2/23、トモさん主催のコミュニティのZoom会がありますが、テーマは
【不動産投資ってどうなの？】
興味はあっても、なかなか最初の一歩が踏み出しにくい投資になりますので、まずはお勉強☺️
今日から今まで書いた不動産関連記事を加工しながら再掲していきたいと思います☺️
まずは不動産投資の種類から～😆
不動産投資と言っても種類があって、
・区分マンション投資
・一棟投資・戸建て投資
が主なところだと思います。
区分マンション投資
比較的やりやすいのは区分マンション投資だと思うのですが、やりやすいというのは、参入障壁が低いので当たり前ですが儲かりません。
マンションは管理費、修繕積立金もあるのでランニングコストもかかり、新築区分マンション投資にいたっては、建築会社の利益や広告費など新築プレミアムが乗るので手出しがありCFはマイナスのことが多い、、
サブリースなんて組んだら銀行と管理会社のカモに、、
手数料でぼったくられます。
35年経ってローンが終わり、ようやく家賃丸々入ってくる、となった時には大規模修繕など、、
それまでの累積マイナスキャッシュフローで詰む可能性もあり。
右肩上がりの相場なら助かるけど、未来はわからないのでリスクがあります。
ただ、頭金を多く入れたり繰上返済などで返済比率を低くすればリスクはかなり軽減されると思いますし、相場より安く購入できれば儲かる可能性も。
一棟投資
一棟投資とは、アパートやマンションを一棟丸々購入するやり方。
借入額が大きいので、後から考えたら高値掴みだった、とか、借入期間が長いので金利上昇リスク、同じ場所にたくさん貸部屋があることによる火災や水害、賃貸需要の大幅な変化(工場や大学の移転など)というリスクもあります。
修繕費用も一回に数百万から千万単位。かなり綿密な計画を立てないと詰みます。。
戸建て投資
私のしている戸建て投資は、適正価格がわかりにくかったり、古くて修繕などのリスクがありますが、マンションのように同じ間取りでもないし、個々それぞれうまいこと差別化をはかれば割りとリスクは少ないのかな、と思っています。
場所も時間も分散すれば大ケガはしないのかな、、とも。
また、売主は「相続で負動産を手に入れてしまった、、」と考えている相場の素人も数多く存在するので、うまく行けば非常に割安な物件を手に入れるチャンスも。。
リスクを極限まで減らすために、私は借入をせず、全て現金決済していて、表面利回り12%以上くらいのものを購入するようにしています。
築古戸建ては減価償却期間の短さがネックなので、毎年1軒購入し新たな経費、減価償却費を生み出し税金をコントロールする作戦。
レバレッジをかけない分、資産増加スピードは遅々としていますが、家賃は使わず次の投資のための資金とするので複利で確実に資産は増えていってます。
まとめ
不動産投資は現金化するのに手間と費用と時間がかかり流動性が低いですが、リスクは保険である程度カバーできること、インカムゲインがほぼ固定で収入の予測が立てやすいこと、現物があって値段の上下も比較的緩慢なこと、がわかっていれば、リスク低めの投資法だと思っています(私調べ)。
ただ、税金や利回り計算などの勉強が必要で、チョコチョコ小さな失敗を繰り返し経験値も必要なので成功するには時間がかかると思います。
始めるなら早い方が断然有利になると思うのですが、現在相場が高いので高値掴みリスク、金利が上がるリスクなどあり、なかなか判断が難しいところです。。
投資は自己判断で。
誰も守ってくれません。。
どなたかの参考になれば幸いです♥️