再建築不可（さいけんちくふか）とは、特定の土地において、既存の建築物を取り壊した後、新たに建築物を建てることが法律や規制によって禁止されている状態を指します。再建築不可と聞いて「建て替え、新築できないならいらないよ」と言われる方が多いのですが、リスクと弱点を理解すればうまく活用する事ができます。この状況は、主に都市計画法で環境管理、防災的観点などの目的で設けられることが多いです。再建築不可になる土地はは、土地の利用価値に大きく影響を及ぼし、不動産市場におけるその土地の価値を下げる可能性があります。
再建築不可の理由には様々ありますが、主なものとしては以下が挙げられます。
再建築不可になる原因はいくつかあります。
道路に接道していない
接道は取れているが間口が2メートルない。
など。これらの道路との接道問題がほとんどです。
再建築不可にはさまざまななリスクがあります。
密集地に多いため足場が組めず修繕がやりにくい。
越境、非越境、通路問題。ライフラインなどの越境など、、、
購入の際は必ず通路を使用する権利を確認してください。通行承諾書などがあるか？通路の土地の持分を保有できるかなど。通路持分がなくても民法で囲繞地通行権が認められています。また、近隣との関係も重要になるので良い関係を築きましょう。シロアリを気にされる方がいますが再建築不可は基本築古がほとんどであるため、ほとんどの物件にいると思ってもらって良いでしょう。シロアリを良く確認する場所は大体水廻りです。
再建築不可である土地なので更地にしてしまうと固定資産税が増加したり、建物がたてられないので資産価値が減少したりします。
再建築不可の最大のメリットは好立地に格安で住める事です。ボロ戸建てでも新築そっくりさんリフォームで使用されている方はたくさんいます！また、民泊や賃貸で貸す方もいらっしゃいます。再建築不可物件は比較的に安いので利回りが高い傾向があります。
再建築不可の問題は、個々の土地所有者だけでなく、都市計画や環境保全、歴史的価値の保持といった広範な社会的テーマに関連しています。そのため、このような制度の適切な運用と、土地利用の持続可能性を高めるための政策が重要となります。
荒谷竜太