都市計画法２ 都市計画の決定 地域地区 用途地区

【都市計画の決定】

都道府県は又は市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめその旨を公告し、当該都市計画の案を、当該都市計画を決定しようとする理由を記載した書面を添えて、当該公告の日から2週間公衆の縦覧に供しなければならない

ポイント

1　市町村が定めた都市計画と、都道府県が定めた都市計画とが、抵触する場合、その部分については、都道府県が定めた都市計画が優先
２　都市計画は、市町村、都道府県、国土交通大臣が決定できる
３　都市計画案を定めるにあたって、必要があると認められる場合、住民の意見を反映させるための必要な措置（公聴会等の開催）を行う
４　都市計画案作成したら、案を公告して公告の日から２週間、公衆の縦覧に供する。→この２週間以内に、関係住民や利害関係人は原案について意見書を提出することができる
５　「市町村」が都市計画を決定する場合、都道府県知事に協議しなければならない（同意は不要）

都市計画決定の手続き（流れ）

①原案作成
原案を作成する段階から必要に応じて住民の意見を取り入れるために、公聴会等の開催を行います！

都市計画の原案作成    必要があると認められる場合、住民の意見を反映させるための必要な措置（公聴会等の開催）を行う

地区計画等の案    必ず、利害関係人（土地所有者・借地権者等）の意見を求めて作成

②原案の公告と縦覧
住民等に都市計画の内容を理解していただくために、事前に都市計画案を公告して（みんなに知らせて）公告の日から２週間、公衆の縦覧に供します。（みんなが計画案を見れるようにする）
この２週間という期間内であれば、関係住民や利害関係人は原案について意見書を提出することができます！

③都市計画の決定

都道府県が決定    関係市町村の意見を聴き、かつ、都道府県都市計画審議会の議を経て、都市計画を決定する
国の利害に重大な関係がある都市計画を決定する場合、あらかじめ、国土交通大臣に協議同意を得る必要がある

市町村が決定    市町村都市計画審議会の議を経て、都市計画を決定する
「市町村」が都市計画を決定する場合、都道府県知事に協議しなければならない（知事の同意は不要）

④都市計画の告示
都道府県又は市町村は、都市計画を決定した時は、その旨を告示すること。そして、当該都市計画は告示があった日からその効力が生しる。

都市計画の提案制度
都市計画区域または準都市計画区域のうち、一定規模以上の土地の区域について、当該土地の所有権者や借地権者は、都道府県または市町村に治して、「都市計画の決定や都市計画の変更」の提案をすることができます。また、まちづくりの推進を図る活動を目的として設立された「特定非営利活動法人」や「都市再生機構」等も上記提案ができます。この場合、土地所有権または建物の所有を目的とする対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権（借地権）を有する者の3分の２以上の同意が必要である。

【区域区分とは違う意味での地域】

【市街地開発事業】

市街化区域または、区域区分が定められていない都市計画区域内において、一体的に開発し、または、整備する必要がある土地の区域について定める事とされており、市街化調整区域内に定める事が出来ない

市街地開発事業の施工区内において建築物の建築をしようとする者は原則として知事の許可をうけなければならないが、非常災害の応急処置は許可不要です。また、都市計画事業の施工として行う行為は許可不要です。

市街化開発事業の具体例としては、以下の6種類があります。

1. 土地区画整理事業
2. 新住宅市街地開発事業
3. 工業団地造成事業
4. 市街地再開発業
5. 新都市基盤整備事業
6. 住宅街区整備事業

【地区計画】

市町村レベルの小さな町づくり計画。江の島など。

・地区計画の区域内において、建築物の建築、土地の区画形質の変更等の行為を行おうとするものは、原則として行為を着手する日の30日前までに、一定事項を市町村に届け出なければならない

市町村は、その届出をした者にたいし、必要な措置を取る事を勧告できる。

□地区計画については、都市計画に、地区計画の種類、名称、位置及び区域を定めなくてはならず、区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるとされている。また、その他に、主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園、その他の政令で定める施設（地区施設）及び建築物等の整備ならびに土地の利用に関する計画（地区整備計画）を定めなくてはならず、当該地区計画の目標ならびに当該区域の整備、開発及び保全に関する方針を定めるよう努めるものとされています。従って、地区施設及び地区整備計画は定めなければならないものです。

