ためになる「内見で見るべきチェックポイント」

お住まい探しでは、戸建てやマンションの内見に行く機会がありますが、「何を基準に見ればいいのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。
内見では、日当たりや風通し、周辺環境や騒音の有無などを丁寧に確認することが大切です。また、間取りや見た目だけでなく、「実際に住み始めてから困ることはないか」という視点でチェックしましょう。

【共通のチェックポイント】

1. 日当たり・風通し

・リビングや各部屋の日当たり
・窓の位置や大きさ
・洗濯物が乾きやすい環境か
・風が通りやすい間取りか

2. 騒音

・周辺道路の交通量
・電車や飛行機の音
・学校や公園からの音
・窓を閉めた際の静かさ

3. 収納量

・家族分の荷物が収まるか
・クローゼットの奥行きや広さ
・玄関収納の大きさ
・季節用品の保管スペース

4. 水回り

・キッチンの使いやすさ
・浴室の広さ
・洗面所の動線
・水漏れ跡やカビの有無

5. コンセント・設備

・コンセントの数と位置
・エアコン設置可能場所
・インターネット環境
・給湯器の年式や状態

【戸建てのチェックポイント】

1. 建物の傾き

・床にビー玉やスマートフォンを置いて転がらないか
・ドアや窓の開閉がスムーズか

2. 外壁・屋根

・ひび割れの有無
・塗装の剥がれ
・雨漏りの跡がないか

3. 駐車場

・車の出し入れがしやすいか
・将来車種が変わっても駐車できるか

4. 境界

・隣地との境界標があるか
・ブロック塀の状態

5. ハザードマップ

・浸水リスク
・土砂災害リスク
・液状化リスク

【マンションのチェックポイント】

1. 管理状態

・エントランスが清潔に保たれているか
・ゴミ置場が整理整頓されているか
・掲示板の情報が適切に管理されているか

2. 共用部分

・エレベーターの数
・駐車場・駐輪場の利用状況
・宅配ボックスの有無

3. 管理費・修繕積立金

・将来的な値上げ予定の有無
・長期修繕計画が作成されているか

4. 上下左右の住戸

・騒音トラブルの可能性
・子育て世帯の割合
・ペット飼育の状況

【見落としがちな重要ポイント】

・平日と休日で周辺環境が変わらないか
・昼と夜で治安や街の明るさに違いはないか
・ゴミ出しのルール
・スーパーや病院までの実際の距離
・携帯電話の電波状況

特に住宅購入で失敗しやすいのは、「建物」よりも「立地や周辺環境」です。
建物はリフォームや設備交換によって改善できますが、立地は後から変えることができません。
そのため、内見時には物件だけでなく周辺を実際に歩いてみることもおすすめです。

いかがでしたでしょうか。これからお住まい探しをされる方の参考になれば幸いです。

何で、住宅ローンが通らない？

年収だけじゃない！銀行が見る「隠れた借金」と「属性」の真実

１　マイホームへの夢を阻む、住宅ローン審査の壁

人生最大の買い物であるマイホーム。理想の物件を見つけ、いざ住宅ローンの申し込みに踏み切ったものの、金融機関の審査に落ちてしまい、計画が頓挫してしまうケースは少なくありません。
「年収には余裕があるはずなのに、なぜ審査に落ちたのだろう？」
そう疑問に感じる方は多いでしょう。実は、住宅ローン審査は単に申込者の年収だけを見ているわけではありません。金融機関は、提出された書類の裏側にある「申込者の属性（信用情報）」や、申込者自身が気づいていない「隠れた借金」まで、非常に厳しくチェックしているのです。

２　住宅ローン審査、民間と【フラット35】の違い

まず知っておきたいのは、住宅ローンには大きく分けて「民間金融機関のローン」と、国が支援する「【フラット35】」の2種類があり、それぞれ審査の焦点が異なるという点です。
① 民間金融機関の住宅ローン
こちらは、主に「人」に対して厳しい審査を行います。
• 重視される点（借り手）: 最低年収、勤続年数、雇用形態（正社員か否か）、そして健康状態（団体信用生命保険への加入が必須の場合が多いため）。企業によっては、勤務先の経営状況まで審査対象となることもあります。
• 物件への制限: 比較的緩やかです。
② 【フラット35】
こちらは、主に「物件」に対しても、厳しい審査を行います。
• 重視される点（物件）: 住宅が一定の技術基準に適合しているかどうか。建物に高い品質が求められます。
• 借り手への制限: 最低年収や申込時の年齢制限はあるものの、職業や勤務先による制限は民間に比べて緩やかです。
良質な建物であれば金利優遇が受けられる【フラット35S】や、最長50年の固定金利が組める【フラット50】など、商品の多様性も魅力です。どのローンを選ぶにせよ、「人」と「物件」のどちらが厳しく見られるかを事前に把握しておくことが、戦略的な住宅選びの第一歩となります。

