不動産の価格とは（9）「ターミナルキャップレート②」

今日は、前職時にお世話になった不動産会社社長を訪ね、銀座でランチをご馳走になる。
その後、ファンド会社へ挨拶を兼ねて訪問し、顧問先の不動産会社で打ち合わせ。


ターミナルキャップレートは将来的（売却時）キャップレートを指すが、バリューアップが加わると前回の話と少し意味合いが変わってくる。

バリューアップとは不動産の価値向上を意味するが、手法は様々である。

賃料をアップする事や、ランニングコストの削減は実質的な収入増となるバリューアップであるが、それ以外のバリューアップは、「対象を変える事」でバリューアップを図っていると考えている。

対象とは、売却対象であり、レンダーであり、投資家等である。

売却対象を変えるとは、プロしか買えない物件を事業法人、個人投資家が買えるようにする事であり、プライベートファンドしか買えない物件をREITが買えるように変える事等である。

例えば、PMLで示される耐震性について、あるREITでは15％以下で無ければ買わない事で投資家保護を図っている。PML15％以上の物件と15％以下の物件では、買主が変わり、レンダーが変わり金利が変わる。


受益権化、デザイン性の向上、分散によるリスクヘッジ、違法部分の遵法化などによって、買主が変わり、レンダーが変わり金利が変わり、IRR目標が変わる。

これらは、ターミナルキャップレートの決定に合理的な材料となる。