媒介契約❓
一般の人なら聞かないかもしれませんが
不動産業界で働けば必ず聞く用語になります。
何の契約かというと不動産の売買の際に
売り主と結ぶ契約になります。
売り主側が宅建業者に買主を探すために
結ぶ契約といったらわかりやすいでしょうか？
そんなイメージです。
３種類あるのですが、
まずは、専属専任媒介契約
こちらは、1番厳しい契約。
売主は、この契約を結んだ業者以外に
媒介業務（買い手を見つける業務）
を頼んではいけないというものです。
業務の報告義務も1週間に
一回以上しなければならず、
不動産流通機構（通称レインズ 、
以下 レインズ）への
媒介契約日から5日以内登録も
義務付けられています。
有効期間は、3ヶ月です。
※レインズとは？
業者間のまで見る事ができる不動産情報サイト
全国の不動産情報を会員は閲覧可能
一般の人は観れないが、レインズの情報
を元に取引をするのが昔は当たり前だった。
こちらに登録すればアットホームやホームズ
スーモなんかにも連動するような仕組みに今は
なっているようなので、レインズ内の
情報も見れていると言ってもいい。
要は、
レインズ🟰業者間用ポータルサイトと捉えてok
そして、二つ目は
専任媒介契約
こちらも売主は他の業者に媒介を
依頼出来ません。
但し、自己発見取引が可能の契約で
売主が見つけた買主で契約
させる事ができる契約です。
報告義務も2週間に一回、
レインズへの登録も7日以内と
少し緩めになっています。
こちらも有効期間は3ヶ月です。
三つ目は、
一般媒介契約です。
こちらは、規制のない契約。
レインズの登録義務もない。
また、売主も何社に媒介頼んでOK
1番緩い契約です。
売主にしたら良い契約かも
しれませんが、あまり業者
はヤル気を出さない契約かも
しれません。
業者的にもあまりよさそうに見えません。
専任や専属の方がいいだろうと
思いますが実務上は、一般媒介
で敢えてやるという事も結構ありました。
選任や専属だと、レインズの登録義務も
ありますし、極秘で取引出来ないので
登録義務の無い一般媒介で媒介契約を
結び、買い手を探す方法を取るという
方法です。
お客様様によっては、あまり
売却をおおっぴらにしたくないと
いう方もおられますし、それは依頼
者の意向で行うのが大事だと思います。
専任や専属の契約を破った売主の
措置はどうする❓
と思いますが、媒介契約書にも
その旨記載はしますが、実際は
売主のやりたい放題です。
破ったからといって、金額を
取れないですし、結局は
やられぞんという感じです。
じゃあ、なんの意味があるの❓
と思いますが、それが無意味だと
わかっているから、宅建業者
は、一般媒介にしとくんですよ。
これが実務上じゃないとわからない
事実です。
売主にもデメリットはあります。
有名な大手仲介会社は専属契約を
必ず求めます。
勿論、レインズ載せます。
但し、仲介業者が問い合わせを
すると、もう申し込みの1番手が
入っていると必ず言われます。
これは、あるあるで嘘です。
自社で仲介をすれば、買主、売主から
の両方から仲介手数料が取れるから
仲介業者からの仲介を拒んでいるんです。
３ヶ月の間で自社で決めるように
してるんですよ。
申し込みが入ったと言っても、いつまでも
募集が出ていたり。
これが大手のやり口です。
こうやって、売主は、自社の利益の為
売却できる機会を失っているんですよ。
売主の為には、なっていません。
問題になったことはありますが、
結局この囲い込みは直りませんね。
暴れる不動産屋もこれらをよくやっ
ており、
絶対に仲介させないそうです。
また、専任や専属を無視して、
売主を謄本で調べて、逆にこいつらが
専属や専任を締結するなど、
派手な事をやり、業者に喧嘩を
売りまくっている。
宅建業法を理解していないのかも
しれないが、こいつらは、法律
なんて、無視。
勢いと気合いと脅しでなんとかなる
と思っているんですよね。
後は、大手の企業の真似っこを
したいのでしょう。
売却を頼む際は、業者選びは
慎重に行いましょう。