オハナ八王子オークコート
野村不動産の八王子のマンションです。
プラウドシリーズではないのが残念です。
野村の第2ブランドの位置付けの長谷工とのコラボ企画のマンションですね。
売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
販売：長谷工アーベスト
管理会社：野村不動産パートナーズ
全戸：346戸
JR八王子駅：徒歩10分
京王八王子駅：徒歩10分
間取り
3LDK＆4LDKのプラン。
ナロースパン羊羹田の字型のプランのオンパレード。
どのプランも水回りのリビングインが半端ないです。。
仕様
郊外なんで当然のように直床二重天井仕様。
野村不動産のプラウドは、周辺物件よりも仕様を上げてくることが多いですが、
（その分、価格もお高い。）
オハナは、プラウドでは採用しているような仕様でなく、
・ガラス：ペアガラスは北側(通路側)のみ。
・お風呂：保温機能なし。
・トイレ：タンク有り。
・外廊下側窓：可動ルーバー型面格子はありません。
しっかりとお値段相応に仕様が低いです。
他の中小デベと同等レベルです。大手だから。ということは無いですね。
劣っているということではなく、八王子では、ごくごく標準的な仕様です。
価格
複数のダイレクトメールからマージし価格表を作成てみました。（作成中）
昨年（2014年）、モデルルームで頂いた価格表を発掘して作成してみました。
もう、だいぶ売れてしまったので、もう無い部屋も多いかと思いますが。。。
全戸の価格表を持っていはいないですが、どの向きでも大差がないようです。
低層階、高層階での差は、あまり大きくないですね。
冬至の日照時間で価格がバラついているようですね。
分かる範囲での坪単価は、約144万円。
何もない南口の徒歩10分（改札口から徒歩12分ってところ）の立地。
もうちょっと安くてもよかったんじゃ。。。まぁ、マンションの下限かもしれませんが。。。
隣は、一戸建てですが、
この立地ですと、全て一戸建てでも面白かったのかも。
以前の土地の所有者はケヤキの木を丁寧に管理され近所でも評判な立派なものでしたが、
このマンションの工事中に何本か根絶やしにしてしまったのは、とても残念な点です。
管理費・修繕積立金
オハナシリーズは、1次取得層むけのシリーズですが、
30年一定積立となっており、短期での売買を考えている方は不利な設定となっています。
（なぜ？）
ブロガーさんなどのは、一定積立を絶賛しておられますが、、、
実際は微妙な設定です。
30年、145円/m2(平方メートル)と、ギリギリ、国交省のガイドラインの範囲。
しっかり管理をしないと、従来型の積み立て金より高いなんてこともありそうです。
野村不動産の本流のプラウドシリーズでは、一定積立金方式を採用しておりません。
オハナは仕様も普通、立地も不利。売りが無いので、仕方なく作った感がありますね。
大半が1次購入層。
ほぼすべてが30年一定という意識のまま入居するでしょう。
入居後、普通の物件よりも調整が難しい場面もありそうです。
入居後の管理が、より重要になりますね。
駐車場
自走式＆平置駐車場です。
機械式と違って、途中で積立金が上がったり、
不明朗な修繕もないと思われますので、その点は安心ですね。
ただ、75%程度の設置率なので、想定稼働率を早い段階から下回りそう。。
自走式駐車場は、2階で十分だったように思います。
こちらの管理も早い段階から議題にあがるでしょうね。
