不動産投資専門のポータルサイトの楽待では、
引き続きかぼちゃの馬車事件を取り上げ、
かなり突っ込んだ記事を書いています。
～ 記事引用 ～
かぼちゃの馬車オーナー「死ぬぐらいなら戦う」
◆死ぬしかない、と考えた
「一番腹が立つのはスマートデイズだが、一番の敵はスルガ銀行だと思っています」
今月上旬に都内で開かれた、NPO法人日本住宅性能検査協会が監修する「スマートデイズ被害者の会」の第2回会合。全国からかぼちゃの馬車のオーナー100人以上が集まる中、1人の男性オーナーがマイクを握り、怒りを抑えながらこう続けた。
「家族の幸せを願って始めたはずなのに、こんなことになるなんて…。子どもたちに借金を残すぐらいだったら、自分が一生懸命築き上げてきたものを失って家まで取られるぐらいだったら…もう死ぬしかない、とも考えました。でも、あんなやつらのために死んでたまるか、と思い直した。個の力では勝てないから、力を合わせて戦うしかない」
会合にはオーナーのほか、弁護士や不動産鑑定士、一級建築士、任意売却コンサルタントなど20人近い専門家が出席。それぞれ「今回の問題は相当闇が深い」「過去のサブリース事案とは大きく事情が違う」「調べれば調べるほどひどい事件」などと強い口調で語り、あらためて問題の特異性を感じさせた。
～ ここまで ～
また、続く後編として、
かぼちゃの馬車オーナに立ちはだかる難題について、
記事にしています。
～ 記事引用 ～
かぼちゃの馬車は「無価値同然の安物建築」
◆建築面でも問題が山積
「どう見ても設計の質が悪いと言わざるを得ない」
一般社団法人日本建築まちづくり適正支援機構代表理事の連（むらじ）健夫氏は、視察したあるオーナーの物件について「建物南側に窓がない」「玄関から台所が丸見え」「キッチン周りが狭すぎる」「居室のエアコン設置箇所が窓と重なっている」「共用廊下に自然光が入らない」など、利用者視点を欠いた設計上の問題点を列挙。さらに「天井裏に本来あるべき界壁（防火、防音）がない」「契約図面上は3面鏡だった洗面台が、実際はグレードの低い1面鏡になっていた」などと指摘し、「通常ありえないレベルの安物設計だ」と切り捨てた。
別のコンサルタントは「はっきり言って上物はほぼ価値がないのと同然。この設計なら半分ぐらいの価格が妥当」と指摘。物件は早期に売却して損切りするという手段もあるが、オーナーたちは実勢価格にスマートデイズ側の儲けを大きく上乗せした価格で購入している分、売却しても借金を返済しきれず手元資金での穴埋めを覚悟せざるを得ない。「被害者の会」では売却した上で残債の免除を働きかける動きもあるが、実現可能かどうかは不透明だ。
～ ここまで ～
◆前にも後ろにも進めない・・・
この2つの記事は、現在のかぼちゃの馬車オーナーの苦悩を、
リアルに描いています。
サブリース業務は継続するとは言うものの、
スマートデイズの動きはまったく当てにできない。
サブリースを切り、管理を変えて募集しようにも、
相場家賃では、銀行の返済額に届かない。
シェアハウスの管理は難しく、
管理料が高く、出入りも激しくなる。
返済額以上の家賃収入を得られたとしても、
税金や原状回復費、修繕費などを含めると、
年間キャッシュフローは赤字。
後期になればなるほど、
建物の造りがチープになっており、
修繕せずに長期に保つことが難しい。
売却しようにも、
市場価格とは乖離した金額で購入しているため、
多額の借金は残ってしまう。
スルガ銀行と交渉し、リスケしようとすると、
銀行に否が無いことを認めることになり、
今後集団訴訟に発展したとしても、
一緒に戦うことはできなくなる。
集団訴訟をしても、
どこまで救われるのかは未知数。
良くて痛み分けに持っていけるぐらい。
結局は大きな犠牲を覚悟しなければならない。
仮に短期的にシェアハウス運用が上手くいき、
なんとか返済できるようになったとしても、
これを30年間続けるのは難しい。
そもそもモチベーションが続かない。
まさに蟻地獄の状態です。
前にも後ろにも進めない。。。
◆投資で最も大切なこと
このように考えると、
「最悪の事態になったら、どこまでを覚悟するか？」
「どうやって幕引きするか？」
という「最悪シナリオの出口」を最初に決めておいてから、
投資を始めることが大切だとあらためて感じています。
今回のかぼちゃの馬車事件の場合も、
「出口」はあります。
明るい未来に向かって、
進むことのできる道があります。
ただ、多くのかぼちゃの馬車オーナーにとっては、
とても許容できない「出口」でしょう。
なぜなら、最初から想定して覚悟していた、
「出口」ではないからです。
なにがしかの犠牲は払わないといけません。
一度大きく沈む覚悟をしなければならないからです。
まったく犠牲を払わずに済む、
ウルトラCの解決策を探しているかぼちゃの馬車オーナーが、
今だに多いのではないのではないでしょうか。
しかし、それは分かる気がします。
私だって当初から想定して覚悟していた出口でなければ、
絶対に現実を受け入れられないと思うからです。
幸いなことに、私はスポーツを通して、
いつも「最高シナリオ」の他に、
「最悪シナリオ」を想定する習慣がありました。
世界大会の大事な試合の前日は、
いつも最悪シナリオをイメージしていました。
・もし先制点を入れられたら？
・もし仲間が怪我をしたら？
・もし体が思ったように動かなかったら？
・もし運が味方しなかったら？
平昌オリンピックでも、
悪天候による想定外な事態が、
次々と起こっていると聞きます。
しかし、それでも勝つ選手というのは、
きっと「最悪シナリオ」を想定している選手なんだと、
感じた次第です。
◆編集後記
10年前、不動産投資を始めようと決意し、
妻に相談したことがあります。
私「これから不動産投資をしようと思うんだけど、
どう思う？」
妻「いいんじゃない」
あまりにもあっさりした答えに驚きました。
私「もし俺が不動産投資で失敗して、
銀行の返済ができなくなったらどうする？」
妻「しょうがないんじゃない」
妻は平然とした顔で返してきた。
「この人には勝てない」と本気で思った。
そこから不動産投資の挑戦が始まった。
つい先日、あらためて同じ質問をしてみた。
私「もし俺が不動産投資で失敗して、
明日から銀行の返済ができなくなったらどうする？」
妻「しょうがないんじゃない」
10年前とまったく答えは変わらない。
私「今住んでいる家も売却されることになるんだよ？」
「少しは動揺しろよ」と思いながら、
もう少し突っ込んで聞いてみた。
すると、まったく動揺することなく、
私「そしたら、実家に住むしかないんじゃない！？」
などと言う。
うーん、やっぱり勝てない。。。
この妻には、最悪のシナリオの出口というものは、
無いのかもしれません。
さて、明日はセミナーです！
お陰様であっという間に満席となり、
40名以上の方よりお申込みを頂いています。
しかし、セミナーでも、
想定外が起こることが度々あります。
・パソコンが動かない
・資料のデータが消えた
・プロジェクタが壊れた
・会場を予約できていない
・講師が来ない
・時間に間に合わない
最悪のシナリオを想定しながら、
明日も万全な状態で挑みたいと思います！