久々の更新です。
不動産ネタでは面白い？リバースモーゲージ物件のこと。
私が今から約3年前に購入した物件は、一般的な中古住宅市場に出回るものではなく、「リバースモーゲージ」を利用されていた方が所有していた物件でした。
- 購入価格: ？？0万円
- 現状家賃: ？万円（表面利回り 年24%）
この価格と利回りだけを見ると、非常に魅力的な投資案件に見えます。
僕はノールックで購入。
昨日、この物件に関する予期せぬ電話がありました。入居されている方の娘さんからでした。
電話の要件は、「物件を買い戻したい」というものでした。
理由を伺うと、残されたご家族にとって、将来にわたる「長生きリスク」を考慮した結果、住み慣れた家を賃貸ではなく自分たちの所有物として確保しておきたい、という意向があるようでした。
そして、提示された買い戻し価格は？？0万円。
これは、私が購入した価格（？？0万円）よりも低い金額です。
この提案に対し、投資家としてどのように判断すべきか？
普通の投資家さんであれば、「買い戻してもらうこと自体」は、条件次第で前向きに検討する事案です。
不動産投資において、計画的な出口戦略は非常に重要です。予期せぬタイミングであっても、キャッシュフロー計画に組み込める範囲であれば、検討の余地はあります。
提示された？？0万円という金額は、単純な売買差益だけを見れば損になります。しかし、考慮すべき点は他にもあります。
- 経過年数分の家賃収入: 3年間の家賃収入（？万円×12ヶ月×3年＝？？0万円）は既に得ています。
- 今後の見込み家賃収入: このまま賃貸を継続した場合の将来的な収益。
- 物件の現状: 購入時からの修繕履歴や現在の市場価値。
- 売却にかかるコスト: 次の入居者募集の手間、不動産会社への仲介手数料など、次の出口にかかるコストと比較検討する必要があります。
もし提示された？？0万円で売却した場合、これまでの家賃収入や経費、そして売却益を計算に入れると、税引き後の最終的な利益は数十万円程度になります。
正直なところ、この程度の利益であれば、一般的な不動産投資家であれば売却を見送る判断をするでしょう。より高い金額での売却交渉をするか、そのまま賃貸経営を続けるのが合理的な判断です。
しかし、私は今回のケースでは「売却する方向」で考えています。
投資は冷静な判断が求められますが、相手方の「親御さんに安心して余生を過ごしてほしい」という切実な思いが伝わってきたからです。
今回の経験を通じて、不動産投資は数字だけでなく、関わる人々の生活や背景を考える機会も与えてくれると改めて感じました。
投資初期のころであれば、利回りやリスクのみを計算していましたが、年を取った今は上記の側面にも目を向けれるようになったようです。
