不動産の所有者の方が、自分の死後、不動産を誰かに譲りたければ
１．遺言をする
２．死因贈与契約をする
これらの方法があります。
１は、自分だけで行うことができます。
２は、あげる相手との「契約」です。
１は、自分の死後、遺言書をつかって、名義を変更することになります。
２も同様です。死因贈与契約書で、名義変更をします。
ただし、２の場合は、契約締結の段階で、「仮登記」を入れることができます。
そして、亡くなった後、「本登記」をすることになります。
ここで問題なのが、たとえばこういう事例です。
Ａが所有者
長男であるＢにあげたい
ＡＢ間で死因贈与契約を締結した
しかし、ＢがＡよりも先に死亡してしまった！
どうしましょう。
民法によると、この場合、死因贈与契約は失効するとされています。
効力を生じないということです。
その後、Ａが亡くなっても、Ｂの子供に対して贈与されることにはなりません。
入れてしまった「仮登記」は抹消する必要があります。
この抹消登記が面倒です。
申請人となるのは、所有者Ａと、贈与を受ける予定であったＢです。
しかし、Ｂは死亡していますので、Ｂの相続人全員が申請人となります。
ここでまたまた問題なのが、「相続人全員」というところです。
全員が仲良ければいいです。
しかし、兄弟というのは仲が悪いものなのです。
だから、わざわざ死因贈与契約なんかやっているわけです。
だから、安易に「仮登記ができるから死因贈与にしよう」とはいかないのです。
ちなみに、先ほどの事例において、遺言を作成する方法ならば、もう少しスマートにできます。
このような条項にすればＯＫです。
「わたし（Ａ）が所有する不動産は、Ｂに相続させます。
もし仮にＢがわたしよりも先に死亡したときは、Ｂの子供であるＣに相続させます」
こうすれば、遺言によって直接Ａ→Ｃに対して名義の変更登記が可能です。
公証人の方に相談したのですが、死因贈与契約でこのような条項を入れることはできないようです。