３　銀行は提出書類の「裏側」で何を見抜くのか？

サラリーマンの方が住宅ローンの事前審査で提出を求められるのは、通常「運転免許証」「健康保険証」「源泉徴収票」の3点です。銀行は、これらの書類から以下の3つの要素を徹底的に検証しています。
① 運転免許証（本人確認と住所の確認）
氏名と住所の本人確認が主目的です。住所変更や氏名変更の履歴なども確認されます。
② 健康保険証（勤続年数と雇用形態の真実）
保険証の「資格取得日」は、勤続年数の重要な裏付けとなります。申込書に自己申告で記載した勤続年数と照合し、齟齬がないかを確認します。
さらに、加入している健康保険組合の種類を見ることで、その会社に正社員として勤めているかどうかが分かります。自社の健康保険組合に加入していないパートや派遣社員などの場合、正社員ではないことが明らかになります。ただし、パートや派遣でも加入状況によっては正社員と同等の扱いとなる場合もありますが、いずれにせよ勤務形態を正確に把握するための、重要な手がかりとなります。
③ 源泉徴収票（年収の確認と安定性の評価）
源泉徴収票でまず年収を確認しますが、実は銀行は民間企業が発行する源泉徴収票を「非公式な書類」と捉えており、これだけで信用することはありません。本審査の段階で、役所が発行する「課税証明書」などの公的書類と突き合わせることで、年収の真偽を確認するのです。
また、年収の「安定性」も評価の対象です。源泉徴収票の額が低かったり、基本給に変動の大きい歩合給（インセンティブ）が多く含まれていたりする場合、銀行は収入が不安定だと判断します。特に歩合給は、不安定要素として年収から2〜3割減として評価される可能性もあります。毎月確実に支払われている給与額こそが、審査において最も重要視されるのです。

４　借入可能額を劇的に下げる「隠れた借金」の正体

住宅ローン審査の最大の落とし穴が「既存借入」の存在です。銀行は、住宅ローン以外の借入（カーローン、カードローン、教育ローン、その他の分割払いなど）の月々の返済額を、年収から住宅ローンに充てられる金額を算出する際に、厳格に差し引いて計算します。
この既存借入が、あなたの借入可能額を劇的に引き下げる原因となります。
① カーローンは「年収100万円ダウン」と同じ影響も
例えば、年収600万円の方が毎月3万円のカーローンを返済しているとしましょう。この月々3万円の返済があるだけで、住宅ローンの借入可能額は、既存借入がない場合に比べて1,000万円近くもダウンしてしまう可能性があります。これは、年収が実質的に100万円ダウンした方と同等の評価になるほどの、大きな影響です。
② 見落としがちな「割賦販売」という名の借金
さらに注意が必要なのは、申込者本人が「借金」と認識していない割賦販売です。
• ショッピングの分割払い: 例えば、12万円のパソコンを3回分割払いにした場合、銀行は総額ではなく「月々の返済額（4万円）の12ヶ月分」として既存借入額に参入して審査します。
• 携帯電話・スマートフォンの機種代金: これが最も見落とされやすい隠れた借金です。多くの携帯電話会社は機種代金を月々の利用料金から割り引く形で販売しており、利用者はローンを組んでいるという自覚がないことがほとんどです。しかし、この月々2,000円〜3,000円程度の機種代の割賦販売であっても、住宅ローンの借入可能額を100万円近く変えてしまうほどのインパクトがあります。
また、金融機関によっては、クレジットカードの「ショッピング枠」の分まで既存借入として捉える場合もあるため、月々の利用料金が発生しているものはすべて割賦販売ではないか確認が必要です。

５　賢い住宅購入は「事前審査」から始まる

資産価値が下がりにくい賢い住宅購入を実現するためには、物件を探す前に、まず「お金に関する正確な情報」を収集することが不可欠です。
そのためにも、住宅ローンの「事前審査」を物件探しの最初に行うことを強く推奨します。
事前審査によって、あなたは以下の重要な情報を正確に把握できます。
1. ご自身の最大借入可能額: これがわからなければ、適切な価格帯の物件を判断できません。
2. 既存借入の正確な影響: 銀行があなたの既存借入をどのように評価し、それが借入可能額にどの程度影響しているかが明らかになります。
3. 信用情報の確認: 携帯電話の未払い履歴など、個人信用情報に問題がないかどうかも同時に調査されます。
転職したばかりの方、既存借入が多い方、夫婦の収入を合算してローンを組みたい方など、特に不安要素がある方は、問題点を予め不動産エージェントに伝え、しっかりとサポートしてくれる専門家を選ぶことが、審査突破への近道となります。
「年収が高いから大丈夫」という安易な考えは禁物です。住宅ローンは、あなたの信用と、購入する住宅の価値を担保にする、厳格な金融取引です。審査の仕組みを正しく理解し、万全の準備をもってマイホームへの夢を現実のものにしてください。

今できることを一緒に考える

これからの相続対策セミナーの開催（参加費無料）

時間：1月30日（金曜日）開催

時間：2月28日（土曜日）開催　

14：00～16：00（受付開始13：50～）

場所：　サンメッセ鳥栖　501号　

鳥栖市本鳥栖町1819番地　JR鳥栖駅徒歩3分

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参加希望の方　TEL：0942-81-5155

株式会社アーバンエステート　

佐賀県鳥栖市本通町1丁目857番地10　

　太田　省三　

住宅購入で最も重要な「ハザードマップ」の活用法

住宅購入を検討する際、多くの人が駅からの距離、価格、間取り、最新設備などの目に見える条件を優先してしまいます。しかし、近年の気候変動による豪雨災害の激甚化や、切迫する巨大地震のリスクを考えると、災害リスクの確認は物件選びにおいて最優先事項となっています。2024年元日に発生した能登半島地震では、マグニチュード7.6を記録し、多くの住宅が倒壊や液状化被害に見舞われました。また、近年は線状降水帯による記録的豪雨が頻発しており、これまで安全とされていた地域でも突然の浸水被害が発生するケースが増えています。こうした現実を目の当たりにすると、災害リスクを軽視した住宅購入がいかに危険かが分かります。

