誰も準備できていないと思われる商業用不動産危機の到来
アメリカ経済研究所のピーター・アール研究員は、「まだまだ危機は続くと思います」と述べた。
2024年5月22日
The Epoch Times
米国の地方銀行が相次いで破綻し、世界的な大手銀行クレディ・スイスが破綻したことで、多くの人々が大規模な金融危機の到来を恐れてから1年が経った。
しかし、2023年の夏までには、怯えた預金者によるパニック的な引き出しはほぼ収まった。
しかし2月、ニューヨーク・コミュニティ・バンク（NYCB）は24億ドルの損失を発表し、CEOを解任、格付け会社のフィッチとムーディスから格下げを言い渡された。
NYCBの株価は一夜にして60％も急落し、時価総額は数十億ドル目減りし、預金者は一斉に逃げ出した。
証券アナリストでアメリカ経済研究所シニアリサーチフェローのピーター・アール氏は、エポック・タイムズ紙にこう語っている。
アール氏によれば、今年の混乱の根底には、多くの地方銀行が不良債権化した商業用不動産（CRE）ローンのポートフォリオを大量に抱えているという事実がある。そして、多くの銀行が、事態が好転することを期待して、債務超過の債務者に支払い猶予を与える「延長と見せかけ」と呼ばれるプロセスで対処しようとしている。
「このようなローンを繰り上げ返済し、あと数年支払えば、その頃には事態は回復しているかもしれないので、おそらくそのほとんどは実現しないでしょう」と彼は言う。
「しかし、それは道半ばで、中期的にはより脆弱な金融システムを意味するのです」。
NYCBの問題は、支払能力を維持するのに苦労しているニューヨークの地主への圧倒的なエクスポージャーだった。今年初め、NYCBは180億ドル以上の賃貸住宅開発向け融資を帳簿に抱えていた。
この状況は、NYCBが2023年3月に同じく破綻した地方銀行のシグネチャー・バンクを救済したセーフヘイブン機関であったことを考えると、特に懸念される。
昨年の銀行危機でシグネチャー・バンクのような銀行が破綻した原因の多くは、連邦預金保険公社（FDIC）が保証するには大きすぎる、富裕層や法人顧客からの管理不能なレベルの預金だった。
シグネチャー・バンクの場合、預金の約90％が無保険であり、暗号通貨市場での損失で銀行がストレスにさらされると、預金者は慌てて資金を引き出した。
地方銀行のもうひとつのストレス源は、インフレ対策のために連邦準備制度理事会（FRB）が行った一連の積極的な利上げに対処できなかったことだ。低金利の債券ポートフォリオを大量に保有していた多くの銀行では、ポートフォリオの価値が急落し、含み損が発生した。
多くの場合、米国債で構成されるこれらのポートフォリオは、信用の観点からは安全だと考えられていたが、市場リスクの対象であり、その価値の損失は、売却しなければならなくなった場合の銀行の支払能力に対する懸念を呼び起こした。株式トレーダーが金利リスクへのエクスポージャーの大きい銀行株の売却を急いだため、顧客は怯え、資金の引き出しを急いだ。
その結果、銀行はパニックに陥った預金者を救済するために、債券やローンを損失覚悟で売却せざるを得なくなり、含み損はあっという間に実際の損失となった。
利上げは止まったが、問題は残った
今日、金利は依然として高いが、比較的安定している。しかし、米国の地方銀行は、オフィスビル、集合住宅、店舗などCREへのエクスポージャーが大きいため、健全性に対する懸念が残っている。
米国の大手銀行のバランスシートに占めるCREローンの割合は約13％だが、地方銀行の貸出ポートフォリオの44％を占めている。不良債権に指定されたCREローンが米銀のポートフォリオに占める割合は、2022年の0.4％から2023年末には0.81％へと倍増した。
米国には約130の地方銀行があり、総資産は3兆ドル強である。これらの銀行はそれぞれ100億ドルから1,000億ドルの資産規模を持ち、通常、地域市場の好不況に左右されやすいが、地域市場の中でも収益性の高い特定のセクターにも影響されやすい。
住宅ローン、自動車ローン、企業向けローンなど、他の与信分野は一般的に大手金融機関の領域だが、地方銀行は不動産投資家向け融資に収益性の高いニッチを見出してきた。しかしここ数年、商業地主は2つの方向から打撃を受けている。
COVID-19の大流行によるロックダウンの導入と在宅勤務文化の台頭以来、多くの企業はオフィス賃料を削減の機が熟したコストと見なしてきた。
コマーシャル・エッジ社の4月のCREレポートによると、全米のオフィス空室率は3月時点で18.2％で、前年より1.5％上昇した。
