起業3日目。タスクが積み上がっている。
スピード感を上げなくては。
仕事を選ぶ立場にないが、携わらないビジネス領域を決定する事は必要だ。
さて、「短期転売」について考えたい。
運用スタンスの話が先行してしまったが、流動化はここからスタートする事も多い。
不動産運用では「出口戦略」に基づいて「出口価格」を算定する。
強引な言い方をすれば、購入後バリューアップを行い、賃料収入から運用コストを差し引いて、ターミナルキャップレートで割り戻す事で出口価格を算定する。
「短期転売」の場合はバリューアップを前提としておらず、現況での売却想定価格を算定し、売買コストと想定利益を差し引く事で仕入可能額（業販価格）を求める。
事業期間の圧縮こそがリスクヘッジであり、資金効率を上げる事を重視しており、より早く、安く買い、より早く売る事で成立する。
この時、所謂「足の早い資金」を活用する事もある。また、投資家との共同事業という場合は「取り半」という事もある。
上昇トレンドの中、この短期転売を繰り返す事で多くの新興不動産会社が内部留保を作る結果となった。
しかし、この「早く」買う事は当然にリスクが高く、下降、或いはフラットなトレンドでは成立し難い。
これらは評価手法を単純化する事で成立するのであって、デューデリに必要な期間を設けず、不動産鑑定書、エンジニアリングレポートも取得せずに事業化に踏み切らなければならない場合が多い。
単純化した評価手法では、仕入可能額の設定ミスが生じる訳で、それをリカバーするトレンドでなければ、極めてリスクが高いケースが多いと言える。
スピード感を上げなくては。
仕事を選ぶ立場にないが、携わらないビジネス領域を決定する事は必要だ。
さて、「短期転売」について考えたい。
運用スタンスの話が先行してしまったが、流動化はここからスタートする事も多い。
不動産運用では「出口戦略」に基づいて「出口価格」を算定する。
強引な言い方をすれば、購入後バリューアップを行い、賃料収入から運用コストを差し引いて、ターミナルキャップレートで割り戻す事で出口価格を算定する。
「短期転売」の場合はバリューアップを前提としておらず、現況での売却想定価格を算定し、売買コストと想定利益を差し引く事で仕入可能額（業販価格）を求める。
事業期間の圧縮こそがリスクヘッジであり、資金効率を上げる事を重視しており、より早く、安く買い、より早く売る事で成立する。
この時、所謂「足の早い資金」を活用する事もある。また、投資家との共同事業という場合は「取り半」という事もある。
上昇トレンドの中、この短期転売を繰り返す事で多くの新興不動産会社が内部留保を作る結果となった。
しかし、この「早く」買う事は当然にリスクが高く、下降、或いはフラットなトレンドでは成立し難い。
これらは評価手法を単純化する事で成立するのであって、デューデリに必要な期間を設けず、不動産鑑定書、エンジニアリングレポートも取得せずに事業化に踏み切らなければならない場合が多い。
単純化した評価手法では、仕入可能額の設定ミスが生じる訳で、それをリカバーするトレンドでなければ、極めてリスクが高いケースが多いと言える。