「サービス付き高齢者向け住宅のリサーチ」 参考「YouTube イメージビデオ」

初期団塊世代は、人生の全てが競争です・・
誕生から墓場まで。

今、「終活」の一環として、
郊外住宅を売却して病院、買い物、交通などの利便性から都心回帰しています。
「完全看護の老人ホーム」を望まない健康な高齢者には、「サービス付き住居」の需要があるのでしょう。

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終活（しゅうかつ）とは「人生の終わりのための活動」の略であり、人間が人生の最期を迎えるにあたって行うべきことを総括したことを意味する言葉。
社会背景・・
日本の総人口は、第二次大戦後増えてきたが、2010年をピークに下がり始めている。しかし高齢者(65歳以上)の人口はそれ以降も増え続ける。総務省統計局のデータによれば、第2次世界大戦終戦直後は高齢者の割合は5%程度であったが、漸次増加し2035年頃には日本の人口の約3の1を占めるようになる。 日本の社会は、他国とは比較にならないほど急速に少子高齢化が進み、近い将来、団塊の世代が大挙して介護を受け、そしていずれ鬼籍に入る。そのため現代では高齢者の間では、周囲に迷惑をかけずに人生を終わるための準備が流行っている。20世紀初頭のように子供が10人という時代には、分担して親の老後の世話や故人の後始末を行うことができたが、現代のように子供1人が当たり前の時代には、子供へ大きな負担はかけられない。そのため社会現象として“終活”が広がっている。(wikipedia)
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■急増する高齢者住宅「サ高住」、賃貸経営のメリットとデメリット
2015.11.12 (ZUU Online )
 
　近年、サービス付き高齢者向け住宅が注目を集めている。一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会の公表資料によれば、2015年9月末時点の登録状況は棟数が5734棟と前年同月比16％増となっており、増加の一途を辿っている。少子高齢化を背景に高齢者向け住宅の賃貸経営が注目を浴びていることが増加の理由に挙げられるだろう。では、投資家としては市場が拡大しつつある高齢者向け住宅のどのような点に着目すべきであろうか。その判断の指針を高齢者向け住宅賃貸経営のメリットとデメリットに見ていきたい。

■サービス付き高齢者向け住宅とは

一口に高齢者住宅と言ってもさまざまなものがあるが、ここではサービス付き高齢者向け住宅に絞って話をしよう。サービス付き高齢者向け住宅とは、2011年4月の高齢者住まい法の改正により、高齢者円滑入居賃貸住宅、高齢者専用賃貸住宅、高齢者向け優良賃貸住宅などが廃止され一本化した高齢者向け住宅のことである。

■メリット①郊外でも事業が可能

　高齢者向け住宅の最大の特徴は、賃貸物件であるにもかかわらず、場所が悪くても賃貸事業が成立する点だ。家族が見舞いに来るためバス停が近くにあることは望ましいが、必ずしも駅に近いという立地までは求めない。市区町村によっては、通常建物が建てられない市街化調整区域においても建築が可能な場合もある。また戸建住宅しか建築できない第一種低層住居専用地域にも建築は可能。サービス付き高齢者向け住宅が賃貸事業として成立するエリアは、すそ野が非常に広いことが特徴だ。そのため郊外の土地を持っており、その資産活用に困っている不動産オーナーでも取り組める事業であることがメリットと言える。

■メリット②建築費補助で初期コスト減

　建築費の10％が補助金としてもらえることも事業への決断を後押ししている要因だろう。サービス付き高齢者向け住宅は、各居住部分の面積が原則25平方メートル以上で、居住部分に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備え、バリアフリー構造であることが求められる。共用部分に共同利用の台所や収納設備、浴室を備えれるなど一定条件を満たす場合には、各居住部分の面積は18平方メートルとなる。共用部分に台所などを作るタイプであれば各戸への給排水設備を減らせるため、一般住宅よりも建築費を圧縮できる。さらに10％の補助金も出るので、賃貸マンションを建設するより初期コストを抑えられる。加えて国や地方公共団体から整備事業の補助を受けると固定資産税や不動産取得税の優遇措置も得られる。

■メリット③相続税の節税対策にも

　さらに、一棟貸しとなるため、基本的には空室が発生することなく、安定した賃料収入が得られる。オーナーとしてみれば、通常の賃貸事業となるため、もちろん相続対策にもなる。建物が借家権割合により30％減額され、土地も貸家建付地による評価減も得られることにより、土地建物の評価額を下げられることは、アパート建築などと同様だ。2015年1月より相続税が強化されたことから、相続対策の一環として高齢者向け住宅を建築する人も増えている。

■メリット④賃料不減特約の締結が可能

　サービス付き高齢者向け住宅の賃貸借契約で特殊な点といえば、家賃を増減できないという特約を結べることだ。これは高齢者が年金で賃料を支払うため、将来における事業者の収支変動を少なくして安定的に高齢者の入居を促進するという意味合いがある。

　通常、借地借家法では家賃を減額できないという特約は借主側に不利となるため無効となる。しかしながら、サービス付き高齢者向け住宅で賃料増減を排除した特約を結んでしまえば、オーナーとしては安定収入が確保できることになり、将来の賃料下落リスクもなくなる。もちろん、増額できないというのは、貸主側にとっても不利とは考えられるが、通常のマンションの賃料保証付きの賃貸借契約で賃料を増額できるケースは稀であり、減額請求を受けるケースがほとんどであるため、マンションでの賃料下落リスクを考えれば、かなり有利な特約と言えるだろう。

■サービス付き高齢者向け住宅経営のデメリットとは

　メリットの大きいサービス付き高齢者向け住宅だが、留意しなければならないデメリットもある。サービス付き高齢者向け住宅には、補助金を受けるため賃料設定に縛りがあることだ。通常は近隣の同じような広さの賃貸住宅の相場に基づいて算出されることになり、その賃料は家賃相場の80～90％に抑えられる。

　また一括借り上げの場合、賃料支払いについて、当初の2～6ヶ月は賃料支払いの免責期間となっているケースが多く、賃料収入の発生まで時間がかかる。ただし、この程度のデメリットであれば、これからの人口減少社会におけるアパート経営よりはメリットがあると考えられる。リスクの低い事業であるため、長期安定収入を望むのであれば、検討してみるのも良いだろう。（ZUUonline編集部）

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【参考】

【サービス付き高齢者向け住宅】｜施設検索／ホームメイト・リサーチ YouTube イメージビデオ 
https://youtu.be/rF7JKZhuI4w?list=PLdODPCQG-tq3lbv7WEjlFlrBSyVi6oU-C
 

「此世をばどりゃお暇にせん香の煙とともに灰左様なら」 by 十辺舎一九