懇意にしている方には、改めてメールを差し上げるが、3月末を以ってサラリーマンを廃業した。
今年度から、本当の意味での起業となる。
さて、不動産の価格に話をさせていただく。
数年前からアセットマネジメント会社の上場が相次いだ。
設立5年程度で上場し、経常利益で100億を計上したAM会社は少ないくない。
何故か。
それはファイナンス環境に大きな要因があったと考えている。
不動産投資の世界では「レバレッジ」という言葉がある。
今まで融資の付かなかった不動産に、ある時、急に融資が付いた。
当時の例をとると、不良債権投資がそれに当たる。
権利関係が複雑であるものの、10億で、所謂「売り物件」になっていた物件があるとする。
この場合、キャッシュで10億＋α（売買コスト）の資金が必要となる。
融資がつかなければ、これは10億＋αの資金が必要になるが、これに資金がつき8億の融資が成されるとする。
その場合2億＋αの資金があり、能力があれば流動化する。（金融面のノウハウも当然に必要であった）
10億＋αの投下資金で事業を行う場合に対し、2億＋αの投下資金で同様の事業を行う事によって利益率が高まる場合、「レバレッジ（梃子）が掛っている」と言う。
8億では無く、9億の資金調達をし自己資金を抑えた場合、より「ハイレバ（ハイレバレッジ）」が掛かっていると言う。
資金調達を行い、投下資金を抑え投資利回りを上げる事を可能にするのは不動産ファンドのメリットの一つと言える。（当然だが、レバレッジを掛けなくても投資が成立する案件はある）
さて、ここで問題としなければならないのは、どのような物件がどの程度の金利で、どの程度のLTV（Loan To Value＝融資金額/物件価格）で調達出来るのかを把握している事である。
これによってIRR（Internal Rate of Return＝内部収益率）が決定するからである。
実は、利回りがグロス何％とかネットで何％とかいった議論は、これが理解出来ていないと何の意味も成さない。
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今年度から、本当の意味での起業となる。
さて、不動産の価格に話をさせていただく。
数年前からアセットマネジメント会社の上場が相次いだ。
設立5年程度で上場し、経常利益で100億を計上したAM会社は少ないくない。
何故か。
それはファイナンス環境に大きな要因があったと考えている。
不動産投資の世界では「レバレッジ」という言葉がある。
今まで融資の付かなかった不動産に、ある時、急に融資が付いた。
当時の例をとると、不良債権投資がそれに当たる。
権利関係が複雑であるものの、10億で、所謂「売り物件」になっていた物件があるとする。
この場合、キャッシュで10億＋α（売買コスト）の資金が必要となる。
融資がつかなければ、これは10億＋αの資金が必要になるが、これに資金がつき8億の融資が成されるとする。
その場合2億＋αの資金があり、能力があれば流動化する。（金融面のノウハウも当然に必要であった）
10億＋αの投下資金で事業を行う場合に対し、2億＋αの投下資金で同様の事業を行う事によって利益率が高まる場合、「レバレッジ（梃子）が掛っている」と言う。
8億では無く、9億の資金調達をし自己資金を抑えた場合、より「ハイレバ（ハイレバレッジ）」が掛かっていると言う。
資金調達を行い、投下資金を抑え投資利回りを上げる事を可能にするのは不動産ファンドのメリットの一つと言える。（当然だが、レバレッジを掛けなくても投資が成立する案件はある）
さて、ここで問題としなければならないのは、どのような物件がどの程度の金利で、どの程度のLTV（Loan To Value＝融資金額/物件価格）で調達出来るのかを把握している事である。
これによってIRR（Internal Rate of Return＝内部収益率）が決定するからである。
実は、利回りがグロス何％とかネットで何％とかいった議論は、これが理解出来ていないと何の意味も成さない。
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