■切迫する巨大地震のリスクの回避に「ハザードマップ」の活用を！

政府の地震調査委員会によると、南海トラフ地震が今後30年以内に発生する確率は70～80%とされています。さらに首都直下地震については、マグニチュード7クラスの地震が今後30年以内に発生する確率が70%程度と予測されており、いつ起きてもおかしくない状況です。2025年現在、日本各地で地震活動が活発化しており、専門家からは「いつ大地震が来てもおかしくない」という警告が繰り返されています。住宅は人生で最も高額な買い物であると同時に、家族の命を守る場所でもあります。だからこそ、購入前の災害リスク確認は欠かせません。

■ハザードマップで何がわかるのか？！

現在、ほぼすべての自治体が洪水、津波、土砂災害、液状化現象、地震の揺れやすさ、火災延焼リスクなど、項目別のハザードマップを公開しています。これらを確認することで、検討中の物件がどのような災害リスクにさらされているかを事前に把握できます。特に注目すべきは以下の5つの項目です。
1.洪水浸水想定区域: 河川の氾濫時に浸水が想定される地域と浸水深
2.土砂災害警戒区域: 土石流、地滑り、がけ崩れの危険がある区域
3.津波浸水想定: 沿岸部での津波による浸水想定範囲
4.液状化リスク: 地震時に地盤が液状化する可能性
5.地震の揺れやすさ: 地盤の特性による揺れの大きさの違い

■国土交通省「ハザードマップポータルサイト」の活用について

全国の災害リスク情報を一元的に確認できる便利なツールが、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」です(https://disaportal.gsi.go.jp/)。このサイトには2つの主要機能があります。
1.重ねるハザードマップ: 洪水、土砂災害、津波、道路防災情報など複数の災害リスク情報を地図上に重ねて表示できます。検討中の物件の住所を入力するだけで、その地点が抱える様々な災害リスクを一度に確認できる優れものです。
2.わがまちハザードマップ: 各市区町村が作成した詳細なハザードマップに直接リンクしています。より地域に密着した情報や避難場所、避難経路なども確認できます。

サイトの使い方が分からない場合は、パンフレット(https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/pamphlet/pamphlet.html　)で詳しい操作方法を確認できます。

■ハザードマップ確認後の判断について

ハザードマップでリスクが確認されたからといって、必ずしもその物件を諦める必要はありません。重要なのは、リスクを理解した上で適切な対策を講じることです。洪水リスクがある地域なら、2階以上の住居を選ぶ、高床式の住宅を検討する、水害保険に必ず加入するなどの対策が考えられます。液状化リスクがある地域なら、地盤改良工事の実施状況を確認することが重要です。

■住宅購入前のハザードマップの活用提案について

住宅購入は人生の大きな決断です。後悔しないためには、目に見える条件だけでなく、災害リスクという目に見えにくい要素にもしっかり目を向ける必要があります。ハザードマップの確認は無料で、スマートフォンからでも簡単にできます。購入を検討しているエリアがどのようなリスクを抱えているのかを必ず確認し、そのリスクを理解し納得した上で購入を決断することを強くお勧めします。家族の安全と資産を守るために、ぜひハザードマップを活用してください。今後の参考にお役立てください。

認知症になる前に「家族とお金を守るセミナー」　

時間：12月27日（土曜日）開催　　14：00～16：00（受付開始13：50～）

場所：　サンメッセ鳥栖　501号　鳥栖市本鳥栖町1819番地　

JR鳥栖駅徒歩3分　無料駐車場　180台有　

参加希望の方　TEL：0942-81-5155　お電話下さいね。

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佐賀県鳥栖市本通町1丁目857番地10　

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不動産購入後、カーポート設置で固定資産税は上がる？

一戸建ての駐車スペースを整備する際、さまざまな選択肢があります。
シンプルにコンクリートやレンガで舗装するだけのもの、完全に壁で囲まれたガレージ、屋根付きのカーポート、そして建物と一体化したビルトインガレージなど、それぞれ特徴が異なります。
中でも、エクステリア メーカーのカーポート商品を設置するケースが、新築・リフォーム問わず人気を集めています。
今回は、カーポートの設置メリットや種類、そして多くの方が気になる固定資産税への影響について詳しく解説します。今後の参考にお役立てください。

■不動産購入後、カーポート設置のメリット

「カーポート」は、柱と屋根のみで構成された簡易的な車庫を指します。
壁で完全に囲まれた構造物は「車庫」や「ガレージ」と区別されます。壁がないため横からの雨風には弱そうに見えますが、実際にはほとんどの雨を防ぐことができます。
特に重要なのは、車にとって大敵である紫外線をカットできることです。
現代の車には多くのプラスチック部品が使用されており、カーポートにより紫外線の到達を大幅に減らすことで、これらの部品の劣化を防ぎ、車の寿命を延ばす効果があります。

■不動産購入後、カーポート選びのポイントと種類

〇選定時の確認事項

カーポートを選ぶ際は、以下の点を必ず確認しましょう。
・駐車台数（何台分必要か）
・駐車する車両のサイズ
・車両の高さ
・地域の気候条件（積雪量、風の強さなど）
・建物や周囲環境とのデザイン調和

〇主な形状タイプ

・片流れタイプ：2〜3本の柱が片側のみに配置され、屋根を支える最も一般的な形状です。
柱が駐車時の障害になりにくく、狭い敷地でも車の出し入れがスムーズに行えます。

