サラリーマン向け　不動産投資コンサルタントのブログ

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10Aug
- プロパンガス会社との交渉結果
  プロパンガス会社との交渉をした結果、以下の内容で妥結しました。・ガス代は今よりも安くする・エアコンを全部屋無償貸与・ガス給湯器全部屋無償貸与・バランス釜工事無償・バランス釜交換工事にともない、必要になった場合はバスタブもほぼ、こちらの要求を受け入れてもらえました。都内、埼玉方面であればこのプロパンガス会社を紹介できますので、必要な方はご連絡下さい。プロパンガス会社は競争が厳しいので、ガンガン競争させて下さい。
31Jul
- プロパンガス会社との交渉
  板橋区に築古のＲＣを購入しましたが、ガスがプロパンであることが判明しました。プロパンガスは入居者にとっては高くて、良いことが無いのですが、大家にとっては交渉次第で有利なサービスになります。とりあえず既存のガス会社に、以下のことをお願いしました。・給湯器の無償貸与（要は設備を無償で付けて下さいというお願い）・システムキッチンの無償貸与・バランス釜から追い炊き機能付きの給湯器への変更工事・電気エアコンの無償貸与全部やって頂くと１０００万円オーバーの工事になると思います。どこまでやってくれるか楽しみです。（基本的に全部やってくれる業者を探します）
21Jul
- セミナーに参加してこづかいを稼ぐ方法
  知識の習得や人脈づくりのために、不動産会社が主催するセミナーへ参加することがあります。当然、参加費は無料なのですが、最近、無料でセミナーに参加した上に、こづかい（3,000円~10,000円）をもらえる方法があることに気が付きました。それは「ハピタス」というポイントサイトからセミナーに申し込むことです。ポイントサイトとは、そのサイトを経由して買い物をしたり、クレジットカードに加入するとポイントがもらえるサービスです。もらったポイントは指定の口座に振り込んでもらったり（手数料無料）、nanacoなどのポイントに変更することも可能です。知合いの投資家は、ポイントサイトで稼いだポイントをnanacoに変換して、不動産の固定資産税を払っています。上手に貯めれば年間で10万円位は貯まるので、助かっていると言っていました。ハピタスで申し込める不動産セミナーを見てみると、正直言ってロクなセミナーがないです。だいたい新築ワンルーム系ですね。ここを読んでいる方は新築ワンルーム投資には興味が無いと思いますが、我慢して２時間聞けば5,000円位にはなりますので、こづかい稼ぎとして割り切っても良いのかなと思います。セミナーに行けば、同じ志を持った仲間に会うことができますので、人脈作りを目的に参加するのもお勧めです。中には家の近くのファミレスまで来てくれるところもあります。約束の１時間前にファミレスに乗り込み、パフェを食べながら不動産会社の営業を待ち、１時間程度話を聞いて10,000円分のポイントとファミレスのお茶代を負担してもらいました。我ながら、せこいですね(笑)。このハピタスは意外と奥が深くて、他にもクレジットカードやFX口座の開設、そして生命保険の相談もかなりの高額ポイントがもらえます。不動産投資という話からは多少ずれますが、副業の一環として取組んでみてはどうでしょうか。<a href="https://m.hapitas.jp/register?i=20644959&route=blog_banner_120x60_01" target="_blank"><img src="http://img.hapitas.jp/img/images/friend/bnr/120x60_01.png" border="0" alt="日々の生活にhappyをプラスする｜ハピタス"></a>
23Jun
- 不動産収入でサラリーマンをリタイアする方法
  書店ではタイトルの様な本がたくさん並んでいます。大部分の方はお気づきでしょうが、不動産収入だけでリタイアするのは無理です。爪に火をともすような貧乏生活で構わないのであれば、可能かもしれませんが、最低でも月のＣＦが２００万円は欲しいので、そのレベルが必要ならば絶対に不可能です。というのは、ＣＦ２００を達成するには１０億近くの不動産を購入する必要があり、普通のサラリーマンでは不可能だからです。では、どうするか、法人を設立して、不動産以外の収入を計上し、優良法人であることを銀行にアピールするのです。きちんと利益を計上して、税金も払います。