2/23、トモさん主催のコミュニティのZoom会がありますが、テーマは
【不動産投資ってどうなの？】
興味はあっても、なかなか最初の一歩が踏み出しにくい投資になりますので、まずはお勉強☺️
※今まで書いた不動産関連記事を加工して再掲しています☺️
2013年から不動産投資を始めました。
マイルールは以下の通りです(ちなみに関西です)。
・現金で買う(300万～1000万)
・建物の値段ほぼなし土地の値段のみくらいの古い中古一戸建て(マンションは管理費、修繕積立金がランニングコストでかかるので)・信頼関係ができている不動産会社で値切らず買う(いい物件が出たら真っ先に連絡してくれる)
・地震保険は必ず加入する(ボロ屋ばかりなので)不動産会社が安くで買った物件を内装キレイに見違えるようにリフォームして、うちが買う、という流れです。
建物が古いので色々不具合がでることもあるのですが、加入している保険でカバーできることも多いです(台風で雨漏りとか)。また、修繕費は経費で落とせるのでそれだけ税金もお安くなります。
家賃はだいたい4万～6万強くらいの物件が多いのですが、長く住んでくださる方が多い気がします。
もう少し高い物件だと余裕のある方が多いので、そうするとステップアップして退去し、その度に広告宣伝費、ハウスクリーニング代、次の入居者が決まるまで家賃が入らない、など途端に利回りが低くなります。
2013年、300万で買った物件は諸経費30万で家賃年間48万、ランニングコスト(固定資産税、火災保険料、管理費)支払い後実質利回り13%ほどですが、もうすでに初期投資額330万を家賃で回収済み。
家賃は次の投資の原資にするので複利効果もあって、今では12物件、月61万ほどの家賃が入ってきます。
同じ資金を普通に銀行に預けていても恐らく年間で良くて11万ほどの税引前利息ではないでしょうか(年利0.2%で計算)。年間手取500万くらい入ってきます。
もちろん、これまでにトラブルがなかったわけではありません。夜逃げにもあいました。でも保証協会に入っていたので夜逃げ後家賃保証が数ヶ月ありました。
その時も管理会社と警察の方が鍵を開けて対処して下さったのでこちらは報告を受けただけで何もする必要がありませんでした。借入をしていないので家賃が入らなくても特に問題はありません。銀行に預けて利子が入らないようなものですから。
不労所得とはよく言ったもので売買契約以外何も手間もかかりません。管理会社に丸投げ(毎月家賃の5%管理料を支払っている)しているので、家賃の未払いや建物の不具合があったら管理会社が対処してくれて、こちらはかかった実費を振り込むだけです。
恐らく、信頼できる不動産会社を見つけるのが一番難しいのではないでしょうか。
もしよかったら、なぜ不動産投資をできる資金ができたか経緯を書いていますのでご興味のある方は覗いてみてくださいね。
※もちろん、これから人口減少で家余りも予想されますが、わからないことを考えても仕方がないので。。その時々で臨機応変に方針転換しようと思っています。