事を休んで区役所に行きました
法人か個人かってのはその人の属性によって良し悪しがあると思うのだけど、私は最初から法人一択！と思っていました。
私が思う個人事業主のメリットって、節税だと思うんですね。
特に高収入の人だったら、不動産やると初年度は諸費用でめちゃくちゃ赤字になるわけで、税金だけで数百万還付があるはず！
次年度も減価償却費の分や家族への給与支払いなどで節税メリットがありますよね🥳
ただ、私が気になったのはやっぱりデッドクロス。
デッドクロスとは、ローン元金返済が減価償却費を上回ってしまう状態の事。
ローン元金返済は費用計上できないから、家賃収入があればトップラインの所得(サラリーマンの給与＋不動産収入)は上がってしまう。
それを打ち消すだけの支出(減価償却費、管理費、固定資産税、修繕費etc)が出せなければ、ローンの元金は普通にキャッシュアウトするのに、税金はトップラインが上がったから所得税分増えるという、お金の貯まらない状況が発生しちゃいますよね
築古のメリットは減価償却費が短期間で計上できる事(特に木造)だけど、最短4年とかで減価償却したとして、４年後どうするの🙄？というのもイマイチ自分の中で整理できず…
方法としては
①新たに減価償却費でかい物件を買う
②売却
なんでしょうけど、
①は一棟目と二棟目の両方をカバーするくらい減価償却ある物件が見つからないと無理ですよね。
でも、減価償却費って建物分しかないから、今の不動産市況の中で建物比率高い減価償却取れる物件見つけるのって至難の業なのかなと…
私みたいにフルレバレッジのローン引く戦略だと、個人事業主として節税メリットを取っていくのは今の相場ではやっぱり難しいという判断に🥺
不動産投資で推奨されている返済比率(月々の返済額÷家賃収入)は50%くらい。
今の不動産投資利回りの低さ(6〜8%)では、都心では50%すら難しいと思ってます。
自己資金入れるとそりゃあレバは下がるけど…
あと共同担保入れられる人とか。
②は、もう数年後の事なんて解らないから私の中では論外で🤣💦
4年分物件の価値は下がってるし、初年度は確かに大きく節税メリット取れたかもしれないけど仮に年収1,000万の人が1億の物件買って初年度に1,000万不動産で費用計上して年収ゼロになったとしても、還付されるのって300万とかそんなもんですよね…？次年度からはもっと少ない。
あと、個人事業主は赤字繰越は3年まで、でも法人は9年繰り越せる！
3年って絶妙で、4年減価償却取って売却しようとしても、仮に市況が改善していて大きく売却益が出たとしても、タイミング悪いとギリギリ損益通算できないんですよね🥺
売りたいタイミングで売れるか解らないし、何より私はサラリーマン大家。
そんなにうまく相場の波に乗れる自信がない🤣笑
あと、私は外銀で働いてる事もあり自分の所得税+住民税よりも法人税の方が全然安いのと、最初から1億超の物件にいってるので売却益の大きさも考えたら法人の方がメリットありそうなので、最初から法人化にデメリットは特に感じませんでした。
あと、いざ個人事業主から法人に移るぞってなっても個人に融資してくれてた銀行が新設法人に融資してくれるかは解らないし、そこで譲渡税とか発生するのもめんどくさいな〜😵💫
と思ったのもあります！
長くなっちゃったけどそんな感じでうさぎ不動産(法人)は爆誕しました笑
実際融資は
①期間35年
②金利1%ちょい(10年固定)
③1.5億
で引けました🥳
行内での内々の承諾までは2〜3日で、売り手さんが急いでいたのもあり凄いスピードで稟議降ろして頂き感謝です
私の投資スタンスと金融機関に対する考え方を書こうと思ったのに法人化の話でめっちゃ長くなったのでまた次回書きます🥰