口座振替や口座振込で家賃を払う場合のインボイス対応

店舗や事務所の賃貸借契約に基づいて、家賃を口座振替や口座振込で支払う場合には、その都度、請求書や領収書の授受を行わないのが一般的です。

インボイス制が施行されると、消費税の仕入税額控除を受けるためには、原則として、登録番号等の記載要件を満たしたインボイスの保存が必要となります。

この点、インボイスは、一定期間の取引をまとめて交付することもできますので、貸主から一定期間の家賃についてのインボイスをまとめて受け取り、これを保存するという対応も可能です。

また、インボイスの記載事項は、一の書類だけで全てが記載されている必要はなく、複数の書類で記載事項を満たせば、それらの書類全体でインボイスの記載事項を満たすことになります。

賃貸借契約書に取引年月日以外のインボイスとして必要な事項が記載されており、実際に取引を行った事実を客観的に示す書類として通帳や銀行が発行した払込金受取書とともに保存しておけば、仕入税額控除の要件を満たすことになります。

不動産の賃貸借のように取引の都度、請求書等が交付されない取引については、中途で貸主が適格請求書発行事業者でなくなることも想定されますので、「国税庁適格請求書発行事業者公表サイト」で貸主の状況を確認のうえで仕入税額控除を行う必要があります。

なお、令和５年９月30日以前から契約している場合、契約書に登録番号等のインボイスとして必要な事項の記載が不足しているときは、別途、登録番号等の記載が不足していた事項の通知を受け、契約書とともに保存していれば問題ありません。

これらの方法は、税理士報酬など、継続した役務の提供の対価を支払う場合にも使えます。

いよいよインボイス制度が開始されます！

令和５年10月１日からインボイス制度（適格請求書等保存方式）がスタートします。

消費税は、売上で受け取った消費税から仕入や経費で支払った消費税を控除して計算します。

この支払った消費税を控除することを仕入税額控除といいます。

インボイス制度が始まると、仕入税額控除は適格請求書発行事業者が発行する適格請求書（いわゆるインボイス）の保存が要件となります。

この適格請求書は、適格請求書発行事業者として税務署へ登録した消費税の課税事業者だけが発行できます。

令和５年10月１日から適格請求書発行事業者になるためには、原則として令和５年9月30日までに登録申請する必要があります。

ここで問題となるのは消費税の免税事業者です。

免税事業者は課税事業者ではないので、適格請求書発行事業者として登録することができません。

登録していなければ、適格請求書が発行できないのです。

現状は、免税事業者は消費税を納めませんので、売上に係る消費税を請求するだけです。

この売上に係る消費税額が益税となり利益となっています。

インボイス制度の施行に伴い取引先との関係から消費税が請求できなくなれば、その分の利益が減ることになります。

相手の立場からいえば、免税事業者との取引は、令和11年9月30日までは経過措置があるものの、将来的には仕入税額控除ができなくなりますので、取引先を選別する可能性もあります。

これに対応するため、免税事業者が課税事業者を選択し、適格請求書発行事業者として登録することもできます。

デメリットはもちろん消費税の納税義務が発生し、金銭的な負担が増えることです。

課税事業者は適格請求書発行事業者の登録をするだけで済みますが、免税事業者は取引先の動きや課税事業者を選択した場合の負担額を検討したうえで登録申請の判断をする必要があります。

