今購入を検討している物件があり、順調に話が進めば安心できる返済比率になりそうです。 巷で言われている安心できる返済比率は40%以下ということが多いようですが、ありがたいことにそれを下回っております。 当面は安心経営できますが、何せ田舎なのでこの5年くらいで何が起こっても大丈夫と安心できるレベルにまで経営基盤を整備したいと考えています。
具体的な方策は、
繰上返済
現金をそのまま保有
現金を再投資
とこれらの三つを考えています。
繰上返済はちょっともったいない現金の使い方かなと考えてます。 まだ事業規模を大きくしたいので、現段階では守り過ぎかなと。 金融機関は喜ぶかもしれませんが。
現金そのまま保有は経営が安定するまでの良い考えだと思います。 この度購入するのは大規模修繕を行っていない築20年のRCなのでいつどんな故障が発生するやもしれません。 外壁塗装や屋上防水は決算書と相談しながら借入をして計画的に行うものですが、突発的に発生するかもしれませんから。 とりあえず購入から2年は故障なく稼働してくださいと神頼み。 当面は数百万あれば大丈夫かな。
余った現金は再投資して規模拡大するつもりです。 ここでは二種類の再投資があると考えています。 借入をするのかしないのか。 余った現金を諸経費に充ててフルローンで次の物件を購入するのか、現金だけで購入できる小さい物件にするのか。
金融機関の意向にも左右されるので相談しながらの判断になりますが、資産価値の高い戸建てを幾つか買えると理想的だなと考えています。 時間が経過すれば考えが変わってやっぱりフルローン物件買うぞ！となるかもしれませんが。
ちなみに某地銀の高金利、オーバーローン、耐用年数超えで借入されてる方も多いと思いますが返済比率はどうなっているんだろうと気になります。 銀行は給与収入を当てにしているのでしょうが、それは物件の力以上に融資をしているからですよね。 このように特別な借入をすると成長速度に支障が出る恐れがありますし（次の物件が買えない）、場合によっては売却せざるを得ない状況に追いやられるのではないかと他人事ながら危惧しています。
購入された方は金利交渉と借換えを念頭に置かれているのでしょうが、ご自身が借換え出来る属性、資産背景をお持ちなのか、借換え出来なくても金利交渉後の3%程度でも安心して運営できる物件なのか、この辺りを十分に検討して購入していただきたいと思います。
もちろん某銀行を使っても返済比率が低いなら問題ないですね。
かなり重要な指標なので30％以下を目指して経営していこうと思います。