不動産市場と古民家改築
今日は不動産としての古民家について書いてみます。
アメリカでは、個人で購入した不動産を保持する平均年数は５年ほどと言われています。つまり、家を買っても、ほとんどの人は５年前後で手放してしまうのです。それは、アメリカの中古住宅価格が比較的安定している事によるもので、転勤族であっても、ごく当たり前に転勤先で家やマンションを購入し、再び転勤する際に、その不動産を売却して移動しています。現在のような、バブル後の異常な市場状況などでない限りは、買った値段プラス物価上昇率ぐらいで販売する事ができますので、その家の売買でかかった費用と維持費を価格の上昇分と相殺すると、借家で生活するよりは安く抑えられる場合が多いのです。
それだけ中古住宅市場が成熟していますので、不動産の価値をざっくりと計算する方法も、一般的に知られています。もし、現在持っている家を、一ヶ月２千ドルで貸し出す事ができるとしたら、その家の価値は、一ヶ月の家賃の約１００倍、つまり、２０万ドルほどとなると考える事ができるのです。反対に、２０万ドルの家を貸し出すとしたら、一年あたりの家賃収入は２万４千ドル、つまり、総資産利益率（ROA）１２％あたりをターゲットとすべきだと考えられます。（もちろんそこから、空家であった期間の家賃分や固定資産税、管理・維持費等が差し引くと、純益ははるかに少なくなりますが。）
また、現在は、オンラインでほぼ全ての住宅の価値の見積り金額を無料で公開しているウェブサイトがあり、そのデータは必ずしも正確ではないのですが、住宅の価格を予測するための一助となっています。
さて、終の棲家である自宅の改築として古民家再生を行う場合は、趣味として、満足できるまでお金も時間も注ぎ込む事が可能だと思いますが、工務店が事業として継続的に行っていく場合には、その民家の不動産としての価値を考えた上で、再生にいくら投資できるのかを計算しなくてはいけません。私のビジネスモデルは、多少傷んでいる代わりに、その地域の家の相場より安い物件を購入して、その地域で可能な最大の家賃を取れる家に改築する、というものです。それは同時に、その家の不動産としての価値を最大限に引き上げる事でもあります。
しかしながら、ここで気をつけなくてはいけないのは、アメリカの不動産業界で言う「ホワイト・エレファント（白い象）にしない、という事です。ホワイト・エレファントとは、その地域に不釣合いな高額の投資を行った家の事で、別の言い方をすれば、土地の価格と不釣合いに家屋の価格が高い物件の事です。
例えば、犯罪率の高い地域に、マンハッタンの中心にあるような豪華なアパートを作っても、テナントに入居してもらうためにはそれなりに低い家賃設定とせざるを得ません。家賃を上げられない物件であれば、その物件自体の価値にも上限ができますので、売却の際は低めの値段設定をせざるを得なくなり、対投資効果が低まってしまうのです。
古民家を不動産として冷静に捉えて再生費用の計画を立てるのは難しい事ではありますが、事業を継続させる事が、より多くの古民家を救うことにつながると考えるようにしています。
ポチっとお願いします。
ブログの引越しをしました。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://kominka-america.blogspot.com/
引き続きアップしていきますので、どうぞこれからも宜しく。
解体 窓枠に何かが隠されている
（昨日のゴミだしの際に、これも含めて埋め立て地へ行ってしまっていますが、窓枠の解体について書きます。）
わが古家の窓は「両上げ下げ窓」です。アメリカの北部東海岸で開拓時代から現在も広く一般的に使われているタイプの窓
です。昔の電車やバスの窓のように上げ下げします。
窓にも百年の間に技術の進歩に応じたアップグレードをしたりします。木枠に波打ったような板ガラスの窓から始まって、アルミサッシやスティールサッシにフロートガラス の窓。そして場合によっては経済性と断熱性と耐久性を兼ね備えたビニールサッシまで変遷している場合が多いです。
実は我が古家のほとんどの窓は、建設当時のままの木枠に古い板ガラスの窓です。ガラスを通して見ると景色がゆがんで見えます。
何重にもペンキを塗られていて窓と窓枠がペンキで一体化して、開かなくなっている窓が多いです。
窓は特に、窓枠に趣を凝してあって、チャームがある場合が多いですが、これほど分厚くペンキが塗られていると元の形もよく判らなくなってます。
こんなときには窓枠を取り外して、元の時代と同じようにするか、古家とうまく合うようにしつつ新しくデザインしてしまうのもいいです。いずれにしても取っちゃうことにします。
枠を取り外すと窓枠と壁の間柱の間に隙間があって箱状になってます。そこに隠されているのは長さ４０センチ程の鉄の棒。鎖でぶらさっがているのが見えます。鎖の反対側は窓の上部に繋がっていて、お互いの重さで釣り合いを取っていて、窓を軽く開けられるようにしています。
全部外れました。
ステンドグラス周りのモールディングもどこかの時代に（おそらく６０年代か７０年代、またはそれ以降）装飾的部分を剥ぎ取られたような変更をされています。棚とブラケットのようで、上に植木鉢でもおきたくなる感じです。
ということで、取り外します。
これを取り外してくれたのは、以前ご紹介したアフリカ人のA君です。
彼の手にあるものがなんだか判りますか。
なんと、ここでA君は現金を発見！突然呼ばれて彼のところに行ってみると、握った手を差し出し掌中に何が入ってるか当ててみろといわれましたが、判りませんでした。見せてもらうとくるくると丸められた紙幣数枚がヘアバンドでとめられていました。
この部屋には数年前まで人が住んでいたので、おそらくその人がステンドグラス上の棚のようなところにへそくりでもしてたのでしょうか。他にも無いか探してみましたが、だめでした。その誰かの隠し金はというと、結局A君の特別ボーナスになったのでした。
ポチっとお願いします。
ブログの引越しをしました。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://kominka-america.blogspot.com/
引き続きアップしていきますので、どうぞこれからも宜しく。
建築廃材はこまめに出しましょう
今日は、解体後に一部屋に溜めていた建築廃材をダンプすることにしました。
間柱の山と、その奥の部屋に廃材の山があります。
ゴミの箱を置く許可を当局から貰い、早速いつもの産廃業者のJimに連絡。すぐに家の前に箱を持ってきてくれました。今回は２０立方ヤード（約15リュウベイ）の箱です
気温も程よく、快適でしたので３時間ほどでほぼ完了。廃材の量は箱の７割ほどでした。
今日のところはここまで。お疲れ様でした。
ポチっとお願いします。
ブログの引越しをしました。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://kominka-america.blogspot.com/
引き続きアップしていきますので、どうぞこれからも宜しく。