節税にも良否がありますよ。

豊島区池袋・税理士の森です。

いつもありがとうございます。

今回は「節税の良否」についてお伝えします。

皆さんは、節税の目的って何だと思いますか？

決算日が迫ってきて予想以上に利益が出ていると、

税金を払いたくない一心から交際費をたくさん使ったり、

事業に必要のない備品を買ったりしていませんか？

これは明らかに間違った節税の方法です。

節税には、「支出を伴う節税」と「支出を伴わない節税」があります。

「支出を伴う節税」はお金を使うことで利益を圧縮し、税金を減らします。

一方、「支出を伴わない節税」はお金を使わず、税金を減らす方法です。

一般的には、「支出を伴う節税」の方が簡単に税金を減らせるので

利用されています。

例えば、節税する前の利益が100万円とします。

何もしなければ30万円の税金を支払い、70万円のキャッシュが手元に残ります。

一方、決算日までに不必要な備品100万円を購入し、経費に計上すれば、

税金はゼロになります。

ただし、手元に残るキャッシュもゼロです。

この節税方法では、会社にとって最も大切なキャッシュが減ってしまうのです。

会社経営は投資と回収の繰り返しで成り立っています。

事業活動で得た資金を次の事業活動に投資し、

この投資額を上回る回収で事業は拡大していきます。

この関係が続けば、会社は永遠に存続するのです。

逆に投資よりも回収が少なければ会社は衰退していきます。

事業に直接必要のない高級車やクルーザーなどへ投資すれば、

回収額のハードルを高くしてしまいます。

リターンを生まない資産への投資は避けるべきです。

会社経営で最も大事なことは、

「何に投資すれば最も多く、効率的に回収できるか」

常に投資と回収を天秤にかけ、無駄な支出を抑えることです。

皆さんの会社は、闇雲に「税金を減らすこと」だけにとらわれず、

内部留保を充実させ、強い会社にして行きましょう。

利益か損失かの分かれ道です。

今回は「管理会計」についてお伝えします。

一般的な会計は、税金の申告するために貸借対照表や損益計算書を

作成する「財務会計」です。

これに対して、管理会計は「儲けるための会計」です。

管理会計では、費用を固定費と変動費に分けることから始めます。

固定費は売れても売れなくてもかかる費用です。

具体的には、人件費、福利厚生費、接待交際費、会議費、家賃、

水道光熱費、交通費、広告費などたくさんあります。

費用の大半は固定費です。

変動費は売れれば売れるほどかかる費用です。

商品を１個売ると必ずかかる費用を考えてみてください。

商品の仕入れ原価、梱包資材の費用、通信販売であれば

出荷のための送料などが考えられます。

会社が生き残るために必要なのは「利益」です。

利益には、損益計算書の売上総利益、営業利益、経常利益、

税引前当期純利益、当期純利益、

そして管理会計の限界利益の６種類があります。

限界利益は売上高から変動費を差し引いて計算します。

この限界利益によって、いくら売れば黒字になるかが分かります。

例えば、１個600円で仕入れた商品を1000円で販売しています。

月間の固定費は100万円です。

この場合の１個当たりの限界利益は400円、この商品を2500個売ると

固定費100万円を回収し、損益ゼロの状態になります。

この時の売上高250万円を損益分岐点売上といいます。

これを上回れば黒字となります。

ここが利益か損失かの分かれ道です。

この限界利益を売上高で割った比率を限界利益率といい、

さらに固定費を限界利益率で割ると損益分岐点売上が求められます。

多品目の商品を販売している場合には損益計算書から平均の限界利益率を求め、

個々の商品の限界利益率と比較することで利益に貢献している商品と

貢献していない商品が分かります。

その他、管理会計では、値引き販売を行う場合や広告費、人件費を増やす場合の

経営判断など様々なケースで利用されています。

相続税の節税情報です！

税理士の森です。

いつもありがとうございます。

さて、今回は「一次相続で広大地に該当しなくても

二次相続で広大地になることも!?」についてお伝えします。

まず初めに「なぜ広大地にしたいのか」

理由は簡単、土地の評価が大幅に下がり、相続税が減額されるからです。

例えば、土地の面積500㎡、路線価20万円/㎡を例に説明しましょう。

　○広大地評価をしなかった場合
　
　　20万円×500㎡＝１億円

　○広大地評価をした場合
　
　　20万円×500㎡×0.575＝5,750万円

　○評価額の差額　4,250万円

仮に相続税率を20％とすると850万円の節税になります。

すごいインパクトですよね。

次に広大地の要件ですが、ただ広いというだけではありません。

　○地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であること

　○開発行為を行うとした場合に道路・公園等の公共公益的施設用地の負担が

　　必要であること
　
　（戸建住宅分譲用地として開発され、開発道路等の潰れ地が生じること）

　○大規模工場用地に該当しないこと

　○経済的に最も合理的な開発行為が中高層の集合住宅等の建築でないこと
　
　（最有効使用がいわゆるマンション適地等でないこと）

これらすべての要件を満たしたら広大地として評価できます。

ここでまず重要なことは、どこまでの面積で著しく広大と判定するかです。

これを「評価単位」といいます。

税務上の評価単位は、１画地の宅地ごととなっています。

１画地の宅地とは、利用の単位となっている１画地の宅地を指します。

必ずしも１筆の宅地とは限りません。

２筆以上の宅地が１評価単位となる場合もありますし、

１筆の宅地を別々に分けて評価することもあります。

例えば、１筆の土地にアパートが数棟あるときは、

原則として各棟の敷地ごと１評価単位とします。


それでは、私が実際に携わった案件をご紹介しましょう。

【資料】
　
　○東京都２３区内にある１筆の土地（面積500㎡）
　
　○この土地の上にアパート３棟（敷地は各166㎡）
　
　○土地、アパートともに父が所有
　
　○相続人は母、子

【一次相続】
　
父の死亡により、母が土地、子がアパートを相続しました。

この時の相続税申告では、土地をアパート各棟の敷地ごと（各166㎡）に

分けて評価しました。

各棟ごとに分けると、著しく広大な土地にならず、広大地として

申告できませんでした。

しかし、母は配偶者の税額控除を使えたため、相続税の負担はありませんでした。

【二次相続】
　
父の死亡後、子は母からアパートの敷地を無償で借りていました。

５年後、母が死亡し二次相続となりました。

この時のアパート敷地の評価単位は一次相続と同じではありません。

母はアパート３棟の敷地一体を子に無償使用させていたので、

これを１評価単位と考えます。

その結果、この地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地となり

その他の広大地要件を満たしていたので、二次相続では広大地として

申告することができました。

このように一次相続で広大地に該当しなかったからといって

直ぐにあきらめないでください。

二次相続で広大地に該当することもあるのです。

最後に広大地は評価減が大きいため、“税務署と見解の相違”となることが

多々あります。

適用にあたっては慎重に判断してください。

　
【編集後記】

８月１日事務所の引っ越しを行いました。

新しい住所は、「豊島区南池袋2-19-2-204」です。

池袋駅までの距離が近くなっただけではなく、建物内も20階から2階へ。

１日の通勤時間が10分短縮されました。
　
この貴重な時間を有効に有効に使おうと思います。