サブリースってご存知ですか？
簡単に言ったら家賃保証です！
レオパレスとかカボチャの馬車とかがやってたあれですよ！あれ！
簡単に言うと、空室でも家賃は管理会社がちゃんとお支払いしますので、空室リスクはありませんよ！
だから安定して賃料収入が得られるので、賃貸経営も安心です！
ってやつ！
安心なわけないやないですかっ！
たしかに空室リスクを回避出来るって言う点はメリットとしてたしかに大きいかもしれませんが、一般的に賃料って新築時がピークでそこから下がるのが当たり前なんですが、
サブリース会社も賃料下がったら収入減っちゃうんですから、保証賃料下げてきますよね…
そうなると…
新築時の保証賃料で、収支計算して、弁済考えてると…
カボチャの馬車がこれですね！
実際は入居がつかなくて、保証賃料下げてどころか払えなくてってやつです！
仕組みとしては
オーナーさんと保証会社が賃貸契約を結びます。
ここで結ばれる契約によって保証賃料も決まるのです。
そこから保証会社は実際に住む入居者と賃貸契約（転貸）を結んで、当然保証賃料よりも高い賃料で契約して、管理手数料やらなんやらを引いて、オーナーに保証賃料を支払います。
この差額が、保証会社の利益であり、空室の際も支払わなくてはならないので、余計目にもらってらっしゃいます。
まぁそれだけじゃ長くは続きません！
そのために新築時にある程度がっぽり儲けるんです！
例えば、土地3,000円で新築を作ってるアパート業者さんが仕入れて、建築費が3,000万かかったとして、原価で6,000万。
このまま売ればもちろん、業者さんもなんの利益もないですからそこに2,000万利益乗っけて売りましたとさ。
この利益がサブリースを支えてるんです！
先に利益をある程度とっておけば空室が出てもあまり怖くないって仕組みです！
実際入居がつけばその差額で利益は出続けるわけで…
いざ賃料を下げられたからサブリース解約っていう話をして、実際の入居状況みたら…ガラガラだったって言うのもざらにありますよ！
サブリースの解除に関しても、違約金儲けたりなんかもザラで、簡単には外してくれない事もしばしば…
要は通常の管理手数料じゃ割に合わないって考えからきてるんではないでしょうか…
ここで実例をご紹介しちゃいます！
今回は区分マンションのお話ですが、有名な大企業さんなんですけど、サブリース付きのマンションで間取りも3点ユニット、部屋の広さは16平米前後で、室内洗濯機置場なんてない物件を良くサブリースされてる会社さんなんですが…
僕のお客さんがサブリース解約したい！ってので契約書どうりに、更新の半年ぐらい前に更新しない旨をサブリース会社さんに通知したところ…
返答無し！
しまいには電話かけても、離席やら外出やらで折り返させますと言いつつも折り返しも無し！
そんなこんなで気付けば更新日を迎え強引に更新されたなんて話もザラで…
サブリースってなんの為のサブリースなんでしょうね…
結局会社の利益だけなんでしょうね…
そんな会社は潰れてしまえ！笑
明日は任意売却についてお話しします！