昨日は、目黒のファンド会社社長、飯田橋の司法書士事務所代表、青山の不動産開発コンサル社長を訪問。
夜はパークアクシスタワーの30階で飲む。料理も旨いが、何しろ絶景。
収益還元法について、自論を語りたい。
学術的な話は専門家に譲るとして、その利用方法を中心にしたい。
少々「ゆるい」話だが、3年程前にこんな事があった。
約3年前、不動産会社の役員を務めていた私は、経営管理部門を管掌しIPO準備に終われる一方で、不動産投資も担当、また親会社であるレンダーの審査担当として多忙を極めていた。
（誰に強制されていた訳でもないが、毎日16時間労働は当然で繁忙期は20時間労働、土日も働いていた。今考えると、レベルの低い仕事ではあるが。）
時間が無い事を理由に大手仲介会社から物件情報を得ていた。
そんな当時のある大手仲介会社営業マンとの会話。
「グロス（表面利回り）で10％だっていっても、これ稼動率低いよね。現況10％で回ってるの？」
「いやいやさすがにそれは無いですよ。現況はグロス7％、ネット（実質利回り）5％ってとこです。満室稼動での話です」
「だよね。確かに新築なんかは嫌だ、稼働率が低い物件でバリューアップ余地のある物件情報が欲しいとはいったけど、この物説（物件説明書、物件概要書）、酷くない？こんな手間と改修コストのかかる物件、収益価格で売却金額決めるのって意味無いよ。」
「まあそうですけど・・・ただこれを真に受けて買う人もいないでしょ」
「俺たちみたいに、プロとして（当時所属していたグループの鑑定部門、建築部門、資金調達部門などありとあらゆる機能を使う事が出来た）バリュエーションしてれば、それはプロの責任だけど、この前、御社のHP見た時、一部上場の巨大グループが酷い事するなぁって思ったよ」
「そんな悪い事してないですよ。」
「だけどさぁ、個人しか手を出さないような、例えは数千万の郊外の木造新築アパート。竣工前に満室想定7.8％、みたいな広告で売るのは、ちょっと、ねぇ。空室率やコストを織り込んでる訳じゃないし、数年後の修繕コストと管理コストは、数千万の物件じゃ3％じゃ収まらないでしょ。収益価格で売っちゃ駄目だよ。」
「いやぁ、僕らは長年かけて、やっと収益法を定着させたんですよ。これでマーケットが良くなればHさんだってやりやすいじゃないですか。」
「俺はそういう商売は嫌いなんだよ。」
彼らがグロス利回りでの流通を定着させたかは兎も角、このような仲介が横行していたのである。
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収益還元法について、自論を語りたい。
学術的な話は専門家に譲るとして、その利用方法を中心にしたい。
少々「ゆるい」話だが、3年程前にこんな事があった。
約3年前、不動産会社の役員を務めていた私は、経営管理部門を管掌しIPO準備に終われる一方で、不動産投資も担当、また親会社であるレンダーの審査担当として多忙を極めていた。
（誰に強制されていた訳でもないが、毎日16時間労働は当然で繁忙期は20時間労働、土日も働いていた。今考えると、レベルの低い仕事ではあるが。）
時間が無い事を理由に大手仲介会社から物件情報を得ていた。
そんな当時のある大手仲介会社営業マンとの会話。
「グロス（表面利回り）で10％だっていっても、これ稼動率低いよね。現況10％で回ってるの？」
「いやいやさすがにそれは無いですよ。現況はグロス7％、ネット（実質利回り）5％ってとこです。満室稼動での話です」
「だよね。確かに新築なんかは嫌だ、稼働率が低い物件でバリューアップ余地のある物件情報が欲しいとはいったけど、この物説（物件説明書、物件概要書）、酷くない？こんな手間と改修コストのかかる物件、収益価格で売却金額決めるのって意味無いよ。」
「まあそうですけど・・・ただこれを真に受けて買う人もいないでしょ」
「俺たちみたいに、プロとして（当時所属していたグループの鑑定部門、建築部門、資金調達部門などありとあらゆる機能を使う事が出来た）バリュエーションしてれば、それはプロの責任だけど、この前、御社のHP見た時、一部上場の巨大グループが酷い事するなぁって思ったよ」
「そんな悪い事してないですよ。」
「だけどさぁ、個人しか手を出さないような、例えは数千万の郊外の木造新築アパート。竣工前に満室想定7.8％、みたいな広告で売るのは、ちょっと、ねぇ。空室率やコストを織り込んでる訳じゃないし、数年後の修繕コストと管理コストは、数千万の物件じゃ3％じゃ収まらないでしょ。収益価格で売っちゃ駄目だよ。」
「いやぁ、僕らは長年かけて、やっと収益法を定着させたんですよ。これでマーケットが良くなればHさんだってやりやすいじゃないですか。」
「俺はそういう商売は嫌いなんだよ。」
彼らがグロス利回りでの流通を定着させたかは兎も角、このような仲介が横行していたのである。
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