ねぇ、奥様、聞きました？ハチミツさんのお宅も
分離発注らしいですよ。
最近、分離発注流行っているんですかね？
というわけで？、ここらで分離発注について書いて見たいと思います。
とその前に、違いがわかりやすくなるように、今、一般的な工務店（ハウスメーカー）で
建てる場合から順に書いてみます。
⒈ 一括請負契約（工務店(ハウスメーカー)の場合）
※画像はイメージです。
上記の図のように、施主は工務店と家作りの請負契約を結び、施主の窓口は
工務店の営業担当だったりします。また、工務店は、家作りに対する全ての責任を負います。
わかりやすくするために建築事務所を独立させていますが、建築士は、工務店
の社員だったりします。独立してても、社員であっても、建築士にとっての
お客様は、施主ではなく、工務店になるので、施主ではなく、工務店側の立場になり、
設計監理も甘めになる可能性があるが欠点の一つになります。
（他の方のブログを見ていると設計監理をやっている建築士に会ったことがないとか
一度も現場に来ていないなど名義貸しぽい設計監理もあるようで、まずいのではと
思います。）
⒉分離発注（普通に建築事務所に頼む場合）
※画像はイメージです。
施主は、建築事務所と設計・設計管理契約を結び、工務店と家作りの請負契約を結びます。
建築事務所と工務店に発注先が別れているので、立派な分離発注になります。
建築事務所で建てたという場合は一般的なものになります。窓口は、建築事務所の
建築士になります。
建築事務所は、施主に対して、設計を行う責任と家が設計書通りに建てられている
かの設計監理の責任を負います。工務店は、施工管理を行い、実際の家の施工責任を
負います。
建築事務所が設計監理の手を抜いても、何も得することがないので、通常、施主側の
立場に立って、しっかり設計監理してもらえるのが利点です。直接、建築事務所と
やり取りをするため、間取りやデザインも希望のものを叶えやすいです。
１の場合と実際の金額は変わらないはずですが、建築事務所の設計費用、設計監理料が
明示的に見えて、１の場合は設計費や設計監理料を安く見せるので、一番高くなる
よう見えます。また、建築事務所に頼む人はこだわりが強いため、つい、変わった
間取りや高級素材を使いたがり、結果的に高くなるのかもしれません。
１のパターンで、設計管理を一部省略して安くしているのではとも思えます。
前置きが長くなりましたが、次が今回の本題の分離発注です。
⒊ 分離発注（最近流行り？のパターン（建築事務所））
※画像はイメージです。
施主が建築事務所と設計・設計監理契約を結び、工務店をすっ飛ばして、直接工事業者と
契約を結ぶパターンです。
２のパターンだと、建築事務所は高いように見られて、敬遠されます。１のパターンだと
建築事務所は、工務店の下請けとなり、設計費用など安くされたりして、あまり稼げません。
そこで、建築事務所がしっかり、稼げ、施主は原価がオープンになり、２のパターンより
少し安くなる、WinWinの関係として、工務店と施工契約を結ばすに、工事業者と
施主が直接、契約することにより、工務店の利益分安く、原価が透明になるのがこの
分離発注になります。ただ、この方法では、施主が施工主となり、施工管理をしなければ
ならず、素人の施主では、大変になります。
そこで、建築事務所が施工管理や現場監督もサポートするシステムが出来上がりました。
これが我が家を建てたときの分離発注になります。
工務店の利益がない分、２のパターンより安いが、原価の透明性が高いので、じっくり
希望の建材や設備を選択できます。（工務店やハウスメーカーのような標準仕様がないため、
高額なオプションの概念がありません。）
２と同様、窓口は建築士となり、きめ細かい設計をお願いできます。また、設計監理も
工事業者と分離されているので、しっかりやってもらえます。
ただ、この方式の問題点は、施主が自ら、施工主となるため、建築中に瑕疵が発生した場合、
誰が責任を取るかが難しくなります。１や２のパターンで、家作り中に瑕疵が起これば、
工務店の窓口にお願いするだけで解決しますが、３のパターンでは、施工を請け負うものは
施主自身なので、困難になります。これも我が家の場合は、建築事務所がサポートしてくれる
ので、問題とはなりませんが、厳密に瑕疵担保責任を取るもの特定が難しいのがデメリットです。
（建築事務所の施工管理や現場監督は準委任契約ですので、善管注意義務は発生しますが、
建築事務所に施工による瑕疵担保責任は契約上ありません。）
私の場合、20社ぐらいと契約を結びましたが、発注手配は全て、建築事務所がやってくれる
ので、問題ありませんが、請求金額の振込は全て、自分でやらないといけないので、
そこがちょっと面倒です。今は、ネットバンキング様様でだいぶ楽ですけどね。
オマケ
⒋ 建築事務所（ハチミツ方式）
※画像はイメージです。上記の図は、勝手な推測に基づくもので、ハチミツさんの
建築方式とは一切関係はございません。また、この図による損害は一切その責任を
負いません。
分離発注のブログを書くきっかけを作ってくれたハチミツさんに敬意を表して、
勝手に推測で描いてみました。
ハチミツさんのところの建築事務所は全部、建築事務所がやってくれているようなので、
上記のような構図、もはや、建築事務所が工務店もやっているのではと思ってしまいます。
建築事務所に瑕疵担保責任が発生するのかどうかが疑問です。
（ハチミツさん、認識違いがあったら、ご指摘くださいね。）
まぁ、結局、自分と合う信頼できる建築会社をパートナーとできるかということが
家作りには重要だと思います。その後、お願いした建築会社によって、いろんな契約形態
があるということですね。
上記の記事は、私の理解によるもので、間違い等たくさんあるかもしれません。
お気付きの点は、コメント欄にお願いします。
次回、分離発注のメリットデメリットを書けたら良いなぁ。
（筆不精のため、次回がいつになるかわかりませんが。。。）