・両側支持タイプ：両側に柱を配置し、屋根をしっかりと支える構造です。
安定性に優れ、積雪地域など厳しい気候条件に適しています。

■屋根材の種類と特徴

・塩化ビニール製：透明で波型の形状が特徴的な素材です。ガラス繊維を含有して強度を高めていますが、他の素材と比較すると耐久性と紫外線防止効果は控えめです。価格の安さが魅力です。

・ポリカーボネート製：強化ガラスの150倍の強度を持ち、優れた耐火性と90％以上の紫外線カット効果を実現する現在主流の素材です。添加剤により熱吸収性や耐汚染性など、さらなる機能向上も可能です。
・金属板：台風や豪雪といった厳しい気候条件に最も適した素材ですが、重量があるため強固な柱が必要となり、最も高価な選択肢となります。

■不動産購入後、カーポート設置の費用相場

カーポートの設置費用は、種類・サイズ・駐車台数・支持方式・屋根材によって大きく変動しますが、一般的には20万円〜80万円程度が相場です。
特殊仕様では100万円を超える場合もあります。この本体価格に加えて施工費用が必要です。
施工費は設置場所の条件によって変わるため、地元の施工業者への相談をお勧めします。
販売と施工を一括で行う業者の場合、工事費込みの価格設定や割引が適用される場合があるので、本体価格・工事費・保証内容を総合的に検討して業者を選択しましょう。
なお、カーポートの耐用年数は一般的に10〜20年程度です。大切な愛車を保護するため、定期的なメンテナンスと適切なタイミングでの交換を心がけることが重要です。

■カーポート設置による固定資産税への影響

多くの方が心配される固定資産税についてですが、カーポートを設置しても固定資産税が増加することはありません。
固定資産税は、固定資産課税台帳に登録された土地・建物の価格に基づき、1.4％の税率で各市町村に納税するものです。
課税対象となるのは、以下の3つの条件をすべて満たす構造物です。

・外気分断性：屋根があり、三方が壁で覆われている
・土地定着性：コンクリート基礎などで地面に恒久的に固定されている
・用途性：居住、作業、貯蔵などの用途に利用できる状態にある

カーポートは屋根と柱のみの構造で壁がないため、上記の「外気分断性」の条件を満たさず、固定資産税の課税対象にはなりません。
つまり、カーポートは車を紫外線や雨から守る実用的な設備でありながら、固定資産税の負担増加を心配する必要がない優れた選択肢です。
設置を検討する際は、車両の台数やサイズ、地域の気候条件、予算などを総合的に判断し、最適な製品を選択しましょう。

　　　

家族の絆と資産を守る　相続対策　まるわかりセミナー　

時間：10月28日（土曜日）開催　　14：00～16：00（受付開始13：50～）

場所：　サンメッセ鳥栖　501号　鳥栖市本鳥栖町1819番地　JR鳥栖駅徒歩3分

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　太田　省三　

台風で屋根が飛ぶのはなぜか？

2025年9月の台風15号の映像には衝撃を受けました。
竜巻によって駐車場の車が飛ばされたり、家の屋根がまるごと無くなったりと、防ぎようのない被害が発生しました。

完全に防ぐことは難しいかもしれませんが、被害を軽減することは可能かもしれません。そこで、屋根が飛ぶ主な原因について調べてみました。

■屋根が飛ぶ主な原因

・屋根材の劣化：屋根は常に雨風にさらされているため、経年劣化が進みます。コケやカビの発生も劣化を早め、強風に耐えられなくなります。
・屋根材の浮きや隙間：屋根材が反ったり隙間ができると、風が入り込みやすくなり、剥がれの原因となります。
・釘やビスのゆるみ：固定が弱まると、強風で屋根が持ち上がってしまいます。
・棟板金の浮き：屋根の頂点部分が浮くと、そこから風が侵入し屋根材を剥がしてしまいます。
・瓦のズレや漆喰の崩れ：瓦が落ちたり飛んだりする危険性があります。
・内の内圧上昇：窓ガラスが割れると強風が室内に吹き込み、屋根を内側から押し上げる力が働きます。その結果、屋根が吹き飛ぶことがあります。

■2019年「台風15号」で屋根が飛んだ家のケース

実際に屋根が飛んだ家では、劣化や固定不足だけでなく、窓が割れて内部に強風が吹き込んだことが直接の引き金となったケースが多く見られました。

被害は大きく分けて
・「小屋組みごと吹き飛ぶ」ケース
・「瓦だけが飛ぶ」ケース
に分かれます。

■沖縄の屋根が飛ばない理由

沖縄の伝統的な家屋には、台風対策の工夫が凝らされています。

・赤瓦は一つ一つをつなぎ、漆喰でしっかり固定
・四方向に傾斜する寄棟（よせむね）屋根で風を逃がす構造
・石垣や防風林（フクギ）で風の勢いを弱める
・コンクリート住宅や格子・雨戸で窓を防御

また木造住宅でも、屋根を固定する「ひねり金物」など、耐風仕様の建材が使われています。

■台風対策を理解しましょう

沖縄県では建築基準法の基準風速（46m/s）が全国で最も高いため、強風に備えた施工方法が徹底されています。

・小屋組みの接合部には耐風仕様の金物を使用
・化粧スレートはビスや接着剤を用いた補強仕様
・一部の住宅メーカーでは「2丁掛け」で強化する事例もあり

これから家を建てる方や屋根リフォームを考えている方は、施工業者に
「風速何m/sまで耐えられる仕様ですか？」
と確認すると安心です。

わずかな費用や工夫で、大きな被害を防ぐことができます。
もし業者が「防災瓦・補強仕様の施工・耐風金物」などについて具体的に説明できない場合は、注意が必要です。
沖縄での施工方法を参考にすることも、台風被害を軽減する一つの選択肢になるでしょう。