□地区整備計画においては、次の事項のうち必要なものを定めるものとする

①地区施設の配置

②建築物等の用途の制限

③容積率の最高限度又は最低限度、建蔽率の採光限度

④建築物の敷地面積又は建物面積の最低限度

⑤壁面の位置の制限

⑥壁面後退区域

⑦建築物の高さの最高限度又は最低限度

※市街化調整区域内においては、容積率の最低限度、建築物の最低限度、建築物等の高さの最低限度を定める事が出来ない。最低限度を定める事が市街化を促進する事になるからだ。

【市町村が定めた都市計画と都道府県が定めた都市計画が抵触した時】

都道府県が定めた都市計画が優先する。都道府県がが定めた都市計画の方が、広域的な利害に合致するため。

地域地区と用途地区

１６以上の地域地区と１３の用途地区がある。

【地域地区】

都市計画の中には、土地の利用のルールを決めてるものがあり、そのような都市計画を地域地区という。市街化区域を目的別プランで分類します。この分けられた地区を地域地区という。

No	地域地区	補足・主な法的根拠
1	用途地域	12種の用途を定めた地域（市街化区域に必ず設定）
2	特別用途地区	用途地域内で特別な目的のために、制限緩和または制限・禁止を定めた地域・地区
	特定用途制限地域	商業専用地区など用途地域をさらに制限するための地域
3	特例容積率適用地区	未利用の容積を他の敷地に移し土地を高度利用する地区
	高層住居誘導地区	高層住居の建築を促進し、利便性を高める都心地区
4	高度地区	建物の高さの最低・最高限度を定めた地区
5	高度利用地区	土地を高度に利用するための地区
	特定街区	超高層ビルなどを建設する都市基盤が整備された地区
6	都市再生特別地区	都市再生特別措置法第36条第1項
	居住調整地域	都市再生特別措置法第89条
	特定用途誘導地区	都市再生特別措置法第109条第1項
7	防火地域	建物構造を厳しく制限する防災地域
	準防火地域	防火地域より規制緩和された防災地域
	特定防災街区整備地区	密集市街地整備法第31条第1項
8	景観地区	景観法第61条第1項
	風致地区	自然美を維持保存するための地区
9	駐車場整備地区	駐車場法第3条第1項
10	臨港地区	港湾の管理運営を円滑に行う地区
11	歴史的風土特別保存地区	古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法第6条第1項
	歴史的風土保存地区（第1種・第2種）	明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法第3条第1項
12	特別緑地保全地区	都市緑地法第5条
	特別緑地保全地区	都市緑地法第12条
	緑化地域	都市緑地法第34条第1項
13	流通業務地区	流通業務市街地の整備に関する法律第4条第1項
14	生産緑地地区	生産緑地法第3条第1項
15	伝統的建造物群保存地区	文化財保護法第143条第1項
16	航空機騒音障害防止地区	特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法第4条第

【特別用途地区】

用途地域内でのみ定められ、用途地域の規定を補完する地区。特別用途地区内においては、地方公共団体や、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で建築物の用途制限を緩和出来る（建築基準法規定）

【特定用途制限地域】

用途地域外の地域。地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認められる場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で建築物の用途制限を緩和する事が出来る

【その他の地域地区】

高度地区・・・建築物の高さの最高限度または最低限度を定める

高層住居誘導地区・・・・住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で一定の容積率の定められたものの内において定める地区である。１２純金準

特例容積率適用地区・・・・第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、容積率の限度からみて未利用となっている容積の活用を促進して土地の高度利用を図る定める地区である。１２１２純金照準乞う

【用途地区】

市街化区域については少なくても用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めない

種類と定義

①第一種低層住宅専用知識・・・低層住宅に係る両行な住居の環境を保護するため定める地域

②第二種低層住居専用地域・・・「主として」低層住宅に書かrう両行な住居の環境を保護するため定める地域

③田園住居地域・・・農業の利便の増進を図りつつ、これを調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。田園住居地域内において、土地の形質の変更、建築物の建築その他建設物の建設等を行おうとする者は、原則として市町村長の許可をうけなければならない。ただし、次の行為については許可不要。

・通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

・非常用災害のため必要な応急措置として行う行為

・都市計画事業の施工として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定めるもの

④第一種中高層住居専用地域・・・中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

⑤第二種中高層住居専用地域・・・「主として」中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

⑥第一種住居地域・・・住居の環境を保護するため定める地域

⑦第二種住居地域「主として」住居の環境を保護するため定める地域

⓼準住居地域・・・道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、こえを調和した住居の環境を保護するため足りる地域

⑨近隣商業地域・・・近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行う事を主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

⑩商業地域「主として」商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

⑪準工業地域・・・主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域

⑫工業地域・・・「主として」工業の利便を増進するため定める地域

⑬工業専用地域・・・工業の利便を増進するため定める地域