「米国のオフィス空室率は、企業がリモートワークやハイブリッドワークを受け入れ、オフィスのフットプリントを再検討するにつれて、近年上昇している。この増加は、特定の市場やセクターに集中しているわけではない」。
同レポートによると、サンフランシスコ、シアトル、ダラス、シャーロット、ボストンなどでは、ハイテク企業や金融企業のオフィス需要が急減している。従業員が在宅勤務を選択、あるいは要求するようになり、企業は空きオフィスにお金をかけることを避けるようになっている。
TDバンクが2月に発表した報告書によると、米国全土で、COVID-19の大流行以前は全体の5％から7％だったリモートワークが、過去2年間で30％に上昇した。
その結果、多くのオフィスビルの価値は、ローンが当初発行された時の数分の一になっている可能性がある。このため、融資対物件価値比率などの融資基準は著しく悪化し、銀行は融資規模を縮小するか、質の低い資産を帳簿に載せるという選択肢を残すことになる。
通常5年から10年の償還期限を迎えるCREローンの多くは、償還期限が迫っており、より高い金利で借り換えなければならない。
1兆ドル近いローンの返済期限が迫る
モーゲージ・バンカーズ・アソシエーションによると、今年は9,290億ドルの商業用住宅ローンが返済期限を迎え、CREローン残高4兆7,000億ドルの20％を占める。
TDバンクは、さらに5350億ドルが2025年に満期を迎えると見積もっている。
商業施設の大家にとっては、家賃収入が減少しても、資金調達コストが指数関数的に上昇することを意味する。これは債務返済比率を悪化させ、貸主にとっては新規融資のリスクが高まることを意味する。
小売業が直面しているその他の問題には、「リテール・ シュリンク」と呼ばれる、万引きや在庫の破損による損失 の増大がある。
「かつては単にビジネスを行うためのコストと考えられていた小売業のシュリンクは、2022年には利益損失が1000億ドルを超えるという驚異的な結果をもたらした」と、会計・コンサルティング会社のアーンスト・アンド・ヤングが2月に発表した報告書には書かれている。
最近、犯罪の多い都市部での店舗閉鎖を発表した大手小売企業には、ウォルマート、ターゲット、CVS、ライトエイド、ウォルグリーンが含まれる。
2023年9月に発表されたターゲットの公式声明では、「窃盗や組織的な小売犯罪が（同社の）チームとゲストの安全を脅かし、持続不可能な業績に寄与しているため、これらの店舗の運営を継続することはできない」と宣言している。
FRBとFDICの規制当局は、融資状況を監視しており、災害は差し迫っていないと述べている。FRBとFDICは、融資ポートフォリオの未解決問題を解決するため、銀行と水面下で協力しているという。
パウエルFRB議長は3月の上院銀行委員会で、「商業用不動産が集中している銀行、特にオフィスや小売業など、多くの影響を受けている銀行を特定した」と述べた。
「この問題は、今後何年も取り組むことになるだろう。銀行の破綻はあるだろうが、大手銀行ではない」。
時間を買う
アール氏は、インフレが徐々に抑制され、「ソフトランディング」と金利低下の見通しが改善されると見ている。
「FRBは何があっても（金利を）下げると思います」と彼は言う。「そのため、これらのローンをあと1年、2年、5年と延ばすことは、おそらく良い賭けであり、ある程度の余裕を買うことになるだろう」。
アール氏によれば、解決策のひとつは、一部の物件をモールやオフィスビルから居住スペースや福祉施設に用途変更することで、将来的に収益性を高めることだという。
当面の間、多くの地方銀行はCREローン・ポートフォリオの縮小を検討しているが、そのためには買い手市場で大きな損失を出して売却しなければならないことが多い。最終的には、このような損失は資本基盤を大幅に減少させることになり、株式を売却するか、より大きな銀行に買収されるかして資本を増強する必要がある。
スタンダード・アンド・プアーズの地方銀行指数は1年前と比べ30％近く上昇しており、米国の中小銀行の回復に楽観的な見方があることを示している。しかし、この指数は2022年初頭の最高値を大きく下回っている。
しかし、CRE市場が回復するまでは、地方銀行が収益性を回復するためにどこへ向かえばよいかは明らかではない。資本基盤の再構築に必要な投資家を惹きつけるためには、再び黒字化する方法を見つけることができるという信頼できるケースを作る必要がある。