家族の絆と資産を守る　相続対策　まるわかりセミナー　

時間：10月28日（土曜日）開催　　14：00～16：00（受付開始13：50～）

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佐賀県鳥栖市本通町1丁目857番地10　

　太田　省三　

鳥栖市田代昌町、駅徒歩8分の平屋中古住宅【890万円】現状渡しのご案内

鳥栖市田代昌町、駅徒歩8分の平屋中古住宅【890万円】現状渡しのご案内

鳥栖市で駅近の平屋住宅をお探しの方に朗報です！静かな住宅街にある3DKの中古平屋物件が、現状渡しで890万円というお手頃価格で登場しました。今回は、この物件をシニア世代の方と不動産投資をお考えの方、それぞれにおすすめするポイントをご紹介いたします。

• 所在地: 佐賀県鳥栖市田代昌町

• 価格: 890万円

• 交通: JR鹿児島本線「田代」駅 徒歩8分

• 土地面積: 197.88㎡（約59坪）

• 建物面積: 86.64㎡（約26坪）

• 間取り: 3DK（木造平屋建て）

• 築年月: 1977年3月（昭和52年築）

• その他: 南向き・日当たり良好／閑静な住宅街／現状渡し（家具等含む現況引き渡し）

シニアにやさしいゆったり平屋暮らし
階段のない平屋建ては、足腰への負担が少なくシニアの方にも安心して暮らせます。3つの和室はすべて6帖とゆとりある広さで、続き間として開放的に使うことも可能です。南向きのため日当たりが良く、冬でも暖かな日差しが差し込みます。静かな住宅街に位置しており、穏やかな環境でガーデニングや家庭菜園も楽しめる約59坪の敷地は、セカンドライフにゆとりと癒しをもたらしてくれるでしょう。

収益物件としても魅力
駅から徒歩圏内という立地は賃貸需要が高く、この平屋住宅はコンパクトで管理しやすいため投資用物件としてもおすすめです。周辺には工場や学校などもあり、単身者からご夫婦・高齢者まで幅広い層の賃貸ニーズが見込めます。現状渡しの物件なので、お好みのリフォームを行うことで賃料アップや資産価値向上も期待できます。価格が抑えられている分、初めての不動産投資としても手が出しやすい物件です。

現地の内覧も随時承っております。平屋をお探しの方、資産運用をご検討中の方は、この機会にぜひ一度現地をご覧ください。ご興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。

株式会社アーバンエステート　

佐賀県鳥栖市本通町1丁目857番地10　

　TEL：0942-81-5155　FAX：0942-81-5156

　宅建士・相続診断士　太田　省三　

なぜ今,平屋が人気なのか!

子どもたちが自立し、これからは年を重ねていく夫婦二人の暮らしになることを考えて平屋を選びました。
最近では、平屋を推す広告をよく見かけるようになり、なぜ平屋が流行しているのか、その理由を改めて調べてみました。

■平屋が流行している理由

主な理由としては、「バリアフリー」、「生活動線の良さ」、「メンテナンスのしやすさ」、「開放感」などが挙げられます。
特に高齢者や子育て世代を中心に、将来を見据えた暮らしやすさへのニーズが高まっていることが背景にあります。

・バリアフリーで安心
階段がないため、高齢者や小さな子どもがいる家庭でも安心して暮らせます。移動が楽で、転倒のリスクも軽減されます。

・生活動線がシンプルで移動が楽
1階だけで生活が完結するため、家事や移動がスムーズになります。効率的な生活を求める方に人気です。

・メンテナンスがしやすい
外壁や屋根などの外部メンテナンスがしやすく、足場を組む必要がない場合も多いため、コストを抑えられます。

・開放感のある空間
天井を高くしたり、勾配天井を採用することで、広々とした開放感を得られます。また、庭とのつながりも感じやすく、内と外が一体となった空間を楽しめます。

・家族のコミュニケーションが取りやすい
生活空間がワンフロアに集約されているため、自然と家族同士の会話やふれあいが増えます。

・地震や台風に強い
建物の重心が低いため、地震や台風などの自然災害にも強い構造です。

・デザイン性の高さ
近年はおしゃれでスタイリッシュな平屋が増えており、若い世代にも支持されています。

・土地の有効活用
広い土地が必要にはなりますが、庭や駐車スペースを広く確保でき、ゆとりある暮らしが実現します。

■平屋のメリット

・上下移動がなく、暮らしやすい

・家族同士のつながりを感じやすい

・間取りやデザインの自由度が高い

・耐震性能が高い

・中庭を楽しめる設計が可能

・外部メンテナンスのコストが抑えられる

■平屋のデメリット

・広い土地が必要

・建築コストが2階建てより割高になる場合がある

・間取りに工夫が必要な場面も

・水害への備えが必要（特に土地の海抜に注意）

・防犯面の対策が必要

・プライバシーの確保が難しい場合がある

■平屋を計画するときに気をつけたいこと

・土地選び
理想の間取りを実現するには、土地の広さだけでなく、形状や方位も重要です。
また、浸水リスクや地盤の強さなど、自然災害に備えた安全な土地かどうかの確認も欠かせません。

