今日もバタバタとしている。何しろ起業2日目だ。
昨夜は元シェフ亭で御馳走になる。
さすがプロ。最高の料理でした。ありがとうございました。
さて、「IRR」という言葉がある。これは「内部収益率」を意味する。
厳密に言えば異なるのだが、不動産投資を行う個人投資家にとっては「投下資本利益率」としての意味で用いている場合も多い。
詳細は評論家に譲る。
不動産投資を行う中で資金調達は重要な意味を持つが、顕著な例として、オペレーションアセットがあると考えている。
これまで資金調達が出来なかった不動産があったとする。例えばラブホテル。
ある時期まで殆ど資金調達が出来なかった。しかしある時、融資をする金融機関が出て来る。
そうすると、投下資金は大きく減少する。投下資本利益率は劇的に変化する。
個人投資家がグロス何％であれば、とか、ネットで何％とかいう事に意味が無い（事が多い）と言う理由はここにある。
金融機関は該当物件が融資適格かどうかを判断する際に、築何年（旧耐震OR新耐震など）、検査済みの有無、PML、最有効利用、売却想定、リーシング状況、現況賃料と想定賃料の比較、利便性、周辺嫌悪施設等は、どんな緩い金融機関でも見る。
これらを最低クリアして、どのような条件で調達出来るかを把握した上でグロス、ネット、NOIといった指標が生きて来るのである。
当然にエリア、物件価格のグロスによって、投資家が変わり、また、個人投資家が好むか、事業法人の投資対象か、証券化が可能か、受益権か、TMKかと言った違いによって、利回りの相場は大きく異なるのである。
当然ではあるが個人投資家の方達は勉強家が多い。仲介業者が上記にあげたような点を細工しても見破られるのが当然なマーケットが成立していると言えるだろう。
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昨夜は元シェフ亭で御馳走になる。
さすがプロ。最高の料理でした。ありがとうございました。
さて、「IRR」という言葉がある。これは「内部収益率」を意味する。
厳密に言えば異なるのだが、不動産投資を行う個人投資家にとっては「投下資本利益率」としての意味で用いている場合も多い。
詳細は評論家に譲る。
不動産投資を行う中で資金調達は重要な意味を持つが、顕著な例として、オペレーションアセットがあると考えている。
これまで資金調達が出来なかった不動産があったとする。例えばラブホテル。
ある時期まで殆ど資金調達が出来なかった。しかしある時、融資をする金融機関が出て来る。
そうすると、投下資金は大きく減少する。投下資本利益率は劇的に変化する。
個人投資家がグロス何％であれば、とか、ネットで何％とかいう事に意味が無い（事が多い）と言う理由はここにある。
金融機関は該当物件が融資適格かどうかを判断する際に、築何年（旧耐震OR新耐震など）、検査済みの有無、PML、最有効利用、売却想定、リーシング状況、現況賃料と想定賃料の比較、利便性、周辺嫌悪施設等は、どんな緩い金融機関でも見る。
これらを最低クリアして、どのような条件で調達出来るかを把握した上でグロス、ネット、NOIといった指標が生きて来るのである。
当然にエリア、物件価格のグロスによって、投資家が変わり、また、個人投資家が好むか、事業法人の投資対象か、証券化が可能か、受益権か、TMKかと言った違いによって、利回りの相場は大きく異なるのである。
当然ではあるが個人投資家の方達は勉強家が多い。仲介業者が上記にあげたような点を細工しても見破られるのが当然なマーケットが成立していると言えるだろう。
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