銀行のトレンドとしてサラリーマン投資家には融資しない方向になっていますが、法人向けの不動産投資にはまだまだ前向きです。でも、なかなか不動産以外の収入を得ることは難しいと思います。いきなりやろうと思っても途方に暮れてしまいますよね。そこでおすすめなのは、投資用不動産を買おうと思っている人を不動産屋に紹介して、そこから手数料収入を得る方法です。もしも私にご紹介頂き、その方が成約したら不動産価格の１％をお支払します。１億なら１００万円入って来ます。年間５件もまとめれば、手数料収入が５００万円計上でき、銀行の評価も上がります。不動産収入と事業収入、この２つをハイブリッドで回して、どんどん融資を受け、月額２００万円のＣＦを得られてからリタイアするのが、最も安全で近道だと思います。
01Jun
- 信金で融資を通す方法
  不動産投資もサラリーマンを中心に広まりつつありますが、最近聞くのが「融資が厳しくなった」という声です。数年前でしたら、S銀行も年収５００万円以上あればバンバン通していましたが、最近では年収７００万円以上というのが最低ラインみたいです。心配なのは、そもそもS銀行で物件を購入して利益が出るのかってところです。何しろ金利が高いですからね。そこで、信金を開拓する人もいると思います、が、信金はそもそもサラリーマンに対しての融資に積極的ではありません。サラリーマンが不動産投資なんて「けしからん」というのが基本スタンスです。これは最近、知りました。私も築古RC物件を購入する時に、某信金様から１％台、３０年で借入れしていますが、普通の人では貸さなかったとのこと。では何が違うかと言うと、私は給与と不動産所得以外に、事業所得があったのです。事業所得があったことで、事業の一環としての不動産投資と捉えて頂き、融資ができたそうです。この事業所得は太陽光発電による売電収入でした。太陽光発電を購入すると、信用棄損になると散々言われていましたが、信用棄損どころか、有利な条件で借入れをすることができました。ということで、サラリーマンが信金で借入れしたしたい時は、事業所得を作る、あてがなければ太陽光発電をやると良いというお話でした。
03Mar
- 娘の腫瘍が再発しました
  私には娘が２人いますが、長女が生まれてすぐにガンが発見され、ずっと治療を続けています。今は５才ですが、１８才頃になると治ってしまうケースが多いという不思議な性質を持ったガンです。逆に言うと、それまでは完治が難しく、抗がん剤を使いながら、何とか抑える治療を行っています。昨年１１月にガンの勢いが弱くなったということで、抗がん剤治療を一時休止しておりましたが、本日の定期診断で勢いが盛り返していることが判明しました。おそらく１週間に１回の通院が始まります。本人も辛いし、病院に連れて行く親も大変です。でも、良いことだってあるんです。私がここまで不動産投資に注力し、財を築くことができたのも、長女がガンになって、命に限りがあること、すぐに終わってしまうことがあることに気が付き、だったら今までやりたかったことを後悔しないようにやってみようと思ったからです。人生ってついつい長くて、退屈で、不満ばかり出てしまいますが、ガンになるとそんな景色が一変します。ただ生きているだけで、とても幸せなのです。私もその気持ちを新たにすることができました。不謹慎かもしれませんが、ガンに感謝です。私は自分がやりたいこと。今は不動産投資と再生可能エネルギー投資ですが、ますます本気で取り組んで行きたいと思います。投資総額は７億円ですが、最終的な目標は１００億円とします。様々な壁が立ちふさがると思いますが、今まで以上に努力して、乗り越えて行こうと思います。
29Jan
- 【続編】給湯器が壊れました
  先日、保有物件の給湯器が壊れた旨をお伝えしました。が、この物件は特殊な設備を持っていまして、エアコンがガスなんです。となると、給湯器を交換する場合、エアコンも取り替える必要があるそうです。合計で１５万円。なんで、ガスのエアコンなんて入れてしまったのでしょうか。ガスエアコンが入っている建物のオーナーさんは、給湯器交換の際にはエアコンも交換する必要がありますので、ご注意下さい。
27Jan
- 給湯器が壊れました
  管理会社から給湯器が壊れたとの連絡がありました。だいたい管理会社から電話が来るとロクなことがないです。給湯器交換だと１０万円程度はするので、相見積もりを取って一番安いところに発注。。。としたいのですが、この寒い時期にお湯が使えないで困っている入居者さんのことを考えると、そうのんびりもしていられません。至急手配して、相場的に高すぎない金額であればすぐに修理するように管理会社へ指示を出しました。この物件はエアコンもガスを利用している特殊な物件なので、来年度になったら古くなっている給湯器とエアコンの交換を計画的に進めていかないとダメですね。入居者さんが快適に住めるように、準備をしていきたいと思います。