・間取りの工夫
2階がない分、洗濯物を干すスペースの確保が課題となります。
一般的にはテラスやサンルームの設置が多く見られます。

・プライバシーへの配慮
外部からの視線を遮るため、「コの字型」や「ロの字型」の形状にして窓を内側に設ける、または窓の高さを調整するなどの工夫が必要です。

いかがでしたでしょうか。
平屋の魅力と注意点を理解することで、ご自身に合った理想の住まい選びの一助となれば幸いです。

     

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不動産の共有問題とその解消方法を徹底解説！

■そもそも不動産の「共有」とは何か？！

不動産の「共有」とは、土地や建物を複数人で所有することを指します。日本の民法では、物理的に土地や建物を分割して所有するのではなく、「持分」という形で観念的に権利を分け合う方式が採用されています。たとえば、夫婦で購入した場合は「持分2分の1ずつ」、親族が一部出資した場合は「本人が10分の9、祖父が10分の1」といった形で所有権が設定されます。また、相続によって「母2分の1、姉4分の1、弟4分の1」など、複数人で共有状態になることも多く見られます。

■そもそも不動産共有の主な問題点とは？！

不動産の共有には以下のような問題点があります。1つ目は処分には全員の同意が必要という事です。共有不動産を売却したり担保に入れたりする場合、共有者全員の同意が必要です。たとえ持分がごくわずか（例：100分の1）でも、その人の同意がなければ処分できません。また、2つ目としては意見の不一致によるトラブルです。親族間であっても意見が一致しないケースは多く、共有状態が長期化するとトラブルの原因となります。3つ目は意思表示ができない共有者の存在が挙げられます。認知症や事故などで共有者の一人が意思表示できなくなると、手続きが進まなくなるリスクがあります。4つ目は税務リスクとなります。持分の決め方を誤ると「贈与税」が発生する場合があり、思わぬ税負担が生じることもあります。

■不動産の共有状態の解消方法について

不動産の共有問題を解消するためには、以下のような方法が考えられます。

（1）持分の売買
共有者のうち一人が他の共有者の持分を買い取ることで、単独所有にする方法です。持分だけの売買も可能ですが、当然ながら売買代金を支払う必要があり、資力が求められます。

（2）贈与・持分放棄
共有者が自分の持分を他の共有者に無償で譲渡する方法です。ただし、持分を無償で譲る場合には「贈与税」が課されることがあります。持分放棄の場合も、放棄された持分は他の共有者に自動的に移転し、やはり贈与税の課税対象となることがあるため注意が必要です。

（3）遺産分割
相続によって不動産が共有状態になっている場合、相続人全員で話し合い、各財産を分け合う「遺産分割協議」を行うことで、共有を解消できます。たとえば「不動産は母が取得し、株券は長男、現預金は次男が取得する」といった分け方が可能です。

（4）不動産の売却と現金分配
共有者全員で不動産を売却し、売却代金を持分に応じて分配する方法です。この場合、現物の共有状態を解消し、現金で分けることができるため、トラブルの回避につながります。

（5）遺言書の作成
将来的な共有状態を避けるために、遺言書を作成しておくことも有効です。遺言書で「この不動産は〇〇に相続させる」と明記しておけば、相続時に共有状態が発生しにくくなります。

■不動産の共有問題を避けるためのポイントについて

そもそも不動産の共有問題を回避するためには、「事前の話し合いと合意形成」が重要です。共有状態にする場合でも、将来のトラブルを避けるために事前にしっかりと話し合い、合意形成を図ることが大切です。また、「税務リスクの確認」も必要です。持分の設定や譲渡の際は、贈与税や譲渡所得税などの税務リスクを十分に確認しましょう。また、「専門家への相談窓口」を確保する。複雑な共有関係や相続、不動産取引に関しては、弁護士や税理士、不動産の専門家に相談することをおすすめします。

■不動産の共有問題とその解消方法のまとめ

不動産の共有は、相続や共同購入などで避けられない場合も多いですが、共有者全員の同意が必要なため、将来的なトラブルの火種となりやすいものです。共有状態を解消するためには、持分の売買や贈与、遺産分割、売却、遺言書の作成などさまざまな方法がありますが、いずれも税務リスクや手続きの煩雑さが伴います。長期的な視点で、できるだけシンプルな所有形態を目指し、早めに対策を講じることが重要です。誰もがトラブルを回避したいと思っていますが、相続等で大きな金額の不動産を目の当たりにした場合などに大きな問題となります。ぜひ、不動産購入前には、共有問題を考慮した半眼も重要です。今後の参考にお役立てください。

  

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　宅建士・相続診断士　太田　省三　

建築確認申請とは?

■建築確認申請とは

「建築確認申請」とは、新しい建物を建てる際に必要となる手続きのことです。
建物の計画が建築基準法や各種条例に適合しているかどうかを、事前に審査してもらうための申請です。

申請先は「自治体」または「民間の指定確認検査機関」で、審査に通ると「確認済証」が交付されます。
この確認済証がなければ工事を着工することはできません。さらに工事完了後には「検査済証」が発行され、この手続きが終わって初めて建物が法的に完成したと認められます。

■なぜ建築確認申請が必要なのか？

建築確認申請は、建築前の設計や計画が法律に違反していないかを確認するために必要です。
もしこの制度がなければ、建築基準法があっても実効性がなく、無秩序な建築が進んでしまいます。
そのため、建築確認申請によって「建物が合法かどうか」を事前にチェックしているのです。

