4月２2日のセミナー報告

４月２２日土曜日１３～１５時


またまた３０分ほど時間が押してしまいました。


今回はこれから不動産投資を考えていかれる方だけでした。


皆さんがこれからや決めかねているというのは珍しくビックリしました。


セミナーに初参加の方もいて、失敗しない不動産投資について一番多くお話しさせていただきました。


最初の30分が、不動産投資のメリット、ほかの投資との違い。


残りの８0分で、キャッシュインが見込めない赤字物件は投資ではない。

 

というお話です。


詳しく聞きたい方は、次回セミナーにお申込み頂くか、個別相談をお申し込みください。


次回はゴールデンウィーク後に開催予定です。


有難うございました。


買ってはいけない不動産投資セミナー

沢山のお申込み有難うございます。

申込数が定員となりましたので、受付を終了いたします。（４月１８日）

日　時：　４月２２日(土）１３：００～（約９０分）

場　所：　品川駅付近

費　用：　無　料

講　師：　通称レジェンド

内　容：　買ってはいけない投資用不動産についてなぜ買ってはいけないのかを詳しくレクチャーします。

お申し込みはこちら よりお願いします。

買ってはいけない投資物件

 

セジョリ浅草ベルグレードレポート
       
物件価格 26,800,000円
物件面積 39.90㎡ 12.07坪 @2,220,427円/坪
物件住所 墨田区東駒形１丁目17-13 築9年
月額賃料 125,000円 @3,133円/㎡
管理積立 合計 管理費 修繕積立金 その他
16,220円/月 9,630円/月 6,590円/月 0円/月
固都税 91,441円/年
利回 表面　5.60% 実質　4.53%
           
  賃料周辺相場      
築年数 駅徒歩 専有面積 月額賃料 ㎡単価
築0年 徒歩3分 42.30㎡ 139,000円 @3,286円/㎡
築2年 徒歩7分 42.98㎡ 143,000円 @3,327円/㎡
築4年 徒歩5分 39.74㎡ 125,000円 @3,145円/㎡
築7年 徒歩12分 42.85㎡ 131,500円 @3,069円/㎡
築10年 徒歩7分 40.65㎡ 137,000円 @3,370円/㎡
築13年 徒歩2分 41.69㎡ 148,000円 @3,550円/㎡
築17年 徒歩5分 32.74㎡ 88,000円 @2,688円/㎡
築19年 徒歩9分 43.24㎡ 118,000円 @2,729円/㎡
築27年 徒歩8分 42.98㎡ 128,000円 @2,978円/㎡
           
  ☆☆☆メリット☆☆☆★★★デメリット★★★
価格 築9年で一般的には大きな価格変動が終了し安定期。
表に出ていない物件で、周辺相場より低めの価格設定。
今後大きな価格の下落は考えにくい。
設備 バストイレ別・室内洗濯機置き場・オートロック・宅配ボックスなどの充実した設備。
築9年なのでリノベーションはまだ必要な時期ではない。
立地 都営浅草線 　『浅草駅』 　徒歩4分
都営大江戸線 　『蔵前駅』 　徒歩11分
スーパー・ドラッグストアも近くにある便利な立地
賃料 築17年越えまでは築年数にかかわらず安定した家賃が見込めるエリア。
但し、17年越えで賃料下落が予想される。
間取 周辺にはあまりない１ＬＤＫ。標準よりかなり広く、２人入居も可能。
一般的な１人暮らしには広すぎるぐらいの広さ。
充実の設備だが、多少１ＬＤＫの需要が気になるところ。
しかし周辺に少ないため2人入居で安定の予想。
利回 表面5.60％、実質利回4.53％はローン利用で金利次第でキャッシュイン。
結果 今回のお客様は、3物件目で借り入れ金利1.78％でキャッシュインが見込める。
賃料下落までの8年間の物件価格相場を見ながら売却をする。
以上の事より今回の物件はお勧めしました。

買ってはいけない投資物件


 

 

メインステージ中野弥生町レポート
       
物件価格 11,500,000円
物件面積 20.08㎡ 6.07坪 @1,893,253円/坪
物件住所 中野区弥生町５丁目1-13 築20年
月額賃料 67,000円 @3,337円/㎡
管理積立 合計 管理費 修繕積立金 その他
18,700円/月 8,500円/月 10,200円/月 0円/月
固都税 33,982円/年
利回 表面　6.99% 実質　4.74%
           