20Jan
- 出口戦略って必要ですか？
  皆さんは良く勉強されているようで、出口を考えて購入している様です。出口っていうと、９５％は高値で売り抜けるってことをイメージしているのではないでしょうか。でも、考えてみるとそれって、今と同じもしくはもっと高い金額になっているってことが前提ですよね？それって、ものすごく不確実性が高いのではないでしょうか。家賃はそれほど変化はありませんが、物件価格は大きく変動します。良く出口をどう考えていますか？って聞かれますが、私の場合はきっちりとキャッシュフローが出る物件しか購入しないので、ずーっと保有し、ローンが終わったら建替える。です。だってわざわざ儲かってキャッシュを生んでくれる物件を売るのってもったいないじゃあないですか。仲介手数料、登記費用、不動産取得税、めんどくさい手続き、買い替えによって全部必要になってきます。出口出口って不動産業者が儲けようとした策略だと私は思っています。王道はずーっと保有して、建替えですよ。
19Jan
- 今まで起こったトラブル
  不動産投資をやっていると、様々なトラブルがありますが、私も多少のトラブルだったら経験済みです。経験からして、トラブルが起きた場合逃げると、後になってもっと大きなトラブルになりますね。初期の段階で逃げずに正面から向き合うと、少しの損失で済むどころか、悪い部分が是正された分、トータルでプラスになることが多いです。さて、私の経験したトラブルの１つが反社勢力です。大阪に戸建を持っているのですが、過去に薬物で刑務所に入っていて、出所したのだが家を借りられずに困っている人を入れてくれないかと不動産屋から問い合わせがありました。その当時、空室が半年になろうとしていましたし、家賃も４２０００円と安く、買値も２００万円台でしたので、思い切って貸すことにしました。何かトラブルが起きても、ノウハウが付くだろうと考えていました。免許証の写真を見ると、目が虚ろですでにヤバそうな感じです。でも貸しちゃいました。案の定、初回から家賃滞納です。電話して出ません。保証人も生活保護の方なので、頼りになりません。そして３か月後に反社っぽい人（本人は明言しない）から連絡があり、退去したいと通知してきたそうです。一連のやり取りは全て不動産屋に任せていたのですが、かなり怖かったそうです。・本人が借金を払わないので、山奥の現場にぶち込むので退去させろ・未納の家賃は払えない・短気解約違約金は払えない・クリーニング費用も払えないこれが先方の言い分でした。これが嫌なら、荷物を撤去せずに、即日本人を連れて行くと言われました。そうなると残置物撤去をしなくてはならないので、更に負担が増えます。私は直接やり取りしていませんが、そうとうヤバい奴らしいので、不動産屋も泣きが入っています。選択肢など無く、これで同意することにしました。退去時に立ち会った不動産屋に聞くと、先方は顔にも刺青が入っていたそうで、「あんなの見たことない」風貌だったそうです。さすがナニワの反社はすごいです。以上が、私のトラブル経験です。やばそうな物件でやばそうな人に貸す場合は、一般ではなく不動産屋を噛ませましょう。反社とやり取りするのは負担と危険が大きすぎます。不動産屋には申し訳ないですが、・反社と関係するとどうなるか・薬物関係は絶対に入れない上記の経験を積むことができ、とても勉強になりました。現在では高齢の方に、平和に住んで頂いていますのでご安心下さい。
18Jan
- 今日になってようやく発電がはじまりました
  先週末の大雪では苦労をされた方も多かったでしょう。私は前から予約していた旅行があり、場所が草津の方でとんでもない大雪だったのですが、キャンセルできずに行ってきました。車で行ったのですが、４ＷＤ＋スタッドレスだったので、なんとか辿り着くことができました。また、保有している群馬の物件では、ガッツリ雪が積もってしまい、日曜日から発電０が続いていましたが、本日から少しずつ発電がはじまっております。しかし、今週末も雪みたいですね。太陽光発電所を保有していると天気に敏感になります。先週から千葉の発電所に防草シートを敷いています。今までは草刈り＆除草剤で対応していたのですが、除草剤が大地に毒を撒くみたいで嫌だったこと、夏の草刈りで熱中症になり生命の危険を感じたことから、雑草の少ないこの時期にシートを敷くことにしました。だいたい５０ｋｗの発電所で５００平米くらい敷けば、だいたいはカバーできます。パネルの下はそもそも日当たりが悪く、雑草もそんなには生えてこないので、省略しています。昨年も試験的に敷いたのですが、その経験上、・ちょっとでも隙間があるとそこから生えてくる・ある程度まとまった面積を敷かないと意味が無い（横から生えてくる）・ピンはケチるな（まくれてパネルにでもかかったら大損！）等を学びました。業者に頼めば楽ですが、ノウハウが蓄積されません。不動産・投資は何でもノウハウだと思うので、自分にできることは積極的にやって行きたいと思います。
