今回はRC一棟に付随するリスクについて書こうと思います。
不動産投資に対するリスクには以下のような様々なものがあります。
空室
賃料下落
震災
事故
金利上昇
これらに対する対応を考えたいと思います。
今回は金利上昇リスクです。
ある金融機関さんのお話ではサブプライム問題の教訓からすぐに金利が上がる可能性は低いということですが、やはりないとは言えませんし想定しておく必要はあります。 特にオーバーローンやフルローンで購入するのであれば尚更です。
対応策としては繰上げ返済が一番の候補になると思います。 キャッシュフローをストックしておくのか、資本金を追加投入するのか（ほぼ同じですが）ありますが、元金を減らすことで毎月の支払額を減らすことが出来ます。
もしくは返済期間を短くとって現在のような低金利が続いているうちに残債を減らしてしまう方法です。
両者の違いはどこにあるのでしょうか？ 私は投資ステージや目標によって違うと思いますが、私のような投資初期段階の方は毎月のキャッシュフローを多く確保するのが良いので短期返済はお勧め出来ません。 何か多額の費用を要する時に現金が必要になるからです。 返済比率はなるべく40%以下で運営したいです。 出来るだけ返済を長期にするなどしてキャッシュフローを最大化することが投資初期段階では必要だと考えています。 手元にキャッシュがあればどんなことにも対応できるので心強いですね。
しかし貯まったキャッシュをずっと持っておくのは安心ですが守りすぎではないかとも思います。 不動産投資はある程度規模が大きくなって初めてメリットがあると聞いたことがあります。 そうだとするとキャッシュを再投資して拡大することも重要です。 キャッシュを次の物件購入時の諸費用として再度フルローンを受けて物件購入するといつまで経っても経営は安定しないです。 なので現金で買える規模の戸建などを購入すると良いのではないかと考えています。 規模拡大のスピードは遅いですが、着実に経営は安定し、数年後には最初のRCの月々返済の大きな部分を現金購入戸建の家賃収入がカバーしてくれます。
この方法は大阪の有名な投資家さんが取られていますが、さすが成功されている方はバランスの良い手法を選ばれていると感心しました。 参考にさせていただいて自分なりに改良していこうと思います。
再投資による規模の拡大と堅実な投資。 相反するようにも聞こえる二つの概念を上手くバランスを取りながら経営しようと思います。
タイガーより。