■関係する主な法律

建築確認申請で審査されるのは、主に以下の法律です。

・建築基準法：建物の基本的な安全基準を定める
・消防法：火災から人命を守るための基準を定める
・都市計画法：地域に合った街づくりを実現するためのルール

これらの法律をもとに、建物の強度・防火性能・用途など、さまざまな観点から安全性と適切性が審査されます。

■建築確認申請の流れ（6ステップ）

1.準備：設計図面や必要書類をそろえる
2.申請：自治体または検査機関に提出
3.審査：法律適合のチェック
4.確認済証の交付
5.工事・中間検査（必要に応じて）
6.完了検査・検査済証の交付

この流れを経て、ようやく建物が「法律に適合した完成物」として認められます。

■提出先と審査期間

・提出先：市区町村の建築主事または指定確認検査機関
・審査期間：最長35日（不備があれば延長あり）

建物の規模や用途によっては、消防署などの事前確認が必要になるケースもあります。
余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。

■交付される書類

・確認済証：計画が基準に適合していることを証明（こがないと着工不可）
・検査済証：工事完了後の検査に合格したことを証明

どちらも建物を安全に建てるために不可欠な書類です。

■注意点

・建築確認後の変更は不可：間取りや設備の変更は原則できません。変更する場合は改めて申請が必要です。

・検査済証は再発行できない：紛失した場合は「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」で代用可能です。市区町村役場に相談しましょう。

■2025年4月以降の法改正について

建築基準法の改正により、いわゆる「4号特例」が縮小されます。
その結果、2階建て以上の一般的な住宅（新2号建築物）は、審査省略の対象外となり、増改築や大規模リフォームでも確認申請が必要になります。

また、これまで許可不要だったカーポートやフェンスなどが「増築扱い」とされ、申請が必要になるケースも増えます。
リフォームや外構工事を検討している方は、事前に専門家へ相談すると安心です。

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実家に帰省したらやっておきたいこと（戸建て編）

お盆休みに実家に帰省する方も多いと思います。
離れて暮らしているからこそ気が付くことも多いですし、7月30日にカムチャツカ半島付近のマグニチュード8.7の巨大地震が発生し、日本の広い範囲に津波が押し寄せました。
今後の自然災害時の対策の為、防災面でもしっかり話をしておいた方が良いでしょう。
今回は実家に帰省した際にやっておきたいことについてご説明いたします。
※戸建てとマンションと内容がだいぶ異なりますので、この記事では戸建てを対象とします。

大掃除のお手伝いがお勧めです

帰省してくる子供達を迎えるに当たって大掃除をしている方も多いと思います。
しかし親世代の年齢にも寄りますが、なかなか手が出しにくい箇所があるのも事実です。
そこで普段手入れをしないような箇所を中心に実家のメンテナンスをお手伝いする過程で、実家の簡単な劣化調査を行うことをお勧めします。

ますは外周チェック

前述の通り、屋内は既に掃除済みということが考えられるので、まずは家の外回りを確認しましょう。
細かなところまで雑草を抜くのは大変なので、家の裏手などは手つかずのところがあるかもしれません。
草むしりやゴミ拾いをしながら、下記の点をチェックします。

・外壁や基礎にひび割れがないか
外壁や基礎のひび割れは建物の劣化状況を表す重要なサインです。
もしひび割れが見られたら多めに写真を撮影しておきましょう。
後日業者に修繕を依頼する際に役立ちます。

・軒下やバルコニー下に雨染みがないか
2階部分が張り出している箇所は雨漏れが発生しやすい箇所になります。
この後屋内の点検でも確認しますが、特にバルコニー下は要チェックです。
もし雨染みが見られたら写真を撮影しておきましょう。
家の間取り図を簡単に作成して、雨染みの箇所を記録しておくのもお勧めです。

・玄関までの導線で気になる段差や出っ張りはないか
高齢になるとそれまでは平気だった段差などに躓くことも起こり得ます。
高齢者の転倒事故は思ったよりも深刻なダメージを負うことがあるので、「まだまだ元気だから大丈夫」ではなく、来るべき時に備えて早めに準備するのが大切です。
くるっと家の外周を見回る中で、気になるところがないかをチェックします。

・防犯上の視点でチェック
裏手に人がいても気が付かないとか、勝手口が常に施錠されていない、開口部に容易に侵入できるなど、防犯上の弱点はたくさんあります。
気になる点は全て写真撮影しておき、後でご両親と防犯対策について話をしておくのが良いです。
また、表札やポスト、門の周りにサインを残すというのが訪問販売会社の常套手段なので、変な印が残されていないかも念のため確認しておきましょう。

屋内は素足で確認

掃除の手伝いを頼まれた場合は掃除をしながら、そうでない場合は何か理由を付けて、屋内もひと通り点検します。

・バルコニー下が居室の場合は雨染みがないか確認します
外周部で記載したのと同じ理由です。
バルコニー下は雨漏れが発生しやすいのでよく確認しましょう。

・床がブカブカする箇所がないか確認
見出しで素足と書いたのは床の状態を確かめるためです。
屋内を歩き回って沈み込むような感触がないかを確かめます。
もし気になる箇所があった場合は、位置が特定できるように写真撮影しておきます。

・屋内の導線で気になる段差や出っ張りがないか確認
これも屋外と同様です。
居室入口のドアの下に少し段差があったり、バルコニーへのアクセスが腰壁になっていたり、今は大丈夫でも更に高齢になった時に影響が出そうな箇所をピックアップしておきます。

階段、浴室、トイレの手すりをチェック

階段、浴室、トイレの手すりはいずれ必要になる対策です。特に階段はそこまで歳を取らなくても、昇り降りに支障をきたすケースがあるので、もし手すりがない場合は、早めに設置するようご両親を説得しておく必要があります。