  賃料周辺相場      
築年数 駅徒歩 専有面積 月額賃料 ㎡単価
築6年 徒歩10分 20.48㎡ 83,500円 @4,077円/㎡
築6年 徒歩9分 21.72㎡ 88,000円 @4,052円/㎡
築7年 徒歩9分 21.42㎡ 74,500円 @3,478円/㎡
築9年 徒歩4分 20.25㎡ 86,000円 @4,247円/㎡
築9年 徒歩7分 20.25㎡ 75,000円 @3,704円/㎡
築10年 徒歩4分 22.65㎡ 83,000円 @3,664円/㎡
築12年 徒歩9分 22.12㎡ 86,000円 @3,888円/㎡
築15年 徒歩2分 21.04㎡ 84,000円 @3,992円/㎡
築18年 徒歩8分 18.80㎡ 73,000円 @3,883円/㎡
築21年 徒歩13分 20.55㎡ 74,200円 @3,611円/㎡
築25年 徒歩6分 17.49㎡ 68,000円 @3,888円/㎡
築27年 徒歩5分 18.02㎡ 68,000円 @3,774円/㎡
           
  ☆☆☆メリット☆☆☆★★★デメリット★★★
価格 築20年で一般的には大きな価格変動が終わり価格安定期。
周辺相場で見ても平均より安目の価格で、大きな価格の下落が終わっていると考えられる。
設備 ３点ユニットで風呂・トイレ・洗面所が一緒のタイプ。
室内洗濯機置き場・オートロック・宅配ボックスなどの充実した設備
築20年なのでそろそろリノベーションが必要な時期にはいる。
立地 東京メトロ丸の内線 　『中野富士見町』 　徒歩8分
賃料 築年数にかかわらず安定した家賃が見込めるエリア。
スーパーなど駅近くにあり、静かな住宅街の人気のエリア。
間取 １Ｒで標準的な広さ、クローゼットもあり。
一般的な１人暮らしには十分な広さ、この築年数では標準の設備。
利回 表面6.99％、実質利回4.74％は築２０年なのでローン利用でもキャッシュインが見込める。
結果 賃料収入を目的とし、９０％ローン利用のお客様だったので迷いました。管理費・修繕積立金がもう少し安くてもいいと思う。
リノベーションが必要な時期なので、購入の資金計画を見直し、購入後のキャッシュフロー計算、リノベーション費用を計算した結果この物件はお勧めしませんでした。

 

 

買ってはいけない投資物件

ガリシア新宿余丁町レポート
       
物件価格 26,000,000円
物件面積 25.51㎡ 7.72坪 @3,369,283円/坪
物件住所 新宿区余丁町11番地17
月額賃料 106,000円 @4,155円/㎡
管理積立 合計 管理費 修繕積立金 その他
11,000円/月 9,200円/月 1,800円/月 0円/月
固都税 65,130円/年
利回 表面　4.89% 実質　4.13%
           
  賃料周辺相場      
築年数 駅徒歩 専有面積 月額賃料 ㎡単価
築0年 徒歩10分 25.75㎡ 111,500円 @4,330円/㎡
築5年 徒歩9分 25.51㎡ 106,000円 @4,155円/㎡
築9年 徒歩5分 26.38㎡ 90,000円 @3,412円/㎡
築10年 徒歩6分 28.28㎡ 112,000円 @3,960円/㎡
築11年 徒歩3分 22.39㎡ 92,000円 @4,109円/㎡
築11年 徒歩6分 21.90㎡ 87,000円 @3,973円/㎡
築13年 徒歩7分 25.63㎡ 92,000円 @3,590円/㎡
築13年 徒歩8分 22.25㎡ 95,000円 @4,270円/㎡
築16年 徒歩8分 20.49㎡ 79,000円 @3,856円/㎡
築21年 徒歩9分 20.21㎡ 79,000円 @3,909円/㎡
           
  ☆☆☆メリット☆☆☆★★★デメリット★★★
価格 築５年で一般的には初期の大きな価格変動中。
周辺相場で見ても平均より高目の価格で、大きな価格の下落が今後考えられる。
設備 バストイレ別・室内洗濯機置き場・オートロック・宅配ボックスなどの充実した設備。
築７年なのでリノベーションはまだ必要な時期ではない。
立地 都営大江戸線 　『若松河田駅』 　徒歩3分
東京メトロ副都心線 　『東新宿駅』 　徒歩9分
都営大江戸線 　『牛込柳町駅』 　徒歩10分
賃料 築年数にかかわらず安定した家賃が見込めるエリア
間取 広さは新しい建物の標準的な広さで、一昔前よりも少し広い。
一般的な１人暮らしには十分な広さ、充実の設備。
利回 表面4.89％、実質利回4.13％はローン利用で完全にキャッシュアウト。
結果 賃料収入を目的とし、ローン利用のお客様だったのでこの物件はお勧めしませんでした。
相続税・法人税などの税金対策としては築浅なので有効。