16Jan
- 雪だと発電しません
  先週土曜日から全国的に大雪になっています。太陽光発電の天敵の１つが雪です。私は千葉・栃木・群馬に物件を保有しているのですが、この中の群馬が土曜日から全く発電していません。（栃木と千葉は絶好調です）土曜日に旅行がてら見に行ったのですが、パネルに見事に雪が積もっていました。この段階でどけても、どうせ積もると思ったので放置してきましたが、雪が解けるまで発電０となってしまうでしょう。物件選定時に雪の降る地域は避けようと考えており、実際その通りにしてきました。群馬といっても渋川なので、めったに雪が降らないと考えていました。しかし、今回も積もりましたし、昨年も３回ほど雪で発電しない日がありました。そう考えると、場所は北関東ではなく、南関東の方が良いかもしれませんね。私は千葉・九十九里近くにも保有していますが、そちらは全く雪の問題はありません。ただし、空気が澄んでいるからか、千葉よりも群馬・栃木の方が発電量が多いのも事実です。雪の影響を考慮しても、１年間の発電量はどこもほぼ同じでした。早く雪がやんで、パネルの雪も解けて欲しいです。
14Jan
- サラリーマンが１棟目に購入すべき物件
  今までたくさんの不動産を買ってきました。はっきり入って初期に購入した物件は、今思えば失敗したなと思うところが多いです。今だったら買わないか、もっと良い条件で買えたなと思います。でも、後悔は全くしていません。その時にも一生懸命考え、やるべきことはやり、その上で決断してきたからです。不動産は買えば買うほど良いものが買えます。そんな私が考えたサラリーマンが１棟目に買うべき物件ですが、利回りよりも安定した物件が良いのではないでしょうか。エリアも極端に良い所ではないけれど、きちんと賃貸ニーズがある、バランスの良い物件がお勧めです。東京であれば１億円位までで、家賃からローンの返済を引いた額が１０万円程度残る様な物件が良いですね。繰り返しになりますが、あまり利回りは追求せずに、賃貸ニーズがあり、修繕もさほど必要ない物件を持ちながら、不動産のことを勉強していくのが良いかと思います。これから群馬へ太陽光の草刈に行ってきます。
13Jan
- スルガ銀行で金利を下げる方法
  サラリーマンの強い味方であるスルガ銀行。悪く言う人もいますが、これほど頼りになる銀行は他にありません。私もスルガ銀行が無ければ、不動産投資をすることができなかったと思います。ただ、どうしても金利が高いですよね。３．５％か４．５％で始まる方が多いのではないでしょうか。この金利に関しては下げられる・いや下がらないなど、たくさん意見があります。結論としては「下げられます」。でも、当然、金利を下げて下さい。はい、分かりました。とはなりません。金利を下げてもらう代わりに、こちらも何かを提供する必要があります。give and takeですね。代表的なgive（こちらができること）は以下の通りですので、参考にして下さい。・定期預金を入れる・保険に入る・投資信託を購入する・クレジットカードを作る・無担保ローンを借りる・新規顧客を紹介する・それ以外にも担当のノルマ達成の為にできることをするまた、とっかかりとしては「実は●●という銀行から、借換の申し出があったのですが、私としてはお世話になったスルガさんを利用したいのですが、金利の相談に乗って頂けないでしょうか。。。。」と切り出すのがベストです。実際にぜひ銀行に当たってみて下さい・地元の信金、地銀などが良いと思います。銀行、支店、融資担当によって驚くほど対応が違いますので、ここは経験だと思って、たくさん当たってみて下さい。ここで、もしも乗ってくれるところがあったら、大まかな条件を聞きだし、それをスルガの担当者にぶつけてみましょう。ただし、あまりにも突飛な条件をねつ造してもダメですよ。みずほで０．６％なんて、よっぽどの高属性以外はありえないですから。これから３月に掛けては、金利交渉の良い時期です。万が一、この時期に借換なんてなったら、担当者の立場がまずいことになりますから、交渉のテーブルに乗ってくれる可能性が高いです。何事も恐れずに、果敢にチャレンジしましょう！