型番をチェック

高齢者を狙った詐欺まがいのリフォーム被害は、給湯器の故障や水のトラブルなど、生活に支障をきたす不具合がきっかけになるケースがあります。
家のトラブルは突然発生するのでどうしても慌ててしまうのですが、困ったことが発生したら自分にすぐに連絡するように伝えておくことが大切です。
遠隔で修理業者とのやり取りを行う必要が出てきますので、故障が発生しやすい住宅設備については、型番を撮影しておくことをお勧めします。
・水栓（台所、洗面、お風呂場など）
・洗浄便器
・コンロ
・給湯器　など

耐震診断を行ったことがあるかを確認

実家が平成12年5月以前に建築された建物の場合、建築士による点検を行うことをお勧めします。
1981年6月以降の新耐震と呼ばれる時期の建物でも地震で被害が出る可能性がありますし、建物が劣化していると性能を十分に発揮できないからです。
もし1981年5月以前の旧耐震と呼ばれる時期の建物の場合は、速やかに耐震の対策を講じることをお勧めします。

災害発生時の連絡手段を確認しておく

日本は災害大国です。いつ災害に見舞われてもおかしくありません。
NTTの緊急ダイアルも含め、災害時の連絡手段について改めて確認しておいた方が良いです。
また、実家周辺のハザードマップを確認して、災害時の避難場所についても確認しておいた方が良いです。
歳を重ね体に不自由が生じ始めると、避難行動が億劫になりがちです。
災害時は思った以上に混乱してしまうので、ニュースなどで災害情報を拾って「早く非難しないと」とだけ言うよりも「早く避難所である〇〇へ行きなさい」と具体的に話を出す方が生存確率が上がります。
これは逆のパターンでも起こり得ることで、家族間で緊急時の対応を共有しておくことは非常に大切です。

怪しい事業者の情報はないか

変な電話がかかってきたり、訪問販売の業者が頻繁に来るなどトラブルの兆候がないか確認します。
ポスティングされるチラシや新聞折込のチラシもチェックして、不動産や住宅系の広告を見つけたら、どのような事業者なのかを調べておくこともお勧めです。
特に水のトラブルなどの解決をサービス商品としているチラシを見つけた場合は、トラブルが発生した際に真っ先に問い合わせをしてしまう恐れがあるので、どのような事業者なのかを予め調べておくことが大切です。

ここまでが家でできることです。
本当は実家の終活とも言える、高齢で動けなくなった場合の対処も話をしておきたいところですが、子供の立場ではなかなか口を出しにくい問題でもあります。
ますは現時点で発生している問題はないか？という観点で情報共有しておくことをお勧めします。

自宅周辺を散歩する

ご実家周辺、可能であれば最寄り駅から実家までの道のりをゆっくり散歩することがお勧めです。
その際に下記の点を注意してください。

商業施設が撤退していないか

地域の人口構成や人口減少により、スーパーやコンビニなどの商業施設はあっさりと撤退します。
特に人口減少が進行すると重要な社会インフラである病院も廃業を余儀なくされます。
マーケットのサイズに問題が無くても、商業施設が更新されるのは通常のことなので、周辺を散歩しながら、昔よく行ったあの店がもうない、あの病院は古いけどまだあるといった具合に、街の変化に注目してください。
これらの施設が撤退したまま新規にオープンしない状況は良い兆候とは言えません。
ご両親ともお話しして、「近くのスーパーが廃業したから買い物が大変」「近くにあったコンビニがなくなった」「昔からよく行ってた病院がなくなった」といったような情報が出てきたら、その街は人口減少が進んで資産価値が維持しにくい兆候が出ていると判断されます。

空き家が増えていないか

特に実家周辺で空き家が増えているというのは良くない傾向です。
昔住んでいた人が出て行って、新しい住人が入ってくるなら、世代の入れ替わりが行われるので良い傾向なのですが、空き家が増えるということは新たに入ってくる人がいないということなので、ご実家周辺の資産価値が維持できなくなっている可能性があります。
また、空き家は犯罪の温床にもなります。
ご実家の周辺で空き家が目立つようになっていたら、実家の防犯対策をしっかり検討した方が良いでしょう。
また、ポータルサイトなどでご実家周辺の売り出し情報を調べてみて、おおよその相場を確認しておくことも重要です。
新築偏重時代に家を購入した私たちの親世代は、自宅の評価を高く見積もる傾向があります。
実家がどれくらいの価値があるのかは、親だけでなく子供も把握しておくべき情報なので、時間を取って調べておくことをお勧めします。

避難場所を確認する

地図で見るだけでなく実際に歩いてみないとわからないことが多いです。
例えば洪水で避難するとして、避難場所までの道のりで柵がない水路があったり、川の側を通るルートの方が近道だったり、蓋がされていない側溝があるなど、実際に避難することを想定して見てみると「危ないな」と感じる箇所はたくさんあると思います。
そこで生活している人にとっては当たり前の風景なので気が付かないことが多いので、避難所までの道のりで危なそうな箇所があった場合は、情報共有を行っておきましょう。

他にもいろいろとあるのですが、あまり時間を使うのもどうかと思いますので、今回は比較的時間がかからない対策をご紹介しました。
ご実家から離れて暮らしている方はそんなに頻繁には帰省できないと思いますので、状況を把握することももちろんですが、ご両親とよく話をして、違和感を感じることがないかに注意していただければと思います。

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