From：ななころ
コメダ珈琲より
10年間埋まらなかった空き店舗の入居が決まり、台風の後の秋晴れのように晴れやかな気分のななころです。
◆今は絶好の売り時！
サラリーマン不動産投資家の方と話していると、
「今の時期になるべく早く売却した方が良いです」
と早期売却をオススメすることがあります。
現時点であまり儲かっていなかったり、積算評価は残債に大きかったり、将来的に大規模修繕を控えているような場合です。
メルマガでも何度かお伝えしていますが、今は絶好の売り時です。
2011年～2012年に底値をつけていた1棟アパートや1棟マンションは、現在高止まりしている状態です。
都心の区分マンションほどではなはいですが、日経平均株価と連動しているところがあります。
岸田内閣誕生直後、株価急落 一時900円超値下がりました。
今後株価も不動産価格もまた上がるのかもしれませんが、今のうちに売却できるなら売却してしまった方が良いと考えるからです。
（健美家レポートから作成した価格推移）
・一棟アパート
・一棟マンション
◆売れるのに売れない・・・
ところが、”思わぬところ”で足を引っ張られて売却できないことがあるのです。
「即座に売却に動き、買い手が見つかった！」
→ 多少損切りになるが、なんとか損切り分もカバーできる！
→ あれ！？損切りなのに、思ったよりも利益が出たことになってるぞ？？？
→ こんなに税金を払えない・・・汗
→ 売却を断念・・・涙
損切りには変わらないのですが、帳簿上は利益が出てしまい、譲渡税分の「お金を用意できない」という事態が発生するからです。
ご存知の方も多いと思いますが、所有期間5年以内の売却であれば「短期譲渡税」が、5年以上であれば「長期譲渡税」がかかってくるからです。
（個人で物件を所有している場合）
◆実際の例
たとえば、2年前に1億円で購入した物件を、仮に9500万円で売却することができたとします。
残債は9800万円ありましたが、300万円の手出しならなんとかカバーできます。
「300万円ぐらいの手出しで済むなら、貯金からなんとか捻出できるぞ」
「よし、このまま売却しよう」
ところが、帳簿上の利益は1000万円出ており、この利益に短期ですと実に40％近い税金（400万円）がかかってしまうため、そのお金まで捻出できなくなってしまうのです。。。
◆減価償却の逆襲
なぜこのようなことが起こるのか？
不動産投資を勉強されていて、税務に詳しい方であればすぐに分かったと思います。
減価償却費が利益に大きく影響してしまったからです。
これは「減価償却の逆襲」と呼ばれています。
長くなってしまったの次回につづきます。
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◆編集後記
ほんと不動産投資の世界って、「知っているか知らないかで大きく差が出る」世界ですね。。。汗
今回のケースのように、購入時に知っておくべきこと知らないと、売却時にとんでもないことになったりもするのです。
私自身もっともっと学ぶべきことが尽きないなと感じている次第です。
成功した人たちは、どのようにして不動産投資で経済基盤を確立しているのか？
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