08Jan
- 融資してくれる銀行とダメな銀行で二極化するみたいです
  先日銀行の担当者と話をする機会がありました。何でも金融庁から通達が出ているようです。融資の際に担保を重視するのではなく、プロジェクトの内容を精査しろと。今までは、何でも担保担保でしたが、今後は徐々にプロジェクトや物件そして経営者を見ての判断になっていくそうです。そのおかげで私も耐用年数切れのＲＣにも関わらず３０年の融資を引くことができました。また、不動産融資に傾きすぎるなとの通達も出ているので、今まで不動産融資を出しまくってきたスルガあたりは今後間違いなく融資を絞ってきます。そうなるとサラリーマン投資家は、今まで慣れ親しんできてスルガ等ではなく、今まで考えもしなかった銀行を開拓する必要が出てきます。ヒントは地元密着系の金融機関です。これから３月までは融資が緩むので勝負です。チャンスの扉が開かれているうちに、その扉をくぐりましょう。
05Jan
- 太陽光発電投資のタイムリミットが近づいてきました
  太陽光発電は年度ごとに売電の買取単価が下がってしまうのですが、平成２９年となり、物件選定や融資を考えると１月中に動かないと間に合わない可能性が出てきます。もしも太陽光発電への投資をお考えでしたら、すぐにでも動いたほうがよろしいかと思います。
- 融資が厳しくなっているそうです
  昨年１２月くらいから不動産投資に関する融資が厳しくなっているようです。今まで通っていた人が通らなくなり、そうなると物件価格も下がってきます。ただ、全部の銀行が同じ傾向というわけではありません。現に私は１２月に築４２年のＲＣ物件を某信金で３０年１．５％という条件で借入することができました。サラリーマン投資家が使える銀行はスルガ・静岡・オリックスが有名ですが、それ以外にも使える銀行がたくさんあることを知らない方が多いです。かくいう私もその1人でしたが、一工夫することによって多くの信金や信組が利用できることを知りました。一部銀行の融資が通りにくくなって、物件価格が下がりつつある今が絶好のチャンスだと感じています。
21Dec
- 太陽光発電でのリスク
  太陽光発電のリスクについて、例えば自然災害については全て保険でまかなうことができます。台風・竜巻・洪水・火事などは大丈夫です。ただし、一般的には地震に関しては保険が適用されません。地震の揺れに関しては何も問題ありませんが、地震に付随する津波は注意です。津波の損害は保険でまかなえません。海沿いの物件はもちろんのこと、川をさかのぼる津波もあるため川沿いの物件も注意が必要です。信頼できる業者であれば、きちんと場所を選定した上で販売しますが、そうでない業者の場合はリスクが高い場所でも工事して販売してしまうので、買ってから後悔しないように、あまりにも利回りが高い物件には注意して下さい。購入前であれば資料を拝見し、私のアドバイスを差し上げることも可能です。私は業者ではないので、ご安心下さい。
20Dec
- ハレーすい星
  次女の頭が寝ぐせですごいことになっていました。投資に成功して気持ちの余裕ができたせいか、日常のふとしたことにも幸せを感じることができるようになりました。入居者の皆さん、管理会社、銀行、不動産屋全ての方に感謝です。
- 太陽光発電所の選び方
  太陽光発電投資物件については、ネットでもたくさん掲載されていると思いますが、最終的には現地に行って確認しないと分からないです。そのチェックポイントをまとめましたので、参考にして下さい。・日当たりが良い（あたりまえですね）・近くに木が生えていない（今は日陰になっていなくても、そのうち枝が伸びてきます）・近くに竹が生えていない（太陽光発電所にとって一番の敵は竹です。竹は地下茎で　繁殖しますので、パネルの下から生えてくると突き破ることがあります。また、竹の　アクでパネルが汚れて出力が低下することがあります）・川が近くにない（川があると鳥が寄ってきてふんをされます）・電線が上を通っていない（電線にとまった鳥からふんをされます）・パネルとパネルが近すぎる（パネルが日陰になってしまいもったいないです）後は年に２回程度草刈に行くことになるので、近くに温泉施設があると最高ですね。労働の後の温泉はたまらないです。オプションで時間ごとの発電量が見れるサービスがあったら、必ず加入しましょう。これがないと問題が起きたことが全く分からずに、みすみす売電を逃してしまうことになります。

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