契約書の確認

今日は外出予定なしで会社にいました。

近日契約の物件について調整事項もあったのですが、天気もいまひとつだったので物件調査に出ても見栄えの良い写真が撮れなかったと思うので丁度良かったのかも知れません。

今まで多くの契約書のチェックをしてきたのですが、物件によって契約書のスタイルは異なるので、物件ごとに読み込まないといけません。

今回の物件は、借主の企業の２号店ということもあり、極力手間をかけないように貸主から提示された契約書を当社で確認して双方の方針を盛り込んだ内容に調整させてもらっています。

店舗の賃貸借契約書はほとんどの契約書が

■第１条　物件の表示

から始まります。

この物件の表示がくせ者で、契約書のひな形を提示されても、公図・謄本と同一でないことがあるのです。
建物を建築する前の地番が一人歩きしていて、竣工後に分筆していても、それが契約書に反映されていないこともあるのです。

貸主は物件所有者ですから、原則として所有する土地建物の事情は把握しているとして。
借主は契約書の物件の表示をすべて鵜呑みにしないことが必要です。

もちろん、間で確認作業をするのは宅建業者の義務ですから、借主に代わって確認作業や調査をしています。
しかし・・・間違いもあります、面倒に感じて簡単にしか確認しない業者や担当者もいます。

後日、敷地境界線で近隣とトラブルになったり、物件使用上重要な部分が賃貸借面積に含まれていない・・・ということでトラブルになることもあります。

気を付けないといけないことです。

■第２条　使用目的

ここも重要です。例えば、物販店舗と記載して契約したのに、契約が始まってみたら風俗店だった。なんていうトラブルもあり得る部分です。

当社がお客さまにお勧めしているのは、

①　極力具体的に表示する。物販店なら取扱品目をいくつか記載して、○○等とくくること。

②　「本物件を表示目的以外に使用しないこと」と記載されることが多いので、将来の可能性として別の業態を考えていたり、将来の事業モデルが未確定な場合には「事前に甲の書面による承諾があれば」と利用目的の変更を承諾事項で可能にする一文が必要です。

③　「店舗」とひとつの利用目的に固定されてしまわないように、「店舗及び乙の事業に関連する事務所」と記載すると、場合によって本社事務所としても利用できます。

余談ですが、「居住の用には供さないこと」とは必ず記載される文章ですが。現実は店長が残業などで良く「宿泊」してしまうことが多いです。この場合は、常態として居住しているわけではないので居住には当たりません。

ほんのさわり程度で恐縮ですが、契約書を確認する度に気にしているポイントだったので。

時折、契約書に対して私が考えていること、気にしていることについても書かせて頂こうと思います。