本日は不動産の税金がお得になる制度をご紹介致します。
こちらの制度は、知っている人が少なく業者でも知らない方がいます。
該当する方は是非参考にしていただければと思います。
税金は申告方式ですので、知らないまま確定申告をしても税務署はわざわざ教えてはくれません。
私自身も収益不動産を扱う現場で感じる事が、やはり無知の状態で営業マンの話を
鵜呑みにしてしまい不動産投資を始められる方が多い。
そういった方は、本来資産であるはずの不動産が、負債を意味する「負動産」になってしまい手放したくても買い手が見つからず、塩漬け状態になっているケースが多い。
不動産は他の金融商品と比べると流動性が悪く、また大きな金額の投資になるため、しっかり不動産にまつわる税金の知識と、せめてキャッシュフローのシミュレーションだけは自身で出来る様になってから決心していただくのがいいかと思います。
まず不動産投資を始める一連の取引にかかる税金を確認しようと思います。
一連の取引という事で、大きく分けると上記の３つになるかと思います。
まず取得時、それから保有時、それから最後売却時と。
それぞれどの様な税金がかかってくるのか見ていきたいと思います。
まず、不動産取得時。
取得するだけでこれだけの税金がかかります。
何がどのくらいかかってくるのかはまた別の記事で書ければと思います。
次に不動産保有時。
資産を持っているだけでかかる税金になります。
固定資産税は皆さんよく聞いたことがあるかと思います。
都市計画税というのは、区域によってかかる税金です。
最後、不動産売却時にかかる税金です。
買う、所有する、売る、一連の取引でこれだけの税金がかかってくる事をまずは
把握しましょう。
この中でも今回は、不動産取得税にフォーカスしてお話していきたいと思います。
不動産取得税というのは、例えば8000万円で買った物件を１億円で売却したとします。するとこの取引で2000万円といった差額が発生します。
つまりこの差額が儲け、利益ということになります。
「利益が出たのなら、所得税を払ってね。」という事でこの2000万円に対して
税率がかかります。
厳密にいうと、諸費用、それから保有時に減価償却費として計上していた金額も
この計算に交わってくるのですが、今回はわかりやすく2000万円にかかるものとします。
それではどのくらいの税率がかかるのか。
これというのは、その不動産を所有していた年数によって以下に分けられます。
それぞれどのくらいの税率かというと、まず長期の場合、
内訳とすると、所得税が15.315%、（復興特別所得税含）それから住民税が5%、
合わせて20.315%の税金が課せられます。
では、短期の場合を見てみましょう。
短期の場合は、所得税30.63%、住民税9%という事で合計39.63%と長期と比べて約倍もの税率が課せられます。
約４０%という事ですので、2000万円の４０%。つまり800万円の譲渡所得税を支払わなければなりません。
かなりエグいですよね。
それでは短期と長期はどう分けるのか、その線引きを見ていきたいと思います。
皆さんよく５年という数字を聞いた事あるかと思いますが、正確には以下となります。
具体例を見ていきましょう。
例えば、2017年4月10日に物件を購入したとして、その5年後の2022年4月11日に
売却した。この例で見ていきたいと思います。
これというのは実質的には5年の所有期間となりますので、長期譲渡所得かと思われがちかと思いますが、先ほどの長期と短期の判定をもう一度見てみると、
「譲渡した年の1月1日における所有期間が5年」とあります。
ですので、この例で見てみると譲渡した年の1月1日時点ではまだ4年。つまりこの例の場合は短期所有となります。
ここを間違えて長期譲渡所得税率２０%だと思っていたら、その倍の約４０%もの税金が課せられてしまう。こういったケースも実際にあります。
じゃあこの場合、いつからが長期譲渡になるかというと、2023年の1月以降という事になります。
まずここをしっかり理解していただいた上で、次に1000万円特別控除について解説していきたいと思います。
続きは後編にて。